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Märkte | 02.10.2018

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    JLL
  • Personen:
    Helge Scheunemann, Konstantin Kortmann
  • Immobilienart:
    Wohnen

Sozialer Wohnungsbau für institutionelle Investoren lukrativ

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Sozialer Wohnungsbau kann ein lohnendes Investment sein.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Öffentlich geförderter Wohnungsbau kann für institutionelle Anleger durchaus lukrativ sein. Die Mieteinnahmen sind oft sicherer und das Leerstandsrisiko ist geringer als bei frei finanzierten Wohnprojekten. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Maklerhauses JLL.

"Für langfristig ausgerichtete institutionelle Anleger kann ein Investment in öffentlich geförderten Wohnraum aus verschiedenen Gründen interessant sein", sagt Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Ein Grund: Das Risiko insbesondere in der Nachvermietung sei geringer als im frei finanzierten Segment. "So besteht bei frei finanzierten Projektentwicklungen die Gefahr, dass die Anfangsmiete sehr hoch und über dem örtlichen Mietspiegel angesetzt wird", erklärt Kortmann. "Da die Erstbezieher sich nach einiger Zeit besser in der Stadt vernetzt haben, beziehen sie oft innerhalb weniger Jahre preiswertere Wohnungen in besser integrierten Lagen."

Die Fluktuation könne hier vergleichsweise hoch sein und eine Nachvermietung an Zweit- oder Drittmieter mit dem entsprechenden Aufwand wird nötig. Auch wenn bei einer Nachvermietung aufgrund hoher Nachfrage keine Zugeständnisse an der Miethöhe gemacht werden müssen, sei eine Mietanpassung aufgrund von Kappungsgrenzen und des über dem Mietspiegel liegendem Mietniveaus rechtlich oft nicht möglich. "Bei Projekten des sozialen Wohnungsbaus sind hingegen die Fluktuation und die daraus folgenden Instandsetzungskosten wesentlich geringer", erläutert Kortmann. Darüber hinaus seien durch viele kommunale Förderprogramme - wenn auch von einem niedrigeren Niveau kommend - regelmäßige Mietsteigerungen möglich.

Neben der besseren Planbarkeit der Mieteinnahmen bei einer in der Regel bei nahezu 100% liegenden Vermietungsquote in Großstädten sei auch die bessere Ausnutzung des Grundstücks ein Vorteil des geförderten Wohnungsbaus. Zudem müssten spezifische Mieter- und Käuferanpassungen beim Bau oder der Ausstattung seitens des Bauherrn nicht durchgeführt werden. "Investitionen in den sozialen Wohnungsbau sind insbesondere für sehr langfristig orientierte Anleger mit Blick auf stabilen und stetigen Cashflow bei gleichzeitig geringem Leerstandsrisiko interessant", betont Kortmann.

Förderdarlehen und Zuschüsse schließen die Renditelücke

Ein Ausgleich für die niedrigere Rendite finde zum Teil durch verschiedene Förderkomponenten der Städte statt. So erhalten Investoren im Rahmen der Förderprogramme unter anderem vergünstigte Konditionen bei den Förderdarlehen wie subventionierte Zinssätze oder angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase sogar Zuschüsse. "Letzteres kann insbesondere für eigenkapitalstarke Investoren von Vorteil sein, um die Renditelücke zum frei finanzierten Wohnungsbau zu schließen", erklärt Kortmann.

"Langfristig sind über die Laufzeit Gesamtrenditen, also Miet- und Wertsteigungsrendite, zwischen 2,7% und 4% erzielbar", meint Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. "Vor dem Hintergrund, dass die aktuelle Umlaufrendite für langfristige Staatsanleihen bei etwa 0,4% liegt und Spitzenrenditen für Büro- sowie Highstreet-Objekte von 2,8% und 3,1% aufweisen, sind einer Förderung unterliegende Wohninvestments eine lohnende Alternative."

Es empfiehle sich aber, Projekte frühzeitig bei der Bauaufsicht und der Stadtplanung vorzustellen und eine einvernehmliche Lösung zur Sozialwohnungsbindung auszuhandeln, rät Kortmann. Häufig bestehe ein gewisser Verhandlungs- und Gestaltungsspielraum. Beispielsweise verzichte die Verwaltung in der Regel bei einem Zugewinn von weniger als 3.000 qm Wohnfläche auf die Förderquote und es gäbe Spielraum bei der Anzahl der Autostellplätze. Und schließlich sei anzuerkennen, dass eine soziale Durchmischung eine Ghettobildung und damit hohe gesamtgesellschaftliche Kosten vermeide. Das wirke sich letztlich auch für Investoren positiv aus.

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