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Märkte | 10.01.2018

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Mangel an Hotels bremst Investoren

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Innenfassade des Hilton am Frankfurter Flughafen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Der Mangel an Produkten bremst Anleger, die in Hotels investieren wollen. So lag im vergangenen Jahr das Transaktionsvolumen in diesem Segment mit rund 4,2 Mrd. Euro etwa ein Fünftel unter dem Rekordwert aus 2016. Für das laufende Jahr erwarten die Gewerbemakler eine ähnliche Summe.

Geld ist da, das Interesse auch. Was fehlt, sind verkaufswillige Eigentümer, die ihre Hotelimmobilien in attraktiven Lagen auf dem Markt anbieten. Vor allem an großen Paketen mangelt es zurzeit. Und so ging 2017 das Transaktionsvolumen um etwa 20% auf 4,2 Mrd. Euro zurück. Dieser Rückgang sei das Ergebnis eines deutlichen Nachfrageüberhangs, der nicht auf ein ausreichendes Angebot an verfügbaren Objekten treffe, erklärt Olivia Kaussen, Head of Hotels bei CBRE in Deutschland.

Ähnlich sieht es Andreas Erben: Nach mehreren Jahren der Rekorde habe sich der deutsche Hotelinvestmentmarkt 2017 "in ruhigeres Fahrwasser" begeben, sagt der Geschäftsführer bei Colliers International Hotel. Dennoch sei das dritthöchste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre erzielt worden. "Auch im vergangenen Jahr waren es vor allem wieder einzelne Hotels, die den Besitzer wechselten", erläutert Erben. "Die Produktknappheit auf dem Hotelinvestmentmarkt verdeutlichte sich am sinkenden Anteil der großvolumigen Portfoliotransaktionen, die trotz weiterhin großer Nachfrage das Transaktionsvolumen limitieren." Mit einem Anteil von einem Drittel am Transaktionsvolumen büßten Portfolioverkäufe im Vergleich zum Vorjahr 15 Prozentpunkte ein. Einzelverkäufe kamen laut Colliers auf knapp 2,9 Mrd. Euro.

Interesse an Projektentwicklungen und B-Standorten steigt

Wegen des Mangels an Bestandsimmobilien steigt das Interesse an Projektentwicklungen. "In den vergangenen Jahren ist die Bedeutung von Projektentwicklungen kontinuierlich gestiegen", sagt Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotels Brokerage Germany & CEE. Während Projektentwicklungen 2015 noch 17,6% des gesamten Transaktionsvolumens ausmachten, stieg der Anteil 2016 auf 25,2% und lag 2017 sogar bei 26,3%. "Projektentwicklungen sind besonders für deutschsprachige Investoren von hohem Interesse. 2017 wurden 94% aller Projektentwicklungen im deutschsprachigen Raum an nationale Investoren veräußert", ergänzt Bruckmeier.

Diese Entwicklung wird sich fortsetzen. "Bereits heute wird die hohe Nachfrage erheblich durch Projektentwicklungen bzw. Forward-Deals gedeckt", ergänzt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate. "Rund ein Viertel des Volumens entfällt auf Projektierungen und Hotels im Bau." Dazu komme ein nicht unerheblicher Anteil von Hotels, die erst kürzlich fertiggestellt wurden. Zudem würden Anleger und Projektentwickler zunehmend auf B-Standorte ausweichen.

Steigende Preise und sinkende Renditen

Auch bei Hotels blieb im vergangenen Jahr der Druck auf die Renditen hoch. "Die Spitzenrenditen für erstklassige Hotel-Core-Produkte in den Kernmärkten haben die 4%-Grenze erreicht", sagt Kaussen. Dennoch gebe es im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Büro und Einzelhandel noch immer einen attraktiven Spread.

Der Ausblick bleibt positiv. Für ein erneut starkes Hotelinvestmentjahr 2018 seien die Voraussetzungen gegeben, sagt Stefan Giesemann, Senior Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. "Die makroökonomischen Prognosen für Deutschland sind exzellent, für den Tourismussektor erwarten wir eine sehr positive Entwicklung", sagt er. Die lockere Geldpolitik tue ihr Übriges, Kapital müsse investiert werden. Zudem könnte die Produktknappheit in den kommenden Monaten durch steigende Verkaufsbereitschaft relativiert werden - bedingt durch die sinkenden Renditen. "Wir sind optimistisch, dass auch 2018 das Hoteltransaktionsvolumen auf einem hohen Niveau bleiben wird", meint Giesemann. Der Fünfjahresschnitt von rund 3,5 Mrd. Euro dürfte übertroffen werden. Die Kollegen von BNPPRE sind da noch einen Tick optimistischer: Sie rechnen für 2018 mit einem Transaktionsvolumen von 4 Mrd. Euro.

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