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Märkte | 10.01.2018

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Hamburg: JLL erwartet 2020 eine Spitzenmiete von 30 Euro/qm

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Im Hanse-Forum - vis-á-vis dem gerade verkauften Projekt Springer Quartier - hat WeWork 2017 rund 7.800 qm bezogen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Mit einem Umsatz deutlich über 600.000 qm hat der Hamburger Büroflächenmarkt 2017 einen neuen Rekord erzielt. Treiber waren Großabschlüsse von Olympus und Gruner + Jahr sowie von Coworking-Anbietern. Der Neubau hält mit der Nachfrage nicht Schritt, sodass 2018 der Leerstand weiter sinken wird. Die Miete steigt - aber nicht schneller als die Kosten.

"2017 hatten wir einen sensationellen Markt", zeigt sich Tobias Scharf, Teamleiter Bürovermietung bei JLL Hamburg, durchaus etwas überrascht vom Rekordergebnis. "640.000 qm sind natürlich outstanding." Einen wesentlichen Anteil daran haben die vier Umsätze über 10.000 qm, die sich auf gut 100.000 qm summieren. So mietete Olympus für seine Zentrale in der City Süd 34.500 qm und Gruner + Jahr Am Hannoverschen Bahnhof in der Hafencity 34.000 qm für den neuen Unternehmenssitz. Hinzu kam die Interimsanmietung der Hochschule für Wirtschaft und Politik im Silberling in der City Nord (19.700 qm) sowie die Erweiterung der Jungheinrich-Zentrale in Wandsbek als Eigennutzerumsatz (15.400 qm).

Coworking-Anbieter mieten bis zu 20 Jahre

Die drei wichtigsten Branchen sind nach JLL-Zahlen unternehmensbezogene Dienstleistungen, Industrie wie etwa Olympus, sowie Medien (siehe Gruner + Jahr). Die unternehmensbezogenen Dienstleistungen profitieren von starken Zuwachs der Coworking-Flächen. 43.700 qm wurden 2017 in 17 Abschlüssen vermietet - 7% des Umsatzes. Allein im CBD jedoch liegt der Umsatz bei 26.400 qm: 24% des Umsatzes.

"Ein normaler Mieter verliert heute gegen Coworking-Anbieter", erklärt Scharf und verweist auf die abgeschlossenen Verträge über zehn bis zu 20 Jahren Laufzeit. "Aber man muss abwarten, wie sich Coworking in zwei Jahren entwickelt." Durch die langen Laufzeiten profitieren die Anbieter von Incentives in Form von bis zu zwölf mietfreien Monaten sowie die einmalige Übernahme der überdurchschnittlichen Baukosten von bis zu 1.400 Euro/qm. Üblich sind Ausbaukosten von 300 bis 400 Euro/qm bei Neubauten und bis zu 600 Euro/qm im Bestand. "Das führt natürlich dazu, dass die Vermieter erst nach 24 bis 30 Monaten Geld verdienen."

WeWork wartet auf die Krise

Quelle: KBNK Architekten, Urheber: Bloomimages
Rund 520 Eigentums-, frei finanzierte und geförderte Mietwohnungen sowie 17.000 qm Bürofläche sollen mit dem Projekt Ipanema in der City Nord entstehen.

Quelle: KBNK Architekten, Urheber: Bloomimages

Börsenkapitalisierte Unternehmen wie Wework, das allein für fast die Hälfte des Umsatzes mit Coworking-Flächen gesorgt hat, sind auf einen Konjunkturabschwung nicht nur gut vorbereitet, sondern warten geradezu darauf, betont Scharf. "In der Krise bauen Unternehmen Flächen sowie Personal ab und setzen auf Flexibilität. WeWork mietet auch mit Blick auf den zu erwartenden Abschwung." Doch der wird von JLL nicht in diesem und wohl auch nicht im nächsten Jahr erwartet. Richard Winter, JLL-Chef in Hamburg, erwartet, dass die Mieten angesichts der deutlich steigenden Bau- und Grundstückskosten sowie der starken Nachfrage schneller steigen werden als bisher.

30 Euro/qm im Blick

"In zwei bis drei Jahren werden Flächen unter 1.000 qm in zentralen Lagen nicht unter 30 Euro/qm vermietet." Die Neuentwicklung des Deutschlandhauses am Gänsemarkt sei dafür ein Beispiel oder die Waterfront-Büros im südlichen Überseequartier. "Auch Momeni wird die übrigen Flächen im Springer Quartier nicht für unter 27 Euro/qm vermieten." Nach JLL-Zahlen ist die Spitzenmiete 2017 von 25,50 Euro/qm auf 26,50 Euro/qm gestiegen.

Für Projektentwickler seien trotzdem keine goldenen Zeiten angebrochen, so Scharf. "Baukosten und Grundstückspreise sind dermaßen gestiegen, dass Projektentwickler angeben, nicht mehr für eine Miete von unter 20 Euro/qm bauen zu können." So schrumpft der Leerstand weiter: von 5,6% Ende 2016 auf 4,8% Ende 2017. Und für Ende 2018 erwartet Scharf einen erneuten Rückgang auf 4,3%.

City Nord kommt

"Für moderne Flächen liegt der Leerstand in der City oder Hafencity bei 1%", so Winter. Er erwartet mehr Umsatz in der City Süd - etwa von Unternehmen, die dem Mietwachstum in der City ausweichen - und in der City Nord. Wie in der City Süd bereits geschehen, wird auch die Monofunktionalität der City Nord durch mehr Wohnungsbau aufgebrochen, etwa beim Projekt Ipanema. Hier entwickeln hamburgteam, Otto Wulff und die Christmann Holding für 200 Mio. Euro über 500 Wohnungen und 17.000 qm Bürofläche auf dem Areal der früheren Postpyramide am Überseering 30. Auch in dem zum Verkauf ausgeschriebenen, von Arne Jacobsen entworfenen Vattenfall-Gebäude werde modernisierter Büroraum auf den Markt kommen.

In der City Nord ist durch den Telekom-Campus, die Allianz-Ansiedlung oder das Ü8 von Hansainvest die Spitzenmiete zwischen 2012 und 2017 um 32% auf fast 15 Euro/qm gestiegen. Mit einem Plus von 27% stark profitiert hat auch der Teilmarkt Altona/Ottensen/Bahrenfeld. Nicht zuletzt durch die Entwicklung im Umfeld des neuen Fernbahnhofs am Standort Diebsteich erwartet Winter hier einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete von aktuell 17 Euro/qm auf 20 Euro/qm Anfang der 2020er Jahre. Im angebrochenen Jahr sieht JLL den Büroflächenumsatz in Hamburg bei 550.000 qm.

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