IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 22.04.2010
Investmentmarkt Hamburg
Investoren gehen an der Alster wieder stärker ins Risiko
Der Hamburger Investmentmarkt ist mit einem Transaktionsvolumen von 300 Mio. bis 480 Mio. Euro gut ins Jahr 2010 gestartet. Anders als im Bundesdurchschnitt wurden an Alster und Elbe vor allem Büroimmobilien gehandelt, weniger Einzelhandelsobjekte. Offmarket liegt die Rendite bei begehrten Objekten teils deutlich unter 5%. Die Bereitschaft, jenseits des Core-Segments zu suchen, wächst.
Die Angaben zum Transaktionsvolumen schwanken zwischen 300 Mio. Euro (Grossmann & Berger), 323 Mio. Euro (CBRE), 325 Mio. Euro (Savills), 425 Mio. Euro (Jones Lang LaSalle) und 480 Mio. Euro (BNP Paribas). Dessen ungeachtet ist Hamburg im Vergleich der Metropolen neben München der begehrteste Investitionsstandort in Deutschland. Das spiegelt sich im ersten Quartal 2010 zwar nicht im absoluten Transaktionsvolumen wider – hier liegt Hamburg hinter Berlin (1 Mrd. Euro) und München (600 Mio. Euro) auf Rang drei –, doch in der Spitzenrendite, die bei 5,1% liegt. Offmarket sollen Top-Büro- und Geschäftshäuser am Neuen Wall auch für deutlich unter 5% verkauft werden.
Core-Kriterien lockern
"Es gibt viele Investoren, die in Hamburg für unter 5% kaufen würden", hat Lars-Oliver Breuer von Savills Hamburg festgestellt. "Aber es fehlen die Produkte." Um trotzdem am begehrten Standort investieren zu können, zeigten die Käufer in Hamburg und München Bereitschaft, die strikten Core-Kriterien zu lockern, die in den anderen Metropolen weiterhin als Investitionsmaßstab gelten, so Breuer. Zwar ist die Vermietungsleistung 2009 in Hamburg auch um ein Drittel zurückgegangen, doch die Mieter kommen hier aus vier oder fünf Branchen und nicht wie etwa in Frankfurt vor allem aus dem Bankenbereich.
Auch Christoph Ringleben, Grossmann & Berger, erwartet, dass sich die "Risikobereitschaft der Anleger leicht erhöhen" wird und "managementintensivere Objekte" zu höheren Renditen gekauft werden, etwa solche, die 2005 bis 2007 in Portfolios gekauft wurden. Er hält die aktuellen Verkaufspreise für angemessen. Sie seien auf dem Renditenniveau von 2005 und davor. "Das Risiko einer Blasenbildung auf dem Hamburger Investmentmarkt sehen wir derzeit nicht." Es gebe auch nicht die sehr, sehr großen Mieter, die eine solche Blase zum Platzen bringen könnten.
Die Angst vor einem Leerstand größerer Flächen macht für die Investoren auch die City so attraktiv. "Hier gibt es meist kleinere bis mittlere Objekte, die rasch vermietbar sind", so Breuer. "Zurzeit kommen Mieter aus peripheren Lagen und arrondieren bei gleich bleibenden Mietausgaben kleinere, effizientere Flächen in der City."
Ein Wort der Mahnung bringt Andreas Pfaff an: "Wir haben zwar noch einen stabilen Büromarkt", so der Leiter der neuen Geschäftsstelle Hamburg der Berlin Hyp/Landesbank Berlin, "aber wir haben schon Sorge, wie die neuen Flächen absorbiert werden und woher die Mieter kommen." Tatsächlich sind nach Zahlen von Jones Lang LaSalle im ersten Quartal 2010 in Hamburg 39% mehr fertiggestellte Flächen auf den Markt gekommen als im Vergleichsquartal 2009, während nahezu überall in Deutschland weniger Flächen fertiggestellt wurden.
Dieser Flächenzuwachs kommt nicht nur, aber auch aus der Hafencity. Hier hat Pfaff jedoch kaum Bedenken. "Das Produkt Hafencity hat in einem gesunden Zyklus seine Berechtigung und wird aus anderen peripheren Teilmärkten gefüllt." Doch bevor etwa das im Sommer fertig werdende Sumatra-Kontor und das Java nicht namhafte Mieter aufweisen können, sieht es schlecht aus mit einer Platzierung am Investmentmarkt.
Kaufkandidaten
Im benachbarten Komplex am Brooktorkai hat im März der Germanische Lloyd mehr als die Hälfte der 82.000 qm BGF bezogen. Für das Objekt, das Käufer Morgan Stanley jüngst wieder an Entwickler Quantum Immobilien zurückgegeben hat, wird ein Verkauf in diesem Jahr erwartet. Davon ist das ebenfalls wieder bei Quantum gelandete Objekt am Steindamm mit unvermieteten 14.000 qm weit entfernt. Rasch verkauft – und, wie man hört, zu einem besseren Preis als zunächst an Morgan Stanley – hat Quantum die zu 98% vermieteten Domkaskaden an der Domstraße. Käufer des zwölfgeschossigen, gedreht gestalteten Gebäudes ist der Hines Pan-European Core-Fund (HECF).
Nachdem Carlyle im vergangenen Jahr das Freshfields-Haus verkaufen konnte, gilt als nächster Kaufkandidat der Opernhof am Gänsemarkt.
Auch die 26.000 qm Gesamtmietfläche des von Carlyle mit Aug. Prien entwickelten BrahmsQuartiers an der Caffamacherreihe in der City West sind zu 75% vermietet. Ankermieter Exxon baut seine Flächen zurzeit aus. "Wir werden das Objekt 2010 verkaufen", zeigt sich Frank Holst, Geschäftsführer bei Aug. Prien, zuversichtlich. Seit die komplett vermieteten Gebäude in bester Lage verkauft sind, sei das Interesse sprunghaft gestiegen. "Und da wir mit den jetzigen Mietern bereits einen positiven Cashflow haben, gibt es auch keinen Druck zu verkaufen", ergänzt Jan Petersen, ebenfalls Geschäftsführer bei Aug. Prien.
Der größte Deal im ersten Quartal 2010 war der Verkauf von drei Alstria-Immobilien, darunter der Sitz der Finanzbehörde am Gänsemarkt 36, an einen österreichischen Privatinvestor für 84 Mio. Euro. Diese Transaktion begründet auch den Anteil von 33% ausländischer Investoren, den Jones Lang LaSalle ermittelt hat. "Aber die Ausländer, die jetzt kaufen, sind nicht die Heuschrecken, die nur an den Cashflow denken", so Pfaff, "sondern sie bringen die Bereitschaft mit, sich um die Immobilie zu kümmern."
Sehr aktiv war auch Hochtief Projektentwicklung, die mehrere Entwicklungen im Quartier 21 verkaufen konnten. Und der spanische Investor Luresa verkaufte das 2008 fertiggestellte Bürohaus Consense 7 in der Kurze Mühren 20 an Deka Immobilien. Mit Blick auf den Investmentumsatz im laufenden Jahr rät Pfaff, die Hype-Jahre 2006 und 2007 nicht zum Maßstab zu machen. Breuer erwartet einen Transaktionsumsatz von unter 2 Mrd. Euro, Ringleben tippt auf 1,8 Mrd. Euro und Jones Lang LaSalle auf 1,7 Mrd. Euro. (ff)
