Für einen Verkauf spricht IW-Autor Michael Voigtländer zufolge, dass Städte ihre Zinslast zumindest senken und so eingespartes Geld in bestehende soziale Infrastruktur und die Erschließung neuer Stadtviertel investieren könnten. Letzteres wiederum sei wichtig, um den Wohnungsbau anzukurbeln und damit die Mieten zu stabilisieren.

Nun hat Dresden, das im Jahr 2006 seine Woba an Fortress verkaufte, jüngst wieder eine kommunale Wohnungsgesellschaft gegründet. Der neue bayerische Ministerpräsident Markus Söder (CSU) spricht davon, eine bayerische Wohnungsbaugesellschaft namens "Bayern Heim" aus der Taufe heben zu wollen, Niedersachsen plant in die gleiche Richtung. Großvolumige Verkäufe sind allerorten tabu, im Gegenteil, Berlin und München beispielsweise stocken den eigenen Wohnungsbestand durch Neubau und Nachverdichtung auf. Die Städte halten das für einen wichtigen Beitrag zur Sozialpolitik: Menschen mit wenig Geld in der Tasche sollen mit angemessenem Wohnraum versorgt werden, ebenso Menschen wie Alleinerziehende, Großfamilien, Migranten, Suchtkranke und Behinderte, die am freien Wohnungsmarkt kaum eine Chancen hätten.

Belegungsrechte reichen

Voigtländer hält dem entgegen, dass nur ein Teil der Wohnungen an finanziell besonders schwache Haushalte vermietet würde: Bundesweit seien nur 38,7% der Mieter eines kommunalen Wohnungsunternehmens armutsgefährdet, in Berlin gar nur 16,9%. Dann wird es schwammig. Er argumentiert am Beispiel Berlin mit Durchschnittsmieten - sprich: ohne Lage und Zustand der Immobilien sowie ohne tatsächliche Mietpreisgefüge innerhalb der kommunalen Gesellschaften zu berücksichtigen. Und so heißt es, kommunale Gesellschaften seien mit 8,33 Euro/qm Bruttowarmmiete "nur unwesentlich" günstiger als private Vermieter (8,50 Euro/qm). Eingeräumt wird jedoch, dass private Wohnungsunternehmen mit 9,10 Euro/qm deutlich über den Mieten kommunaler liegen. Schwer zu sagen sei, ob Kommunale überproportional häufig an besondere Gruppen vermieten, heißt es weiter. Zahlen zu Haushalten mit Migrationshintergrund zeigten jedoch: Ja, sie tun es.

Das IW rät Kommunen (trotzdem) zum Verkauf zumindest eines Teilbestands und dazu, sich stattdessen Belegungsrechte zu sichern und sich in puncto Stadtentwicklung an die großen privaten Unternehmen zu halten. Sinnvoller sei zudem, einzelne Haushalte gezielt z.B. per Wohngeld zu unterstützen, als Wohnungen nach dem Gießkannenprinzip unterhalb der Marktmiete anzubieten.

Frankfurt: 10 Mrd. Euro Plus statt Schulden

Laut IW-Papier beträgt der Bilanzwert der hierzulande rund 2,6 Mio. Wohnungen in öffentlicher Hand 137,6 Mrd. Euro. Mit Blick auf den - nur grob zu berechnenden - Verkaufswert sei die Saga in Hamburg mit ihren 132.000 Einheiten die wertvollste kommunale Wohnungsgesellschaft, heißt es. 25,7 Mrd. Euro könnte sie bringen, ihr Verkauf die 41 Mrd. Euro schwere Schuldenlast des Stadtstaats zumindest deutlich verringern.

Für die Untersuchung wurden Kennzahlen (Stand: Geschäftsjahr 2016) von neun kommunalen Wohnungsgesellschaften herangezogen. Am meisten Überschuss würde demnach bei einem Verkauf des Eigenbestands Frankfurt bleiben: Bei einem errechneten Verkaufswert der ABG in Höhe von 11,5 Mrd. Euro wären die 1,5 Mrd. Euro Schulden Vergangenheit und 10 Mrd. Euro ein gutes Polster. Auch München und Leipzig bliebe mit dem Verkauf von GWG (errechneter Verkehrswert 5,5 Mrd. Euro) und LWB (3,3 Mrd. Euro) ein Plus.