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Recht | 05.07.2018

Von Monika Hillemacher

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH)
  • Immobilienart:
    Wohnen

Kaufklausel gegen Baulandspekulation rechtmäßig

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Innerstädtische Brachen sind ein Ärgernis, das Kommunen beim Verkauf der Fläche mit Hilfe einer Mehrerlösklausel aus der Welt schaffen dürfen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Der BGH hat ein Urteil gefällt, das Kommunen freuen und Spekulanten ärgern wird: Gemeinden dürfen eine Mehrerlösklausel in Kaufverträgen nutzen, um Grundstücksspekulation zu verhindern und Bauvorhaben zu forcieren.

Die Richter stufen die Klausel ausdrücklich als "anerkennenswertes" Instrument ein, um zu erreichen, "dass bebaubare Grundstücke bebaut werden" (Urteil vom 16. März 2018, Az. V ZR 306/16). Gleichzeitig hält der Senat die Mehrerlösklausel auch unter AGB-Gesichtspunkten für zulässig, wenn eine Gemeinde mit Hilfe der Bedingung "kurzfristige Spekulation mit unbebauten Grundstücken" einen Riegel vorzuschieben beabsichtigt. Denn kassiere die Kommune bei einem Weiterverkauf mit, lohne ein auf Spekulation angelegter Ersterwerb für den Käufer schlicht nicht.

Wohnungen statt Brache gewünscht

Im konkreten Fall ging es um drei innerstädtische Trümmergrundstücke einer ostdeutschen Kommune. Sie hatte dem Erwerber im Kaufvertrag die Zahlung des Mehrerlöses auferlegt, sollte er die Flächen unbebaut weitergeben. Die Frist war auf fünf Jahre begrenzt. Schon wenige Monate nach der Beurkundung des Deals im Mai 2014 wurden die Grundstücke an einen Dritten zum Preis von 67 Euro/qm verkauft, das waren 5 Euro mehr als ursprünglich gezahlt. Die Differenz von 2.735 Euro forderte die Gemeinde ein. Der Erstwerber zahlte unter Vorbehalt, verklagte die Gemeinde - und scheiterte in letzter Instanz.

Klausel als AGB nicht zu beanstanden

Zwar habe die Kommune mit dem Verkauf die Hoffnung verbunden, die in einem Wohngebiet liegenden Flächen würden zügig mit Wohnungen bebaut, dies aber - anders als in einem städtebaulichen Vertrag - nicht zur Pflicht gemacht, so die Richter. Außerdem schreibe die Gemeinde die Klausel seit Jahren in ihre Kaufverträge. Die Bedingung sei damit eine zu den AGB gehörende Preisnebenabrede und als solche in Ordnung. Das Argument der Intransparenz wischte der Senat mit dem Hinweis vom Tisch, Käufer wüssten, dass Mehrerlösklauseln in Verträgen mit der öffentlichen Hand üblich seien.

Kommunen setzt das Urteil auch Grenzen: Kassieren bloß um des Kassieren willens wäre unzulässig. Wollten Gemeinden von künftigen Bodenwertsteigerungen eigener ungenutzter Grundstücke profitieren, stünde es ihnen frei, Erbbaurechte zu vergeben.

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