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Märkte | 03.07.2018

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

"Das Überseequartier wird uns überraschen"

Urheberin: Theda Eggers
Im hier abgebildeten östlichen Teil des Neuen Walls unweit des Jungfernstiegs werden nach JLL-Zahlen Mieten von bis zu 250 Euro/qm erzielt - am westlichen Ende werden 70 bis 80 Euro/qm angeboten.

Urheberin: Theda Eggers

In Hamburg sind 8% der Läden in der Ia-Lage der City ab Ende 2019 verfügbar. Das hat JLL mit seiner neu entwickelten Verfügbarkeitsquote ermittelt. Sie illustriert zudem den Strukturwandel besonders der Textilhändler hin zu kleinen Läden. Trotz einiger Leerstände am Neuen Wall begrüßt Richard Winter die Entwicklung des Südlichen Überseequartiers mit 68.000 qm Verkaufsfläche als Impulsgeber für den stationären Einzelhandel der Zukunft.

"Die Mieten werden auf breiter Front nachgeben, denn die bisherigen Mietpreise liegen inzwischen deutlich über den Möglichkeiten der Händler", verweist Mario Litta, Team Leader Retail Leasing bei JLL Hamburg, auf den laufenden Strukturwandel im metropolen Einzelhandel. Seit 2008 sind die Spitzenmieten um 6% jährlich gestiegen, obwohl die Mieten in den letzten drei Jahren stagnierten. Die Handelsumsätze kletterten um 4,1% per annum.

Modeketten suchen kleinere Läden

Sorgenkinder sind die vom Onlinehandel besonders betroffenen Modeketten. Die Leerstände im westlichen Neuen Wall illustrieren die neue Realität der Modebranche. So wurden 2013 bis 2017 in der Hamburger Innenstadt 29% der neu vermieteten Flächen an Mode und Textilhandel vergeben. 2008 bis 2012 lag der Anteil noch bei 40%. Der Anteil der Gastronomie hingegen erhöhte sich von 10% auf 19%.

Richard Winter hingegen sieht die Entwicklung durchaus positiv. "Belebung statt Belegung - auch nach Ladenschluss", so der JLL-Chef in Hamburg. Aber die Nachfrage hat sich gewandelt. "Die Modeläden werden kleiner - etwa durch Angebote, im Laden online fehlende Größen oder Farben zu bestellen", erklärt Litta. So ist der Einzelhandelsflächenumsatz insgesamt zurückgegangen. 2014 wurden in Hamburger Ia-Lagen noch 35.100 qm neu vermietet, 2017 waren es 18.800 qm.

7,7% der Ladenfläche ist verfügbar

JLL will die vorsichtiger gewordenen Mieter durch die neu entwickelte Verfügbarkeitsquote mit Daten und Fakten informieren. Die Quote misst den Anteil der Mietflächen und die Zahl der Läden, die über die nächsten 18 Monate hinaus noch nicht fest verplant sind. In Hamburg liegt dieser Anteil bei 7,7% der 246.000 qm Mietfläche in den Ia-Lagen und 8,1% der 209 Geschäfte in Toplagen. Nur einer der 16 verfügbaren Läden hat die aktuell besonders nachgefragte Größe um 100 qm, das Gros entfällt auf Flächen über 500 qm. Und elf dieser 16 Flächen werden oder wurden von Textil- oder Accessoirekonzepten genutzt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Die Spitaler Straße - hier mit dem Neubau Hausnummer 21-22 samt der dahinterliegenden neuen Passage Perle Hamburg - wird mit der Mönckebergstraße den Druck des Südlichen Überseequartiers am stärksten spüren, erwartet JLL.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

"In den Metropolen laufen nur noch die absoluten Ia-Lagen", so Winter. "Das sind in Hamburg die Mönckeberg- und die Spitalerstraße, der Jungfernstieg, die Großen Bleichen bis zur Poststraße, die Poststraße sowie der östliche Teil des Neuen Walls bis zum Jungfernstieg." Die Eröffnung der Großprojekte Alter Wall sowie Stadthöfe mit insgesamt 17.000 qm Retailfläche könne allerdings zu einer Belebung im Bereich Stadthausbrücke führen.

Südliches Überseequartier ist Impulsgeber

Den Eigentümern rät Litta zu größerer Flexibilität bei Vertragslaufzeiten, Umbauzuschüssen oder mietfreien Zeiten. Und Winter betont, dass die Chancen des Strukturwandels auch durch das Center im Südlichen Überseequartier illustriert werden. "Das Überseequartier ist keine Bedrohung, sondern Impulsgeber für die konzeptionelle Belebung des Einzelhandels grundsätzlich. Es wird uns in vielerlei Hinsicht überraschen."

Winter erwartet etwa ein leistungsfähiges Warenhausformat, vielleicht Breuninger oder eine anglo-amerikanische Marke, dazu Erlebniswelten bekannter Marken, Flächen mit temporärer Bespielung aus dem großen Portfolio von Unibail-Rodamco-Westfield. Winter spricht von "der Auflösung des traditionellen Handelsbegriffs: Konsumwunderland. Das Überseequartier wird eine Benchmark, wie das Centro Oberhausen."

Druck auf Mönckeberg- und Spitalerstraße

Druck durch neue Konzepte werde es vor allem für die Mönckeberg- und Spitalerstraße geben. "Das Überseequartier wird sich massenkonsumiger orientieren, weil es die Masse braucht." Aber die Familie Bach als Großeigentümer in dieser Lage habe sich schon in der Vergangenheit offen gezeigt, mit Veränderungen umzugehen und Immobilien leistungsfähiger zu machen - etwa durch den Umbau des Levante-Hauses oder - aktuell - durch den Start des BID Mönckebergstraße zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität.

Und so sieht der Makler durchaus innerstädtisches Potenzial für neue Lagen - etwa den Ballindamm. "Straße auf zwei Spuren reduzieren, 30 km/h, breitere Fahrradfahrstreifen und Gehwege, die Böschung abgestuft und mit Gastro-Pavillons am Wasser."

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