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Politik | 29.11.2018

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesministerium der Finanzen
  • Personen:
    Thomas Schäfer

Finanzminister beschließen Maßnahmen gegen Share-Deals

Quelle: Fotolia.com, Urheber: ngad
Der Deal ist gemacht. Die Finanzminister wünschen sich mehr steuerpflichtige Asset-Deals und weniger steuerbefreite Share-Deals.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: ngad

Die Finanzminister der Länder haben sich am Donnerstag auf Vorschläge zur Reform der Grunderwerbsteuer geeinigt, um die Hürden für Share-Deals beim Immobilienverkäufen zu erhöhen. Danach sollen per Gesetz die Haltefristen von derzeit fünf auf zehn Jahre verlängert werden. Zudem muss Grunderwerbsteuer gezahlt werden, wenn 90% und mehr der Anteile an einer Objektgesellschaft erworben werden; bisher lag die Grenze bei 95%.

Hinter den Kulissen der Finanzministerkonferenz sei hart gerungen worden, heißt es. Doch nun gibt es einen Konsens. Mit drei Maßnahmen sollen die Hürden für Share-Deals bei Immobilienverkäufen erhöht werden. Damit sollen "Steuertricksereien" unterbunden und für "mehr Steuergerechtigkeit" gesorgt werden.

Anders als der Normalbürger können Unternehmen die Grunderwerbsteuer umgehen, wenn sie statt Steine und Stahlträger lediglich Anteile an einer Objektgesellschaft erwerben, in die die Immobilie zuvor gepackt wurde. Voraussetzung bisher: Der Käufer erwirbt nicht mehr als 94,9% der Gesellschaft. Die restlichen Anteile blieben beim Verkäufer oder wurden von einem Co-Investor übernommen.

Bei Personengesellschaften war es dem Mehrheitsgesellschafter bisher zudem möglich, nach Ablauf einer Haltefrist von fünf Jahren die restlichen Anteile vom Verkäufer der ersten 94,9% hinzuzukaufen. Tat er dies, musste er lediglich die Grunderwerbsteuer für die zuletzt erworbenen 5,1% zahlen. Das ist so legal wie lukrativ.

Da aber immer mehr Investoren dieses Modell nutzten, gingen dem Fiskus gewaltige Einnahmen verloren. Hessens Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) schätzt den Ausfall bundesweit auf bis zu 1 Mrd. Euro im Jahr. Tendenz steigend. Nach mehr als zwei Jahren der Beratung haben die Schatzmeister der Länder nun gehandelt und im Kern drei Änderungen beschlossen.

Haltefristen werden von fünf auf zehn Jahre verlängert

Zum ersten soll wie schon jetzt bei Personengesellschaften künftig auch bei Kapitalgesellschaften der Verkäufer "in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben" müssen. Ein kompletter Erwerb einer Objektgesellschaft durch einen Investor und seinen mitgebrachten Co-Investor ist dann nicht mehr möglich. Damit würden Share-Deals erschwert und für Eigentümer unattraktiver, da sie nach der Reform einen Anteil von mehr als einem Zehntel halten müssten. Denn zum zweiten wird die für das Auslösen der Grunderwerbsteuer relevante Beteiligungshöhe bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von derzeit 95% auf künftig 90% der Anteile abgesenkt.

Als dritte Maßnahme sollen die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes auf zehn Jahre verlängert werden. Damit dürfen künftig die restlichen Minderheitsanteile erst nach Ablauf einer Dekade übertragen werden. Für Unternehmen ist das eine lange Strecke, auf der viel passieren kann. Die Finanzminister glauben, dass viele Konzerne künftig auf solche Share-Deal-Konstruktionen verzichten werden. Schließlich sind die Gesellschaften innerhalb dieser Frist an das getroffene Arrangement gebunden und damit in ihrem unternehmerischen Handeln eingeschränkt.

Kritik aus der Branche lässt nicht auf sich warten

Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss kritisiert eine kurzsichtige Betrachtung der Share-Deals. Eine Verschärfung würde den Wirtschafts- und Industriestandort Deutschland schwächen und die Kosten für Immobiliennutzer weiter erhöhen. "Share-Deals sind keine missbräuchlichen Steuergestaltungen, wie einige Politiker sie darzustellen versuchen", moniert Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht. Vielmehr könnten durch Share-Deals völlig legal Mehrfachbesteuerungen eines Grundstücks vermieden und diese Kostenvorteile an die Immobiliennutzer weitergegeben werden. "Sollte diese Möglichkeit wegfallen, wird dies zu einer weiteren Kostensteigerung von Wohn–, Arbeits– und Produktionsflächen führen." Der Gesetzgeber sollte lieber über flächendeckende Senkungen der Grunderwerbsteuer nachdenken, sagte Volckens.

Große sollen zahlen, Kleine sollen profitieren

Hessens Finanzminister Schäfer gab sich als Initiator der Initiative zufrieden. "Das Signal, das wir jetzt setzen, ist deutlich: Wer meint, dem Staat Steuer vorenthalten zu können, muss mit einer entschlossenen Antwort genau dieses Staates rechnen", sagte er am Donnerstag. Dies gelte auch, wenn als Reaktion auf die Maßnahmen neue Gestaltungsmöglichkeiten erdacht würden. Mit Blick auf die Kreativität der deutschen Immobilienjuristen und Steuerberater droht Schäfer: "Werden die Neuregelungen in Zukunft wieder umgangen, dann muss nachgebessert werden. Wir werden sehr wachsam sein".

Mit Unterstützung des Bundes sollen die Vorschläge zügig Gesetz werden. Die Finanzministerkonferenz bittet das Bundesfinanzministerium, die am Donnerstag beschlossenen Gesetzestexte nun in das Gesetzgebungsverfahren des Bundes einzubringen. Schäfer gab zudem ein Versprechen ab: "Wenn mehr Steuern zahlen und der Staat mehr einnimmt, finde ich es einfach gerecht, wenn dadurch die Belastung für alle sinkt. Ich habe daher von Anfang an gesagt: Wenn wir die Großen ans Zahlen kriegen, sollen auch die Kleinen profitieren". Wie das erreicht werden soll, sagte Schäfer nicht. Das Thema einer Absenkung der Grunderwerbsteuer auf einen bundeseinheitlichen Satz wurde nicht angesprochen.

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