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Politik | 13.11.2018

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Hamburg macht ernst beim Vorkaufsrecht

Urheberin: Theda Eggers
Akelius hat im Gründerzeithaus Hein-Hoyer-Straße 18-22 erhebliches Aufwertungspotenzial erkannt und war bereit, dafür wohl 5,5 Mio. Euro zu zahlen.

Urheberin: Theda Eggers

Hamburg hat erstmals das Vorkaufsrecht für ein Zinshaus in einem Gebiet ausgeübt, im dem die Soziale Erhaltungsverordnung gilt - eine Anti-Gentrifizierungsverordnung. Betroffen ist der Investor Akelius, der sich nicht bereit zeigte, die sogenannte Abwendungsvereinbarung zu unterschreiben, in der die Erhaltungsverordnung konkretisiert wird. Hamburg macht ernst. Mindestens ein halbes Dutzend weiterer Ankäufe sind in Prüfung.

"Akelius ist als Käufer bei der Stadt nicht besonders beliebt", sagt ein Branchenkenner, um dem Präzedenzfall zur Ausübung des Vorkaufsrechts durch den zur Finanzbehörde zählenden Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) noch eine emotionale Note zu geben. "Es ist klar, dass Akelius dieses Zinshaus kaufen wollte, um die Mieter rauszumodernisieren."

Soziale Erhaltungsverordnung

"Dieses Zinshaus" ist die Hein-Hoyer-Straße 18-22, ein Gründerzeithaus mit 32 Mietern, darunter gewerbliche Mieter wie das Stehcafé St. Pauli, ein Artisten-Atelier, Freddys Imbiss oder ein Second-Hand-Shop, der vom Handy bis zur Waschmaschine eine breite Palette technischer Artikel bietet. Bis zur Reeperbahn sind es 200 m. Die Lage ist begehrt - und darum gilt hier seit 2012 die Soziale Erhaltungsverordnung, um die Verdrängung langjähriger, weniger solventer Mieter zu verhindern.

In Gebieten, die der Sozialen Erhaltungsverordnung unterliegen, gibt es eine zusätzliche Genehmigungspflicht etwa für den teilweisen und vollständigen Abriss, für Baumaßnahmen und Modernisierungen, die den Wohnwert steigern und zu Mieterhöhungen führen können, für die Umnutzung von Mietwohnungen zu gewerblichen Zwecken oder für die Aufteilung in Eigentumswohnungen. Elf überwiegend zentrumsnahe Gebiete mit insgesamt über 187.000 Einwohnern unterliegen der Sozialen Erhaltungsverordnung, in Altona-Nord und Eilbek mit zusammen über 43.000 Einwohnern wird sie aktuell vorbereitet.

"Wer nicht hören will, muss fühlen"

Begrüßt wurde die Intervention von Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). Es sei "eine gute Entscheidung der Stadt" und "ein starkes Signal an alle Spekulanten, die Maximalprofite mit Wohnungen erwirtschaften wollen. Wer nicht hören will, muss fühlen." Anders als die Mietpreisbremse oder das Einfrieren von Mieten seitens der Saga - ein Vorschlag der CDU - "hilft die Ausübung des Vorkaufrechts durch die Stadt, die Situation am Hamburger Wohnungsmarkt wirklich zu entspannen."

Nach Marktinformationen ist die Stadt Hamburg in jüngerer Zeit dazu übergegangen, die sogenannte Abwendungsvereinbarung zu verschicken, mit der die Ziele der Sozialen Erhaltungsverordnung konkretisiert werden. "Die Kosten der Modernisierung sind auf eine Höchstgrenze von 25% der Neubaukosten beschränkt", erzählt Stefanie Schulke, Leiterin der Akelius-Dependance Hamburg. "Zudem sollen wir die Mietverträge dem Bezirk vorlegen. Warum sollen wir das tun?", fragt sie und antwortet selbst: "Mit der Abwendungsvereinbarung will der Bezirk wohl Themen erfassen und festzurren, die von anderen Regulierungen, wie der Mietpreisbremse, noch nicht abgedeckt sind." Zwar habe es eine persönliche Einladung zum Bezirk gegeben, aber kaum Verhandlungsbereitschaft. "Das unterschreibt kein Kaufmann."

