IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 22.10.2009
Eigentumswohnungen in Berlins City Ost
Die Projektpipeline ist übervoll
Nirgendwo sonst in Berlin brummt der Neubau von Eigentumswohnungen so wie in den östlichen Berliner Stadtteilen Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain. Dort sollen einer Studie von BulwienGesa zufolge bis Ende 2011 fast 1.700 neue Einheiten gebaut werden. Das sind 37% mehr, als noch vor einem Jahr in der Pipeline waren. Ob sich diese große Zahl von Wohnungen tatsächlich auch vermarkten lässt, erscheint allerdings fraglich.
Wer in diesen Tagen im Gebiet nördlich der Torstraße zwischen Chausseestraße und Schönhauser Allee spazieren geht, mag sich wundern: Fast wie in den Zeiten des Baubooms nach der Wende wachsen bald an jeder Ecke neue Häuser in die Höhe. Und selbst eher unattraktive oder überteuert angebotene Grundstücke, an die sich lange kein Entwickler herantraute, ziert inzwischen ein Bauschild, das neue attraktive Eigentumswohnungen verspricht.
Neue Eigenheime sprießen wie Pilze aus dem Boden
Exakt 1.667 neue Eigentumswohnungen sind nach einer Auflistung der Marktforscher von BulwienGesa in den östlichen Berliner Innenstadtbezirken geplant oder im Bau. Spätestens Ende 2011 sollen alle insgesamt 58 ermittelten Vorhaben realisiert sein. Das bedeutet 196.000 qm neue Wohnfläche allein in den Stadtteilen Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain, sanierungs- und Umnutzungsvorhaben wie der Umbau von Fabriklofts zu Wohnungen oder Baugruppenprojekte nicht eingerechnet. Mehr als die Hälfte der Neubaufläche, nämlich 890 Einheiten mit 106.000 qm, werden bereits gebaut.
Für 777 Wohnungen mit rund 90.000 qm Nutzfläche sind nach den Recherchen von BulwienGesa die Planungen in der konkreten Phase. Fertigstellungshöhepunkte werden das zweite Halbjahr 2010 und das erste Halbjahr 2011 sein.
Seit der ersten Marktstudie für das Gebiet östliche Innenstadt im Jahr 2008 hat sich die Anzahl der untersuchten Projekte um 15 erhöht. Das gestiegene Angebotsvolumen wiederum führe angesichts einer größeren Verunsicherung der potenziellen Käufer zu einem stärkeren Wettbewerb, wie André Adami, Projektleiter Wohnen bei BulwienGesa, erklärt. Verunsichert seien Kaufinteressenten wegen der nach wie vor schwierigen wirtschaftlichen Lage, die manchen Arbeitnehmer um seinen Job fürchten lasse.
Teuer geht offenbar immer, wenn die Lage stimmt
Keine Rolle spielen solche Überlegungen dagegen bei Leuten, die es sich leisten können, für ihr auserwähltes Projekt tief in die Tasche zu greifen, so Adami. Glücklich dürfen sich demnach Projektentwickler schätzen, die ein Objekt in begehrter Lage anbieten können. "Wer eine gute Lage hat, kann auch viel Schnickschnack bauen, weil es genügend Leute gibt, die bereit sind, dafür zu zahlen", sagt Adami. Oft seien bei solchen Vorhaben sogar die teuersten Einheiten im Dachgeschoss zuerst weg.
Ein Blick auf die Reservierungsliste des so genannten Meisterhauses am Hausvogteiplatz 14 in Mitte scheint diese These zu bestätigen. Die 275 qm große Dachgeschossmaisonette ist als reserviert vermerkt. Allerdings entsprechen solche Listen oder Angaben zum Verkaufsstand nicht unbedingt der Realität. Mitunter werde auf diese Weise eine künstliche Verknappung suggeriert, die zum Kauf anreizen soll, weiß Adami. Aus diesem Grund habe man in der Marktstudie auch nicht den zum Stichtag 1.Oktober 2009 angegebenen Vermarktungsstand der Projekte mit berücksichtigt.
Die Verkaufspreise für die jeweiligen Objekte finden sich hingegen in der Aufstellung. Sie basieren sowohl auf den Angaben der Projektentwickler als auch auf verdeckten Recherchen in Form von Mystery Shopping.
Demnach werden derzeit die teuersten Einheiten am Hausvogteiplatz 14 angeboten: Bis zu 11.500 Euro/qm ruft die Berliner CIC Group BulwienGesa zufolge für die zwischen 163 qm und 406 qm großen Einheiten im Bauhausstil auf. Diesen Preis will CIC-Geschäftsführer Maik Uwe Hinkel nicht bestätigen. Zwischen 4.000 und 10.000 Euro/qm kosten die zehn exklusiven Wohnungen nach seinen Angaben. Kamin, Kühldecken und Bulthaupt-Küche sind in diesem Preis inbegriffen.
