Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen
Tooltipp
{{counter.remaining}} {{counter.title}}

Sie haben einen Artikel verbraucht

Als registrierter Nutzer können Sie bis zu 10 Artikel pro Monat lesen - kostenfrei und unverbindlich

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 06.11.2018

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Hamburg: Die Kosten laufen aus dem Ruder

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
ExpoVision Hamburg 2018 mit Ralf Koschny, Harald Wüst, Björn Jesse, Johannes Lichtenthaler, Michael Groß, Ulrica Schwarz und Wilfried Jastrembski (v.l.).

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Die Schere zwischen Kosten und Mieten öffnet sich auch in Hamburg zunehmend. Im Rahmen der ExpoVision Hamburg wird deutlich, dass Hamburger Marktteilnehmer die Preispotenziale am Gewerbemarkt sowie am Wohnungsmarkt defensiver beurteilen als Externe.

"Bei Grundstückspreisen und Ankäufen kommen aktuell Ergebnisse heraus, die nicht mehr ganz vernünftig sind", erklärt Wilfried Jastrembski, Bereichsleiter Immobilienkunden bei der Hamburger Sparkasse. "Bei unseren Hamburger Kunden überwiegen allerdings diejenigen, die nicht auf weitere Preis- und Mietsteigerungen setzen", sagt er und nennt einige auch bundesweit agierende Hamburger Projektentwickler. "Aber es gibt genügend Marktteilnehmer, die spekulativ Eintrittspreise zahlen, bei denen die Hamburger längst ausgestiegen sind."

Externe Investoren sind offensiver

In der kleinen Runde der Hamburger ExpoVision, der von Drees & Sommer jährlich organisierten Nachbetrachtung der Expo Real aus regionaler Perspektive, kennt jeder ein zur These von Jastrembski passendes Beispiel - etwa den Kauf des Holsten-Areals in Altona im Juni 2016 für 150 Mio. Euro durch die Düsseldorfer Gerchgroup, bei dem die Hamburger Bieter bereits bei 110 Mio. Euro ausgestiegen seien. Die Gerchgroup hat das Projekt im Juni 2018 vollständig an die SSN Group verkauft. Nach Marktinformationen möchte SSN das nunmehr 830 Mio. Euro schwere Projekt ebenfalls verkaufen - am besten mit Planrecht.

Jedoch liegt das nicht vor, weil Entwickler, Senats- sowie Bezirkspolitik und -verwaltung sich nur sehr schwergängig auf die entstehende Dichte einigen können, ein Streit über die zu schaffende öffentliche Infrastruktur den Prozess lähmt - oder die Krankheit eines bezirklichen Planers. In der grundsätzlich schleppenden Schaffung von Plan- und Baurecht sieht die Runde einen wesentlichen Kostentreiber.

"Die Genehmigungsdauer ist auch in Zeiten der Digitalisierung stark aus dem Ruder gelaufen", berichtet Johannes Lichtenthaler, Niederlassungsleiter von Art-Invest in Hamburg. "Die liegen eher bei zwölf als bei drei Monaten." So würden auch Behördenmitarbeiter abgeworben und nicht ersetzt. "Es sind zu wenige Mitarbeiter und die sind nicht gut organisiert."

"Die Mieten steigen nicht im gleichen Takt wie die Baukosten"

Neben den Grundstückskosten und der Bürokratie ist das aktuell bestimmende Thema die Baukosten. "Alle halten etwas die Luft an", beobachtet Ulrica Schwarz, seit kurzem Bereichsleiterin Hamburg von Strabag Real Estate. "Wo gehen die Bau- und Grundstückskosten hin? Die Mieten steigen nicht im gleichen Takt wie die Kosten. Alle rechnen mit spitzem Bleistift. Ergebnis: ,Jetzt müssten wir an der Qualität sparen.' Wenn man verkauft und entwickelt, kann man das Thema Finanzierung umgehen."

Jastrembski verweist darauf, dass die schwierige Kalkulierbarkeit der Kostenseite jedoch dazu führt, dass Projektentwickler zunehmend aus der Investorenfinanzierung aussteigen. "Es gibt eine Rückkehr zur alten Welt: erst fertig bauen und dann mit neuer Bank finanzieren."

Nachunternehmer fehlen

Und es sind nicht allein die Baukosten direkt, sondern auch die Verfügbarkeit von Nachunternehmern und Lieferanten. "Das Problem ist heute, gute Nachunternehmer zu kriegen - oder überhaupt jemanden, der irgendetwas baut", so Lichtenthaler leicht verzweifelt. "Die Lieferzeiten laufen aus dem Ruder. Aus sechs bis acht Wochen Lieferzeit für Glaswände werden 16 bis 18 Wochen. Der Projektentwickler aber hat Übergabetermine. Für einen Zweischichtbetrieb - wie früher - gibt es jedoch keine Leute."

