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Märkte | 01.10.2018

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Deutschland ist Europameister beim Preisanstieg für Wohnraum

Quelle: Immobilien Zeitung, Urhaber: Peter Dietz
In Europas Metropolen wird gebaut. Doch die Nachfrage nach Wohnraum ist zu hoch.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urhaber: Peter Dietz

Nirgendwo in Europa stiegen die Preise für Wohnraum im vergangenen Jahr so stark an wie in Deutschland. München ist inzwischen so teuer, dass sich der lokale vom nationalen Immobilienmarkt abgekoppelt hat.

"Das Gefühl vieler Verbraucher entspricht der Realität: Die Wohnungspreise in Deutschland haben angezogen", sagt Michael Müller, Industry Leader Real Estate bei Deloitte. Beim Kaufpreiswachstum war Deutschland im vergangenen Jahr mit einem Plus von 9,6% im Vergleich zum Vorjahr europäischer Spitzenreiter.

Das ist das Ergebnis des Property Index von Deloitte, der zum siebten Mal einen analytischen Blick auf die Wohnungsmärkte in 14 europäischen Ländern wirft. Die hohen Preise seien allerdings nur die eine Seite der Medaille, betont Müller. Auf der anderen gehe es um die Frage der Erschwinglichkeit. "Dabei spielen auch die wirtschaftliche Lage und die Einkommen der Verbraucher eine entscheidende Rolle", erklärt Müller.

Der Vergleich mit den europäischen Nachbarn zeige, dass Eigentumswohnungen in Deutschland im vergangenen Jahr trotz des Preisanstiegs immer noch verhältnismäßig erschwinglich waren. Im Schnitt kostete hierzulande eine 70 qm große Wohnung fünf Bruttojahreseinkommen. Die Franzosen brauchten dagegen acht Jahreseinkommen und die Briten mussten gar fast zehn Jahreseinkommen für eine solche Wohnung aufbringen. Vor allem in England sind die Preise schon recht hoch, da der Markt dort stark von den extremen Gehaltstarifen in London beeinflusst wird.

Tschechien, Polen und Ungarn fast unbezahlbar

Zunehmend unbezahlbar seien Wohnungen inzwischen aber auch in Ländern wie Tschechien, Polen und Ungarn. Dort sind die Wohnungsmärkte kaum noch mit den im europäischen Vergleich relativ niedrigen Durchschnittseinkommen in Einklang zu bringen. An der Spitze liege Tschechien, wo Verbraucher mehr als elf Jahreseinkommen für den Kauf einer Eigentumswohnung benötigen.

Wie groß die Unterschiede in Europa sind, zeigt sich besonders deutlich bei den Kaufpreisen. Hier reichte die Preisspanne von 1.080 Euro/qm für eine Wohnung im ungarischen Debrecen bis zu 16.512 Euro/qm für eine Wohnung in London. Hinter London und Paris hat es zum ersten Mal auch eine deutsche Stadt in die Top Drei geschafft: In München mussten Käufer im Schnitt 7.500 Euro/qm hinlegen.

"Damit liegt die bayerische Landeshauptstadt rund 130% über dem Landesdurchschnitt und hat sich weitgehend vom deutschen Immobilienmarkt abgekoppelt", sagt Müller. In Deutschland sei ein klarer Urbanisierungstrend zu beobachten. Auch Wohnungen in Hamburg, Frankfurt und Berlin lägen preislich mehr als 50% über dem Landesschnitt.

Wohneigentum wird vielerorts zum Luxusgut

Ein wichtiger Kaufkatalysator seien die niedrigen Zinsen, die es leichter machen, Kredite aufzunehmen. Zumindest auf kurze Sicht werde sich daran nichts ändern, meint Müller. "Dennoch wird Wohneigentum vielerorts zum Luxusgut, und immer mehr Menschen müssen auf Mietwohnungen ausweichen." Vor allem junge Verbraucher träumen weniger häufig vom Eigenheim als ihre Vorgänger. Ein Trend, der sich in allen untersuchten Ländern zeigte.

Obwohl viele Mieter, gerade in den begehrten deutschen Metropolen, in den vergangenen Jahren teils drastische Mieterhöhungen hinnehmen mussten, wird im europäischen Vergleich deutlich, dass das Mietpreisniveau in Deutschland im Schnitt noch recht moderat ausfällt.

Deutscher Spitzenreiter ist auch hier München, wo Mieter im vergangenen Jahr durchschnittlich 16,50 Euro/qm zahlten. Frankfurt lag mit 11,70 Euro/qm im Mittelfeld, Hamburg und Berlin waren im Vergleich mit 10,40 und 9,30 Euro/qm im europäischen Vergleich sogar eher günstig. In Paris und London kostet der Quadratmeter nochmal knapp 10 Euro mehr als in München.

In Frankreich wurde doppelt so viel gebaut wie hierzulande

Um in Zukunft bezahlbaren Wohnraum garantieren zu können, sei der Wohnungsbau von zentraler Bedeutung, mahnt Müller. Hier lag Deutschland 2017 mit insgesamt 285.000 Wohneinheiten, also rund 3,4 Einheiten pro 1.000 Einwohner, leicht über dem europäischen Durchschnitt von 3,2 Einheiten. Frankreich sei es gelungen, mit rund 500.000 Einheiten nahezu die doppelte Anzahl an Wohnungen zu erstellen.

Beim Bau neuer Wohnungen gebe es hierzulande eine Reihe von Herausforderungen: In den begehrten Metropolregionen mangelt es schlicht an Grundstücken. Zudem treiben behördliche Bauvorschriften die Baukosten nach oben. Hinzu kommt der Fachkräftemangel, der es erschwert, genügend Facharbeiter für die Baustellen zu finden. "Wir befinden uns in einem Spannungsfeld zwischen erschwinglichem Wohnen und Luxuswohnen", bilanziert Müller.

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