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Recht | 19.06.2018

Von Monika Hillemacher

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH)
  • Immobilienart:
    Wohnen

BGH: Tatsächliche Wohnfläche zählt bei den Heizkosten

Quelle: fotolia.com, Urheber: maho
Bei der Heizkostenabrechnung zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die aus dem Mietvertrag.

Quelle: fotolia.com, Urheber: maho

Bei der Abrechnung der Heizkosten ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Eine Toleranzschwelle von 10% gibt es nicht mehr. Der Bundesgerichtshof hat sie abgeschafft.

Das geht aus einem Urteil des auch für Wohnungsmietrecht zuständigen VIII. Senats hervor (Urteil vom 30. Mai 2018, Az. VIII ZR 220/17). Demnach zählt bei der Heizkostenabrechnung weder die im Mietvertrag festgehaltene Fläche noch ist eine Abweichung nach oben oder unten zulässig.

Mit dem Spruch gibt der Senat seine bisherige Rechtsprechung von 2007 ausdrücklich auf (Urteil vom 31. Oktober 2007, Az. VIII 261/06). Demnach galten 10% mehr oder weniger Fläche bei den Betriebskosten - dazu zählen auch die Heizkosten - als unbeachtlich. An dieser Auffassung "hält er (der Senat, Anm.d.R.) nicht mehr fest", heißt es in der Urteilsbegründung. Sie sei, im Lichte einer Entscheidung von 2015 betrachtet, überholt: Damals kippten die Richter die bis dahin zulässige Toleranzschwelle von 10% bei der Angabe der Wohnungsgröße. Seither müssen Vermieter die wahre Wohnungsgröße bei Mieterhöhungen zugrunde legen (Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14).

Auf die wahre Größe kommt es an

Nun gilt die Vorgabe der tatsächlichen Größe auch für Heizkosten, sofern diese nach Vorgaben des BGB und der Heizkostenverordnung zu zahlen sind (§ 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV). Die Kosten sind "nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen abzurechnen", bestimmte der Senat.

In dem entschiedenen Fall ging es um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Köln. Im Mietvertrag standen 74,50 qm, auf die die Mieter eine jährliche Heizkostenvorauszahlung leisteten. Eine neue Vermieterin kam auf 78,22 qm Fläche. Sie setzte diese als beheizbare Fläche an. Der Streit entbrannte um eine Rückzahlung von insgesamt 42,46 Euro für zwei Jahre. Die Mieter machten wegen der im Mietvertrag genannten kleineren Wohnfläche den Anspruch geltend und überwiesen entsprechend weniger Miete. Die Vermieterin verlangte unter Hinweis auf die tatsächlich größere Wohnung die Zahlung der vollen Miete. Zu Recht, wie der BGH nun entschieden hat.

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