Milieuschutz auch in Berlin verschärft

Nach Auskunft der Finanzbehörde habe die Abwendungsvereinbarung etwa vorgesehen, "bauliche Veränderungen zu unterlassen (Grundrissänderungen, Rückbau, Modernisierungen)" sowie "Mietforderungen zu unterlassen, die jeweils den Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels überschreiten". Aus unbestätigten Quellen kommen weitere Anforderungen wie 20 Jahre Aufteilungsverbot sowie Fassaden- und Fenstersanierung, ohne die Kosten umzulegen.

Ähnliche Erfahrungen hat Schulkes Berliner Akelius-Kollege Björn Edruweit gemacht. "Die Auflagen haben sich in der letzten Zeit verschärft." Neben der Überprüfung der Angebotsmieten durch die Bezirke, "soll vor jeder Sanierung eine milieuschutzrechtliche Genehmigung eingeholt werden. Und die wird nur sehr reduziert genehmigt." So seien etwa Grundrissänderungen verboten worden, mit denen die gründerzeittypischen Schlauchbäder umgebaut werden sollten. "Das sind Forderungen, die es uns nicht erlauben, zeitgemäßen Wohnraum zu schaffen. Da wird der Planungsstand von 1905 saniert. Die letzten Entwürfe der Abwendungsvereinbarung ermöglichen uns keine wirtschaftlichen Lösungen mehr."

"Vorkaufsrecht ist Ultima Ratio"

Warum werden überhaupt Abwendungserklärungen verschickt, wenn im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung ohnehin jede aufwertende Umbau- oder Modernisierungsmaßnahme sowie geplante Aufteilung in Eigentumswohnungen genehmigt werden muss? "Es ist fair, dem Käufer gleich zu sagen, was auf ihn zukommt", erläutert Falko Droßmann, Leiter des Bezirksamts Hamburg-Mitte. "Ich finde es aber die Ultima Ratio, dass die Stadt das Vorkaufsrecht wahrnimmt. Doch der Investor war überhaupt nicht kompromissbereit", spiegelt der Verwaltungschef die Wahrnehmung Schulkes von den Gesprächen.

Dem Verkäufer kann es in diesem Fall egal sein, dass die Stadt interveniert, denn sie ist nach Auskunft der Finanzbehörde in den ausverhandelten Kaufvertrag eingestiegen. Nach Kenntnis des Hamburger Abendblatts war Akelius bereit, 5,5 Mio. Euro für das auf den ersten Blick sanierungsbedürftige Zinshaus zu zahlen - mit Blick auf Wohnungsmieten für modernisierte Gründerzeithäuser von 16 bis 20 Euro/qm sowie passend schicke Cafés und Restaurants im Erdgeschoss.

Baugesetzbuch erlaubt, den Kaufpreis herabzusetzen

Doch die Verkäufer können sich nicht sicher sein, dass es so glimpflich für sie abläuft. Grundsätzlich bemesse sich der Preis beim Vorkaufsrecht nach dem rechtswirksamen Kaufvertrag, so die Finanzbehörde. Wenn der allerdings "erheblich über dem Verkehrswert liegt, besteht nach dem Baugesetzbuch die Möglichkeit, den Kaufpreis herabzusetzen". Das soll in einem weiteren, bereits entschiedenen Vorkaufsfall zu einer Reduzierung des Kaufpreises um 25% geführt haben. Basis für eine solche Reduzierung ist § 28 Abs. 3 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB).

