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Märkte | 20.09.2018

Von Volker Thies

In diesem Artikel:

Frankfurt: Schnäppchen-Stadtteile gibt's nicht mehr

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Um 46% ist die durchschnittliche Wohnungsmiete im Frankfurter Gallus in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wesentlichen Anteil daran dürften die Projektentwicklungen im zugehörigen Europaviertel gehabt haben.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Schnäppchen aus Mietersicht wird es auf dem Wohnungsmarkt in Frankfurt wohl bald nicht mehr geben. Das geht aus der detaillierten Marktanalyse des örtlichen Makler- und Beratungsunternehmens ImmoConcept hervor.

Der Erhebung zufolge hat mit Nieder-Eschbach inzwischen auch der letzte Stadtteil die Schwelle von 10 Euro/qm bei der Vermietung von Bestandswohnungen überschritten. Zum Stand Mitte 2018 wurden dort bei Neuvermietungen im Bestand im Durchschnitt 10,04 Euro/qm gezahlt, 5,1% mehr als im Jahr zuvor. Die Werte hat ImmoConcept mit öffentlichen Daten ermittelt, die durch eigene Erhebungen ergänzt wurden.

An der Spitze der Mietpreisskala stehen sowohl bei Neubauten als auch im Bestand das West- und Nordend. Im Westend-Nord sind im Neubau derzeit im Schnitt 19,87 Euro/qm zu zahlen, im Westend-Süd 19,50 Euro/qm, im Nordend-Ost 18,22 Euro/qm und im Nordend-West 18,20 Euro/qm. Für Bestandswohnungen liegt der Schnitt im Westend-Süd bei 16,10 Euro/qm, im Westend-Nord bei 15,79 Euro/qm, im Nordend-Ost bei 14,76 Euro/qm und im Nordend-West bei 14,74 Euro/qm.

Günstige Stadtteile schließen zur Spitze auf

Insgesamt registriert ImmoConcept eine Annäherung der verschiedenen Lagen. "Wir sehen besonders starke Anstiege in Regionen mit noch niedrigen Mietpreisen, weniger in den Spitzenlagen", erklärte Christian Reissig, einer der Autoren der Preiserhebung, bei deren Präsentation. Entsprechend liegen Riederwald mit 6,2% und das Gutleutviertel mit 6,1% an der Spitze der Mietsteigerungsstatistik im Vergleich von 2017 und 2018. Knapp dahinter folgt mit der Innenstadt und 6,1% eine bereits relativ hochpreisige Lage. Auch auf die vergangenen zehn Jahre gesehen ist im Gutleutviertel mit 49% die stärkste Mietpreissteigerung festzustellen, gefolgt von der Altstadt und dem Gallus (inklusive Europaviertel) mit jeweils 46%. Das traditionell hochpreisige Westend-Süd erreichte in dieser Zeitperspektive mit 31% den zweitniedrigsten Wert vor Nieder-Eschbach (+30%).

Für den Kauf von Eigentumswohnungen errechnet ImmoConcept die höchsten Durchschnittswerte im Westend-Süd mit 8.922 Euro/qm im Neubau und 6.573 Euro/qm in Bestand, vor der Altstadt (Neubau: 8.918 Euro/qm, Bestand: 6.570 Euro/qm) und dem Westend-Nord (8.824 Euro/qm, Bestand: 6.510 Euro/qm). Die günstigsten Wohnungen sind in Nied für 3.924 Euro/qm in neuen Gebäuden und für 2.891 Euro/qm im Bestand zu haben. Bestandswohnungen in der Altstadt sind binnen zehn Jahren um 221% teurer geworden, im Gutleutviertel um 180% und im Westend-Nord um 163%.

Die Politik soll an die Flächenreserven ran

Geprägt wird der Frankfurter Wohnungsmarkt also von steigenden Mieten und noch deutlich stärker steigenden Kaufpreisen sowie daraus folgenden immer geringeren Renditen. "Und daran wird sich in den kommenden Jahren auch nichts ändern", betonte Reissig. Dazu hinke der Neubau zu stark der Zuwanderung in die Stadt hinterher. Auch die umliegenden Kommunen machten diese Entwicklung mit. Offenbach werde sich beispielsweise langfristig dem Frankfurter Preisniveau anpassen. Allenfalls werde sich in den kommenden Jahren der Anstieg etwas verlangsamen.

Nach Ansicht von ImmoConcept-Geschäftsführer Bernd Lorenz sind asiatische Kleinanleger wesentliche Treiber der Nachfrage, und das nicht nur in den besonders teuren Hochhauswohnungen. Auch wenn steigende Vermarktungspreise für viele Branchenakteure erfreulich seien, müsse man sich doch Gedanken über die Knappheit an Bauland machen. Da sei mehr Flächenausweisung im Umland gefragt, aber auch Frankfurt selbst tue zu wenig. "Wenn ich durch die Stadt radle, sehe ich, dass es noch viel Bauland gibt. Bei dessen Nutzung sollte die Politik mal ansetzen", sagte Lorenz.

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