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Märkte | 08.11.2018

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesregierung Deutschland
  • Immobilienart:
    Wohnen

Wirtschaftsweise kritisieren schlechte Kreditüberwachung

Quelle: Sachverständigenrat
Die fünf Mitglieder des Sachverständigenrats der Bundesregierung (v.l.): Isabel Schnabel, Lars Feld, Christoph M. Schmidt (Vorsitzender), Peter Bofinger und Volker Wieland.

Quelle: Sachverständigenrat

Der Sachverständigenrat der Bundesregierung warnt in seinem Jahresgutachten vor den Folgen einer unzureichenden Überwachung der Immobilienkreditvergabe. Valide Marktdaten seien im Grunde nicht vorhanden, die Finanzaufsicht habe kaum Möglichkeiten einer Fehlentwicklung entgegenzuwirken. Bei der Reform der Grundsteuer spricht sich das Gremium für eine hybride Lösung aus.

In seinem am Mittwoch vorgelegten, 468 Seiten starken Gutachten widmet sich der Sachverständigenrat auch ausführlich dem deutschen Immobilienmarkt. Bei der Preisentwicklung in einigen Großstädten seien Übertreibungen zwar nicht auszuschließen, jedoch gebe es aufgrund der moderaten Angebotsentwicklung und des ebenso moderaten Kreditwachstums keine akuten Risiken aus der Immobilienfinanzierung für die Finanzstabilität. Ebenso sei keine gefährliche Aufweichung der Kreditvergabestandards zu erkennen.

Finanzaufsicht kennt den Markt nicht richtig

In Sicherheit wiegen sollten sich die Marktteilnehmer dennoch nicht. Vor allem deshalb, weil die Erkenntnisse der Aufseher größtenteils auf Umfragen beruhen. Valide Marktdaten stehen ihnen nicht ausreichend zur Verfügung, um die Lage richtig einschätzen zu können. Schließlich könnte ein abrupter Zinsanstieg zu spürbaren Preisrückgängen und Verlusten bei Banken führen, die aufgrund einer "Überschätzung der Sicherheiten" unerwartet hoch ausfallen könnten. Hinzu kommen deutlich gestiegene Zinsänderungsrisiken, die sich dann materialisieren würden.

Während bei Wohnimmobilienkrediten die Finanzaufsicht zumindest einen kleinen Maßnahmenkatalog zur Eindämmung von erkennbaren Risiken bei der Kreditvergabe zur Verfügung hat, steht sie bei der Gewerbeimmobilienfinanzierung weiterhin mit leeren Händen da. "Dies ist überraschend, da die Risiken sich ohne valide Datenbasis nicht zuverlässig abschätzen lassen und da die Instrumente schon bereitstehen sollten, wenn sich Risiken abzeichnen", schreiben die Sachverständigen in ihrem Gutachten. Die Schaffung von makroprudenziellen Instrumenten auch für Gewerbeimmobilien wäre daher sinnvoll, wie z.B. höhere Risikogewichte bei der Eigenkapitalunterlegung oder die Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers.

Mietpreisbremse und Grundsteuer C sind unnütz

Für weniger regulatorische Eingriffe sprechen sich die Wirtschaftsweisen dagegen in der Wohnungspolitik aus. Die Mietpreisbremse sei nichts weiter als eine Symptomtherapie, die dazu führe, dass sich das Problem eines unzureichend ausgeweiteten Wohnungsangebots noch verschlimmere. Sie gehöre daher abgeschafft. Stattdessen seien Maßnahmen zur Ausweitung des Angebots angezeigt. Die Einführung einer Grundsteuer C, so wie es im Koalitionsvertrag der Bundesregierung vorgesehen ist, zählt der Sachverständigenrat ausdrücklich nicht dazu. Das Ziel der Grundsteuer C, die Spekulation mit baureifen Grundstücken einzudämmen, werde in der vorgesehenen Ausgestaltung nicht erreicht. Dazu sei die Strafsteuer im Verhältnis zu den erwartbaren Wertsteigerungen zu niedrig angesetzt. Eine wirkungsvollere Maßnahme, das Wohnungsangebot zu erhöhen, wäre ein Abbau der zahlreichen Vorschriften beim Wohnungsbau und damit eine Reduzierung der Herstellungskosten.

Auch zur anstehenden Reform der Grundsteuer hat der Sachverständigenrat Stellung bezogen. Mit keinem der diskutierten Modelle (Flächenmodell, Bodenwertmodell, Kostenwertmodell) können sich die Wirtschaftsweisen 100%ig anfreunden. Daher sprechen sie sich für eine "hybride Lösung" aus. Als Ausgangspunkt schlagen sie das Flächenmodell vor, das "zusätzlich zur Differenzierung der
Grundstücks- und Gebäudefläche nach Wohn- oder Gewerbezwecken um weitere pauschalierte Kriterien angereichert werden könnte, die den Zweck der Nutzung oder die Lage der Immobilie abbilden". In der Pflicht stehen bei einer Reform auch die Gemeinden, die die Hebesätze für die Grundsteuer so anpassen müssten, dass keine übermäßige Belastung für Einwohner und Gewerbetreibende entstünde.

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