"Wir werden ja Teil der Spekulation, wenn wir in jedem Fall ungeprüft in die Kaufverträge eintreten", so Droßmann. Daher werde ein Verkehrswertgutachten erstellt. "Liegt der Preis 20% darüber, korrigieren wir ihn entsprechend dem Gutachten."

Stadt prüft Vorkaufsrecht in sieben Fällen

Nach Insiderkenntnissen prüft die Stadt aktuell - mittels einer Auflassungserklärung im Grundbuch - die Ausübung des Vorkaufrechts in sieben Fällen, darunter auch in der Schanzenstraße. Ein Verkäufer in Ottensen geht dem Vernehmen nach mit einem Berliner Anwalt gegen die Entscheidung der Stadt vor. Ein anderer Verkäufer hat sein Verkaufsangebot zurückgezogen. "Die Verkäufer sind verunsichert, ob die Stadt bei Verkaufsfaktor 30 in den Vertrag eintritt - oder kürzt", so der Branchenkenner.

"Wir respektieren die Entscheidung", so Schulke. "Da die Ankaufsobjekte in einem Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung liegen, rechnen wir mit dem Risiko." Man wolle weiterhin versuchen, Kompromisse zu suchen - "und schauen wie es sich entwickelt". Schulke verneint, dass Akelius selbst eine Abwendungsvereinbarung aufsetzen wolle, um die Stadt erklären zu lassen, warum sie diese ablehne.

Auslegung des Vorkaufrechts gerichtsfest?

Tatsächlich hat die Stadt wohl aus dem Desaster mit der Mietpreisbremse gelernt, die mangels ausreichender Erklärung vom Oberlandesgericht Hamburg für den Zeitraum 2015 bis 2017 rückwirkend für ungültig erklärt wurde. Mindestens ein Käufer hat eine zwölfseitige Erläuterung erhalten, warum die Stadt berechtigt ist, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Doch das ist wohl nicht unbedingt gerichtsfest, wie ein Immobilienanwalt erläutert. "Nach § 24 Abs. 3 BauGB darf das gemeindliche Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Ob dies in dem Fall gegeben ist, wenn die Stadt nur die bestehende Vermietung fortsetzen will, scheint mir allerdings zweifelhaft." Der Anwalt verweist auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg von 2012. Die Voraussetzung für ein Vorkaufsrecht sei in der Regel erfüllt, "wenn der Erwerb des Eigentums zur Verwirklichung einer Nutzung für öffentliche Zwecke erfolgt". Der Branchenkenner erkennt in der Verschärfung des Vorkaufsrechts ohnehin "ein politisches Signal an die Käufer. Bis zu einer Gerichtsentscheidung dauert es doch mindestens drei Jahre."

Immobilie wieder reprivatisieren

Ein ganz praktisches Problem stellt sich jetzt nach dem Kauf: Wohin mit der Immobilie? Die Finanzbehörde gibt zur Auskunft: "Das klärt sich noch." Droßmann sieht Möglichkeiten zur "Reprivatisierung". Saga, Genossenschaften, aber auch private Eigentümer kommen als Käufer infrage. Allerdings nur zu dem Preis, den die Stadt gezahlt hat. "Steuerfinanziert runtersubventioniert wird der Preis bei der Reprivatisierung auf keinen Fall." Einwand: In Berlin wird das aber gemacht. "Deshalb hat Berlin auch 67 Mrd. Euro Schulden. In Hamburg funktioniert so etwas nicht. Die städtischen Betriebe sollen schwarze Zahlen schreiben."

Auf die Anfrage zur Bereitschaft zum Kauf unter diesen Rahmenbedingungen antwortete die Saga, es sei "gute und geübte Tradition seit vielen Jahren, dass die Saga Unternehmensgruppe auf Wunsch der Stadt Hamburg Wohnimmobilien verwaltet. Weitere Handlungsoptionen in diesem Kontext stehen derzeit nicht zur Disposition."

Transaktion: Hamburg, Hein-Hoyer-Straße 18

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