IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 14.05.2009
Verwahrloste Immobilien
Nicht zuschauen, wie ganze Viertel verkommen
Bundesweit nimmt die Zahl verwahrloster Immobilien rasch zu. Der demografische Faktor, die Privatisierung von Bestandsimmobilien, die Problematik großer Wohneigentümergemeinschaften und Anlagebetrug schaffen ungewollten Handlungsbedarf für die Kommunen. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) hat ein Gutachten zu den rechtlichen Möglichkeiten der Kommunen beauftragt; ein weiteres ließ es zu Praxisbeispielen im Umgang mit verwahrlosten Immobilien anfertigen.
Recht dramatisch stellt sich die Situation in Bremerhaven dar. 10.000 Arbeitskräfte verschwanden in den 1990ern bei den Werften, im Fischfang und bei den amerikanischen Streitkräften. Im innerstädtischen Altbauquartier Lehe stehen zahlreiche Gebäude leer, viele aus der Gründerzeit. Über 30 "Schrottimmobilien" hat Heiko Janßen von der Eigentümerstandortgemeinschaft Lehe gezählt, die sich im Januar 2009 gegründet hat. Doch der Begriff "Schrottimmobilie" ist mit Vorsicht zu verwenden, denn er hat sich gerichtlich als Terminus bei Anlagebetrug im Zuge von Steuersparmodellen etabliert.
Aufkäufergruppen erfolgreich
9% aller grundstücksbezogenen Eigentumswechsel wurden 2007 in Bremerhaven über Zwangsversteigerungen abgewickelt. Das ist bundesweit die Spitze. Viele dieser Häuser sind verwahrlost, aus verschiedenen Gründen, wie Janßen weiß. "Es sind Leute in Privatinsolvenz, die ein Sechs-Familienhaus für 20.000 Euro gekauft haben und für 250.000 Euro sanieren wollten, sich aber verspekuliert haben, weil das Haus nicht sanierbar war." Ähnlich stehen Mitglieder von Wohneigentümergemeinschaften (WEG) da, die Wohnungen als Steuersparmodell aus dem Katalog erworben haben.
Diese Eigentümer sind meist nicht in Bremerhaven ansässig, oft in Süddeutschland, und teilweise "unbekannt verzogen". Zwar seien die verwahrlosten Immobilien auch in Bremerhaven ein lokales Phänomen, so der Staatsrat des Bremer Bausenators, Wolfgang Golasowski, "aber eines mit Sprengstoff für die mitunter labile Nachbarschaft, deren Modernisierungs- und Instandhaltungsbereitschaft dann gegen Null sinkt".
Der Versuch, die Problemimmobilien in Kooperation mit den Wohnungsunternehmen Stäwog und Gewoba aufzukaufen und zu entwickeln, ist gescheitert. "Bei den Zwangsversteigerungen setzen sich Aufkäufergruppen durch, sanieren mit Kolonnen oberflächlich, füllen die Häuser mit Mietern aus der problembeladenen Nachbarschaft und verkaufen die Wohnungen an auswärtige Interessenten ohne Kenntnis des lokalen Wohnungsmarkts", illustriert Norbert Friedrich vom Stadtplanungsamt Bremerhaven das Vorgehen der zweifelhaften Investoren. Von anderer Seite ist zu hören, dass Mietnomaden der besonderen Art für die temporäre Vollvermietung angeheuert werden. In jedem Fall liegt die Bewohnerfluktuation im Ortsteil Lehe-Goethestraße bei jährlich 22%. 800 Wohnungen stehen leer.
Auch durch Verhandlungen gelang es dem Bremerhavener Baudezernat nur in Einzelfällen, verwahrloste Grundstücke zu erwerben. "Es kann nicht sein, dass die Kommune zuschauen muss, wie ganze Viertel verkommen", so Friedrich, und er wünscht sich eine bundesgesetzliche Änderung zur Installierung eines kommunalen Vorkaufsrechts bei Zwangsversteigerungen. Auf Anregung des Bremer Bausenators fand Anfang 2008 ein Treffen im BMVBS in Berlin mit Vertretern aus Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, des Deutschen Städtetages, des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBR) und des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) statt. In der Folge wurden die Technischen Universitäten Berlin und Cottbus mit Gutachten beauftragt, die sich zum einen mit der Verbesserung der Rechtsposition von Kommunen befassen und zum anderen die kommunale Praxis im Umgang mit verwahrlosten Immobilien exemplarisch beleuchten.
