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Märkte | 26.09.2018

Von Christine Rose

In diesem Artikel:

Bauland bleibt vorerst der Flaschenhals

Quelle: BilderBox.com
Ein solches Grundstück in der Großstadt, und es würde sich Mann und Maus darauf stürzen.

Quelle: BilderBox.com

Im vergangenen Jahr wurde kaum ein Hektar Wohnbauland mehr verkauft als im Vorjahr. Das ist einer Transaktionsanalyse des Beratungsunternehmens Gewos zu entnehmen. Geht nach dem Wohngipfel der Bundesregierung kein Ruck durchs Land, wird es nichts mit 1,5 Mio. neuen Wohnungen in dieser Legislaturperiode.

Bauland ist seit Jahren der Flaschenhals für mehr Wohnungen und damit auch für Bezahlbares. Daran hat sich auch im vergangenen Jahr nichts geändert. Gewos meldet 103.900 Verkäufe von baureifem Wohnbauland, insgesamt wurden etwa 10.200 ha gehandelt. Die Anzahl der Transaktionen und die Fläche blieben gegenüber 2016 damit stabil. Was kräftig nach oben ging, waren Umsatz und Preise: Das Umsatzvolumen stieg durchschnittlich um 11% auf 17,7 Mrd. Euro, die Preise ebenfalls um 11% auf 173 Euro/qm. "Vielerorts gab es noch deutlichere Preissprünge", sagt Sebastian Wunsch, der bei Gewos für die Analyse verantwortlich ist. Diese beruht auf Daten der Gutachterausschüsse und damit auf Transaktionen, die tatsächlich stattgefunden haben.

Demnach gingen in jeder der sieben Top-Städte die Preise für baureifes und für Geschosswohnungen vorgesehenes Bauland im Mittel im zweistelligen Prozentbereich nach oben - am stärksten in München, wo Wunsch zufolge einiges an Grund und Boden in den extrem hochpreisigen Innenstadtlagen veräußert wurde. Unterm Strich stieg der Durchschnittspreis damit um 71% auf 3.524 Euro/qm. Lässt man diese auffallend teuren Transaktionen unberücksichtigt, bleibt allerdings immer noch ein Plus von 19%. Auch in Frankfurt pushten einige Ausreißer nach oben die Durchschnittspreise von baureifem Wohnbauland für Geschosswohnungen: Der Durchschnittspreis stieg um 53% auf 2.734 Euro/qm. Für Berlin und Düsseldorf verzeichnet Gewos jeweils ein Plus von 24% auf 1.857 Euro/qm bzw. 710 Euro/qm, in Hamburg ging es im Mittel um 19% auf 920 Euro/qm nach oben.

Nun hat die Bundesregierung im Zuge des Wohngipfels einen Maßnahmenkatalog erarbeitet, der auch darauf abzielt, mehr Bauland in den Markt zu bringen. Der Bund will über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) eigene Grundstücke vergünstigt an Kommunen veräußern, eine Grundsteuerreform soll zügig umgesetzt werden, Kommunen sollen Anreize zur Baulandmobilisierung erhalten, eine Expertenkommission ist damit beauftragt, vor der Sommerpause 2019 Ideen zur Baulandmobilisierung zu erarbeiten. In diesem Jahr wird das aber noch keine Auswirkungen zeitigen. Deshalb rechnet Gewos damit, dass in etwa so viel Wohnbauland wie 2017 gehandelt wird – das aber erneut um im Mittel 9% teurer. Bis darauf Wohnungen stehen, wird es dauern.

Auswertungen des Instituts zufolge vergingen im vergangenen Jahr hierzulande durchschnittlich 25 Monate zwischen Genehmigung und Fertigstellung einer Eigentumswohnung, in etlichen Städten war es noch mehr Zeit. 35 Monate gingen in Berlin ins Land – das war ein ganzes Jahr mehr als noch 2008. Den Bauüberhang lässt das immer mehr anschwellen, zum Jahresende 2017 auf gut 650.000 Einheiten.

1,5 Mio. neue Wohnungen - nicht in dieser Legislaturperiode

Und so rechnet Gewos trotz gestiegener Genehmigungszahlen damit, dass nach 285.000 Einheiten im vergangenen Jahr in diesem auch nur etwas mehr als 300.000 Wohneinheiten fertiggestellt werden. "Wir erwarten aber, dass es im Verlauf der Legislaturperiode zu einer Dynamisierung bei den Fertigstellungen kommt", sagt Wunsch und verweist darauf, dass die überhängenden Genehmigungen mehrheitlich Bauvorhaben sind, bei denen bereits mit dem Bau begonnen wurde. "Rund ein Drittel ist sogar bereits unter Dach, das heißt rohbaufertig." Zudem werden wohl Maßnahmen aus dem Wohngipfel-Katalog dereinst greifen. Dass jedoch die zum Ziel gesetzten 1,5 Mio. neuen Wohneinheiten in dieser Legislaturperiode erreicht werden, daran glaubt er nicht. "Innerhalb des kurzen Zeitraums bis 2021 ist das unrealistisch. Das wird sich alles nach hinten verschieben."

Insgesamt wurden im vergangenen Jahr laut Gewos-Analyse bundesweit 239,7 Mrd. Euro in Immobilien investiert - 6% mehr als im Vorjahr. Davon entfiel mit rund 170,8 Mrd. Euro das Gros auf Wohnimmobilien (Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Eigenheime und baureifes Wohnbauland). Das größte Umsatzplus wurde mit jeweils 11% für Mehrfamilienhäuser (2017: 29,9 Mrd. Euro) und baureifes Bauland (17,7 Mrd. Euro) registriert.

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