In den letzten zwei bis drei Jahren seien die Baukosten um 20% bis 30% gestiegen, so der Art-Invest-Manager, im Bereich Technischer Gebäudeausrüstung (TGA) sogar um über 40%. "Weitere Kostentreiber sind Dämmung und Brandschutz", erklärt Schwarz. "Wir sind überreguliert in diesem Land. Und sind die Gebäude dann energieautark, ist die Dämmdiskussion passé." Die frühere Bundesumweltministerin Barbara Hendricks (SPD) habe 2017 auf der Immobilienkonferenz Quo Vadis darauf hingewiesen, dass Dämmung obsolet sei, sobald die Energie- und Wärmeerzeugung vollständig regenerativ erfolge, so ein Diskutant.

Bald wieder Schnäppchen am Markt?

Hohe Grundstückskosten, unerwartet hohe Baukosten bei gleichzeitig knappen Ressourcen der Generalunternehmer sowie nur verhalten steigende Mieten, das könne Projekte kippen, stellte ein Teilnehmer in Aussicht. "Darum gibt es bald wieder Schnäppchen am Markt." Tatsächlich wird bei diesem Stichwort die kommunizierte Not der Fondsgesellschaft Commerz Real angesprochen, das Burstah Ensemble auf dem früheren Allianz-Standort nahe dem Rathaus wirtschaftlich tragfähig erstellen zu können - oder es verkaufen zu müssen.

"Die Stimmung auf der Expo Real war mir viel zu positiv und unreflektiert mit Blick auf die Marktlage", zeigte sich Ralf Koschny, Vorstand bei bulwiengesa, kritisch. "Die Zahl der Projektentwicklungen geht bundesweit zurück - gerade in Hamburg."

"Im Zentrum trifft Geld auf Bedarf"

"Keine Angst" hat Jastrembski mit Blick auf Hamburger Großprojekte wie dem Neubau am Ort der City-Hochhäuser am Hauptbahnhof, der Entwicklung des Commerzbank-Areals in der Altstadt oder dem Neubau des Deutschlandhauses am Gänsemarkt. "Im gewerblichen Bereich produziert man für die Nachfrage, die da ist", verweist der Haspa-Manager auf einen Büroflächenumsatz über 500.000 qm, den Grossmann & Berger für 2018 erwartet. "Die Spitzenmiete sehen wir bei 30 Euro/qm. Berlin, Frankfurt und München liegen da drüber."

Auch Michael Groß, Geschäftsführer bei Aug. Prien Bauunternehmung, ist hinsichtlich der City-Projekte in Hamburg zuversichtlich. "Im Zentrum trifft Geld auf Bedarf. Heute geht nahezu alles, wenn der Name der Lage stimmt. Im Wohnbereich etwa Winterhude oder Eppendorf."

Bauunternehmen als Partner begehrt

Groß kann der aktuellen Personalknappheit auf dem Bau etwas entspannter begegnen, denn Aug. Prien hat eigene Bauarbeiter. Das macht das Unternehmen als Partner attraktiv. Das kann auch Schwarz bestätigen. "Wir sind überrannt worden, weil die Strabag eigene Baukapazitäten hat." Björn Jesse, Geschäftsführer bei Drees & Sommer Projektmanagement in Hamburg, hat "ein Cherry Picking bei Partnerschaften" bei der Expo Real beobachtet - eine eingetrübte Stimmung eher nicht.

"Strategische Partnerschaften sind wichtiger denn je." Der Nutzer ändere sich. "Es gibt zunehmend flexibel wachsende und schrumpfende Unternehmen." Um die Baukosten zu beherrschen, spiele Digitalisierung eine bedeutsame Rolle, so Jesse. "Aber der Begriff Digitalisierung muss abgeschichtet werden." Die industrielle Vorfertigung sei eine Konkretisierung, die Baustellen- und Arbeitsorganisation eine weitere. "Bei der heutigen Personalknappheit darf der Fliesenleger nur noch Fliesen legen, aber beispielsweise nicht damit beschäftigt sein, einen Wasser- oder Stromanschluss zu organisieren."

BIM ist noch kein Digitalisierungskonzept

Jeder Projektentwickler brauche ein Digitalisierungskonzept, betonte Harald Wüst, Geschäftsführerkollege von Jesse. "Und damit ist nicht allein Building Information Modeling gemeint. Das ist oft nur 3D-Planung." Lichtenthaler wird konkret: "Was braucht ein Gebäude, um in zehn Jahren marktfähig zu sein?" Leerrohre seien immer gut, dazu Sensorik, ein GSM-Router für alle drei großen Netzanbieter in Deutschland, Wechselstrom in den Decken, um LED-Beleuchtung zu versorgen, Gleichstrom im Boden."

Transaktion: Hamburg, Rondenbarg

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!