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Recht | 22.08.2018

Von Brigitte Mallmann-Bansa

In diesem Artikel:

BGH: Abwälzung bei unrenovierter Wohnung stets unwirksam

Quelle: istockphoto.com, Urheber: KatarzynaBialasiewicz
Schönheitsreparaturen zahlt der Vermieter, so der Grundsatz im Gesetz.

Quelle: istockphoto.com, Urheber: KatarzynaBialasiewicz

Es bleibt dabei: Wird eine unrenovierte Wohnung übergeben, kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen nicht per Formularklausel an seinen Mieter übertragen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter mit dem Vorbewohner ausgemacht hat, dass er dessen Renovierungspflichten übernimmt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. August 2018, Az. VIII ZR 277/16).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem heutigen Urteil klargestellt: Auf den Mieter dürfen die Schönheitsreparaturen nicht formularmäßig abgewälzt werden, wenn er in eine nicht renovierte Wohnung eingezogen ist. Es sei denn, der Vermieter bietet für die Übernahme dieser Verpflichtung einen angemessenen Ausgleich. Dieser Ausgleich muss den Mieter so stellen, "als habe ihm der Vermieter eine renovierte Wohnung überlassen", so der BGH. Wie das aussehen könnte, sagen die Richter nicht.

Eine Wohnung gilt nicht durch eine Abrede mit dem Vormieter als renoviert

Vor Gericht gezogen war ein Eigentümer, der nach dem Auszug des Mieters von diesem noch rund 800 Euro für das Aufhübschen der Wohnung forderte. Sein Argument: Der Mieter habe doch mit dem Vormieter abgemacht, dass er diesem nicht nur Teile der Einrichtung abkauft, sondern auch die Renovierung übernimmt. Daher dürfe der Mieter so behandelt werden, als ob er in eine renovierte Wohnung eingezogen wäre. Während die Vorinstanzen dem folgten, winkten die BGH-Richter ab. Die Absprache zwischen dem Mieter und seinem Vorgänger hat keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des Mietvertrags. Die Abwälzungsklausel ist ohne Ausgleich unwirksam.

Rechtsanwalt Michael Eggert von der Kanzlei Kiermeier Haselier Grosse erläutert: "Bislang war ungeklärt, wie Abreden des Vormieters mit dem Mieter zu bewerten sind." Der BGH schloss mit seinem Urteil somit eine Lücke. Denn: "Solche Abreden sind in Zeiten der Wohnungsknappheit, wenn Wohnungen von Vormieter an Nachmieter unter der Hand weitervermittelt werden, häufig geworden", ist Eggerts Erfahrung.

In Gewerbemietverträgen auf Nummer sicher gehen

Als inhaltlich wenig überraschend und der bisherigen Rechtsprechung des Senats folgend, bewertet der Frankfurter Jurist Hendrik Theismann, Norton Rose Fulbright, den Richterspruch: "Wohnungsvermieter haben wenig Spielraum, wenn Formularklauseln verwendet werden." Und er warnt: "Inhaltlich scheint die Entscheidung erneut auf gewerbliche Mietverhältnisse übertragbar zu sein. Es gilt daher weiterhin der Grundsatz, dass die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln in Wohnungsmietverträgen auch bei der Vertragsgestaltung von Gewerberaummietverträgen vorsorglich berücksichtigt werden sollte."

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