10.000 Euro/qm sind auch in Mitte die Ausnahme
Im Schnitt liegen die Preise im Stadtteil Mitte jedoch weit unter diesem Niveau: Rund 3.650 Euro/qm ist der in der Studie ermittelte Durchschnittswert. Das sind aber immer noch etwa 1.100 Euro/qm mehr, als durchschnittlich für Neubaueigentumswohnungen in Friedrichshain verlangt werden. "Die Diskrepanz zwischen diesen beiden Stadtteilen hat sich damit noch einmal deutlich gegenüber dem Vorjahr (650 Euro/qm) verstärkt, was vor allem auf den starken Preisanstieg in Mitte (350 Euro/qm) zurückzuführen ist", heißt es in der Studie.
In Mitte wird auch mit Abstand am meisten gebaut bzw. geplant: 1.041 Wohneinheiten in 35 Projekten mit einer Nutzfläche von 119.000 qm listen die Experten von Bulwien Gesa auf. Gegenüber den im Vorjahr erfassten Projekten bedeutet dies mehr als eine Verdopplung der Projektanzahl und sogar eine Steigerung um 70% im Hinblick auf die Menge der Wohnungen. Die durchschnittliche Projektgröße reduzierte sich hingegen von 39 auf 30 Wohneinheiten. Das hat auch damit zu tun, dass nach Großprojekten wie Marthashof in der Schwedter Straße, wo Stofanel in drei Bauabschnitten 130 Einheiten baut, nun kleinere Vorhaben mit teils nur vier Einheiten umgesetzt werden. Denn große Grundstücke sind längst rar gesät in den angesagten Lagen in Mitte.
Dort konzentrieren sich die Projekte BulwienGesa zufolge weiterhin im Bereich der Invalidenstraße und der Torstraße sowie im südöstlichen Teil von Mitte an der Grenze zu Kreuzberg. Wer die Nähe zu Kreuzberg nicht scheut, kann in Mitte sogar verhältnismäßig günstig zu Eigentum kommen, in den Engelgärten etwa, wo der Wohnquadratmeter im Durchschnitt für 2.600 Euro zu haben ist.
Deutlich teurer wird es in der Linienstraße 220. Die Lage im Umfeld von Rosenthaler Platz, Kollwitzplatz und Hackeschem Markt lässt sich Projektentwickler NCC, Fürs-tenwalde, mit 2.900 bis 3.900 Euro/qm bezahlen, was für diese Gegend vergleichsweise günstig ist. Zehn Etagenwohnungen sollen hier ab dem Frühjahr 2010 gebaut werden.
Es ist das dritte Vorhaben der NCC im Sanierungsbiet Spandauer Vorstadt. Bei den beiden vorangegangenen Projekten an der Ecke Borsigstraße/Tieckstraße und in der Auguststraße 8 mit 23 und acht Wohneinheiten sei die Nachfrage weit größer gewesen als das Angebot. "Allein aus diesen beiden Projekten haben wir noch 200 Interessenten in unserer Datenbank", sagt NCC-Projektleiter Jan Weinert. Um eine mangelnde Nachfrage sorgt er sich auch bei dem neuen Wohnhaus in der Linienstraße nicht. Knapp ein halbes Jahr vor dem geplanten ersten Spatenstich hat er schon die erste Reservierung in der Tasche.
Nicht alles lässt sich wie geschnitten Brot vermarkten
Wer in einer guten Lage verhältnismäßig preiswert baut und außerdem nur wenige Einheiten im Angebot hat, muss sich auch nach Adamis Einschätzung keine Sorgen machen. Solche Projekte werden meist schnell realisiert, weil sie die von den finanzierenden Banken oft verlangte Vorverkaufsquote von 50% leicht erreichen und zügig gebaut werden können. "Sobald erst einmal gebaut wird, lassen sich erfahrungsgemäß auch die übrigen Einheiten verkaufen."
Schwieriger ist es Adami zufolge, größere Projekte in nicht ganz so angesagten Lagen zu vermarkten. So schätzt er die Vermarktung von Projekten wie dem Prenzlauer Bogen, wo 75 Einheiten entstehen sollen, als eher schwierig ein. Tatsächlich lassen sich die im Schnitt 3.400 Euro/qm teuren Einheiten (der für Prenzlauer Berg ermittelte Durchschnittswert liegt bei 3.100 Euro/qm) nicht wie geschnitten Brot vermarkten. Seit dem Vermarktungsstart im Februar dieses Jahres fanden sich vor allem für die Penthäuser Käufer. Für die in das bogenförmige Wohnhaus integrierten Townhouses, die für 2.900 Euro/qm angeboten werden, ist die Nachfrage dagegen sehr verhalten, wie Tobias Klinkert von der Asset Firmengruppe einräumt. Derzeit haben die Käufer eben eine große Auswahl. (mv)
Die Studie zum Wohneigentumsmarkt in der östlichen Berliner Innenstadt kann über www.bulwiengesa.de bezogen werden.
