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Unternehmen | 03.12.2018

Von Harald Thomeczek

In diesem Artikel:

Karstadt/Kaufhof: Signa und HBC machen den Deckel drauf

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Harald Thomeczek
In vielen Innenstädten - hier Wiesbaden - sind Kaufhof und Karstadt (rechts hinten) nur einen Steinwurf weit voneinander entfernt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Harald Thomeczek

Die Warenhausfusion ist perfekt: Karstadt-Eigner Signa und Kaufhof-Mutter Hudson's Bay Company (HBC) haben den Zusammenschluss der beiden Häuser unter Signa-Führung vollzogen. Der Merger beinhaltet zugleich einen milliardenschweren Immobiliendeal: Signa kauft 50% an 57 Kaufhof-Warenhäusern plus 100% an zwei weiteren Häusern.

Mit dem Verkauf dieser Anteile an Signa werde das deutsche Immobilienportfolio - sprich: die 59 Kauhof-Immobilien, die HBC einst von Metro übernommen hatte - mit 3,25 Mrd. Euro bewertet, sagen die Kanadier. Da Signa nicht genau die Hälfte des Portfolios übernimmt, sondern das Carsch-Haus in Düsseldorf und die Kaufhof-Filiale in der Hohen Straße in Köln komplett an die Österreicher gehen, dürfte das Transaktionsvolumen bei mehr als 1,6 Mrd. Euro liegen.

Die Researcher von JLL, CBRE und BNP Paribas Real Estate sind sich einig: Diese Transaktion ist der größte Immobiliendeal des Jahres in Deutschland - zumindest mit Gewerbeimmobilien: Die Übernahme von Buwog durch Vonovia zu Jahresanfang war noch größer, aber da ging es um Wohnungen. JLL taxiert das Volumen der Transaktion auf gut 1,6 Mrd. Euro. Die anderen beiden Häuser kommunizieren keine Zahl.

Signa hat jetzt die Hand auf 59 Kaufhöfen

Die 41 Immobilien, die HBC gemeinsam mit anderen Investoren in einem Joint Venture namens HBS Global Properties hielt, sind gut bekannt. Um die anderen 18 Standorte, die die Nordamerikaner einst ebenfalls der Metro abkauften, machen HBC und Signa dagegen ein großes Geheimnis. Nach Recherchen der Immobilien Zeitung gehören u.a. folgende Kaufhöfe zu diesem kleineren Paket: Freiburg, Kaiser-Joseph-Straße 195; Hannover, Seilwinderstraße 8; Kassel, Obere Königsstraße 31; München, Kaufingerstraße 1-5; Münster, Ludgeristraße 1; Saarbrücken, Bahnhofstraße 82-100; Stuttgart, Königstraße 6; Trier, Fleischstraße 68-76. Weder HBC noch Signa mochten diesen Befund bestätigen oder dementieren.

Während der Verkauf von je 50% an den anderen 39 Gebäuden - ebenso wie der Merger der beiden Unternehmen Galeria Kaufhof und Karstadt Warenhaus - bereits abgeschlossen ist, wird das Closing für den (Anteils-)Verkauf des 18er-Pakets und der beiden Immobilien in Düsseldorf und Köln laut HBC erst Anfang 2019 erwartet. Die Statistiker mögen entscheiden, ob dieser Teil des Kaufhof-Immobiliendeals erst im kommenden Jahr in die Investmentbilanz einfließt.

Signa hat die Hand am Steuer

Mit dem Eheschluss entsteht auf alle Fälle ein Konzern mit einem jährlichen Umsatz von 5 Mrd. Euro, 32.000 Mitarbeitern und 243 Standorten. Die operative Führung hat Signa mit einem Anteil von 50,01% am Joint Venture inne. Kaufhof betreibt zurzeit 95 Filialen. Dieses Jahr laufen drei Mietverträge aus und werden nicht verlängert: In Hof, Solingen und im Frankfurter Nordwestzentrum. Karstadt kommt auf 80 Filialen und machte mit einer Neueröffnung - ausgerechnet auf einer ehemaligen Kaufhof-Fläche in den Berliner Gropius Passagen - von sich reden. Ein weiterer neuer Standort im Berliner Ortsteil Tegel soll bis 2020 folgen. Dafür gehen in Leipzig die Lichter aus.

Die Gretchenfragen lauten: Wie viele Häuser sind auf Dauer überlebensfähig? Und wie viele wollen die Herren der Deutschen Warenhaus AG auch am Leben halten? Signa-Boss René Benko und der Karstadt- und künftige Kaufhof-Chef Stephan Fanderl geben sich in den Medien kämpferisch und versprechen, um den Erhalt jeder einzelnen Filiale ringen zu wollen. Handelsexperten sehen hingegen langfristig in Deutschland nur Platz für 70 bis 100 Warenhäuser. Sei es, weil sich ein Warenhaus an einem schwachen Standort befindet. Sei es, weil sich ein hoher Investitionsbedarf aufgestaut hat. Sei es, weil ein Haus nur wenig Umsatz macht und/oder weil die Flächenproduktivität gering ist.

Doppelstandorte gelten als „relevanteste Schließungsmasse“

Oder aber, weil an Doppelstandorten der bisherige Wettbewerber nach dem Zusammenschluss unter demselben Dach sitzt. Der ehemalige Karstadt-Immobilienmanager Gerd Hessert, der heute an der Universität Leipzig als Professor für Handelsmanagement zur Zukunft der Warenhäuser forscht und vor ein paar Jahren ein veritables Büchlein zu diesem Thema geschrieben hat, sortiert 62 Warenhäuser in 27 Städten unter der Rubrik Doppelstandorte ein. Dabei versteht Hessert unter Doppelstandorten nur solche Filialen, die einander in der Innenstadt oder in einem Stadtteil direkt Konkurrenz machen.

Mögen Doppelstandorte in Einzelfällen auch marktseitig vertretbar sein, so haben sie sich in der Vergangenheit laut Hessert als „relevanteste Schließungsmasse“ herauskristallisiert. Als Hessert sein Buch schrieb, gab es hierzulande - ohne die drei Premium-Häuser von Karstadt - noch 201 Warenhäuser. Seither wurden 27 Häuser geschlossen, neun von Karstadt und doppelt so viele (18) von Kaufhof. In 15 Fällen traf es Häuser an Doppelstandorten.

In 25 Fällen hatte Hessert den Rückzug prognostiziert. Nur bei den beiden geschlossenen Filialen in Stuttgart (früher Karstadt) und am Heinrich-Heine-Platz in Düsseldorf (Kaufhof) - als Carsch-Haus bekannt - hatte der Professor die Schließung der Kaufhof-Filiale nicht vorgesehen. In Stuttgart hat Signa die Karstadt-Immobilie einer neuen Nutzung als Büro- und Geschäftshaus mit Primark als Ankermieter zugeführt und an Union Investment verkauft. Im Carsch-Haus wiederum setzte HBC im Erdgeschoss und den Obergeschossen sein Filialkonzept Saks Off 5th um.

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