Das Rechtsgutachten aus Berlin kommt zum Ergebnis, dass es nach einhelliger Auffassung kein Vorkaufsrecht bei Zwangsversteigerungen geben darf. Hier steht die rasche Bedienung der Gläubiger im Vordergrund. Noch in Arbeit ist die Prüfung des § 177 des Baugesetzbuchs (BauGB) zum Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot auf eventuell nötige Änderungen. Friedrich sieht die Möglichkeit, hier einen Enteignungsaspekt einzuführen.
Vormund bestimmen
Sofort umsetzbare Handreichungen lieferte das Gutachten zur aktuellen Praxis im Umgang mit verwahrlosten Immobilien. Empfohlen wird von den Gutachtern aus Berlin und Cottbus, die Möglichkeiten des § 207 BauGB zu nutzen, wonach es unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist, über das Vormundschaftsgericht für "herrenlose" Liegenschaften einen von Amts wegen bestellten Vertreter zu benennen. Das gelte auch für WEG, die nicht handlungsfähig seien, so Friedrich mit Blick auf Absatz 4. In Bremerhaven wird bereits geprüft, für welche Grundstücke diese Regelung sinnvoll wäre. Hilfreich ist, dass es in Bremerhaven bereits eine umfassende Dokumentation verwahrloster Immobilien gibt.
"Wir denken auch daran, diese Liste im Internet zu veröffentlichen, um potenzielle Käufer zu informieren", erklärt Friedrich. In Novellierung befindet sich die Bremer Landesbauordnung. Wie in Niedersachsen bereits Praxis, soll bis 2010 in Bremen ein Abrissgebot eingeführt werden, das den Eigentümer an den Abrisskosten beteiligt.
Ulf Gerlach, einer der Gutachter der Brandenburgischen Technischen Universität Cottbus (BTU Cottbus), verweist auf weitere Optionen der städtebaulichen Gebote nach BauGB (§§ 175 bis 179). "In einem ersten Schritt ist es jedoch hilfreich, das betroffene Gebiet als Sanierungsgebiet nach BauGB (§ 142) auszuweisen. Das ermöglicht den Zugriff auf Informationen." Doch Gerlach kennt auch Kommunen, die das Instrument der Eingriffsverfügung nach Wohnungs-, Ordnungs- oder Polizeirecht nutzen.
Dresden nutzt Polizeirecht
Die Stadt Dresden etwa nutzt ihren Status als Polizeibehörde im Umgang mit verwahrlosten Grundstücken. Nach sächsischem Polizeirecht kann dieser Status auf jede beauftragte, nachgeordnete Behörde der Stadt übertragen werden (Aufgabenübertrag). In den frühen 1990er Jahren war die Entsorgung von alten "Westwagen" – in der Wendezeit teuer gekauft – auf Brachen ein Thema. Daher wurde das Umweltamt mit der Betreuung solcher Grundstücke beauftragt. Mit einigen gesprächsbereiten Besitzern wurden Fünf-Jahres-Verträge über Zwischennutzungen als Gemeinbedarfsflächen abgeschlossen. So konnten die Grundstücke temporär als Markt-, Fest- oder Spielplatzflächen genutzt werden.
Im Umgang mit unwilligen Eigentümern nutzten die Dresdner die Erkenntnisse aus einer Diplomarbeit an der Fachhochschule für Verwaltung in Meißen, in der eine ehemalige Praktikantin die Anwendung des Polizeirechts empfohlen hatte. "Das haben wir bei einem Grundstück in der äußeren Neustadt umgesetzt", erzählt Stephan Teller vom Umweltamt. "Das Grundstück war vermüllt, es gab Besetzungen und Brände mit Gefahren für die Nachbarschaft."
So wurde der Besitzer angehört, und dann wurde eine Anordnung zur Sicherung des Grundstücks zur sofortigen Vollziehung erlassen. Da der Eigentümer nicht wie gefordert reagierte, wurde im Rahmen einer Ersatzvornahme zur Gefahrenabwehr für 2.000 Euro ein Zaun errichtet. Die Kosten wurden aus einem Fonds für behördliche Anordnungen vorfinanziert und anschließend beim Besitzer eingetrieben. Das Verwaltungsgericht Dresden bestätigt das Vorgehen des Umweltamtes via Polizeirecht.
Eine andere Problematik ergibt sich in Dresden bei Liegenschaften, die zum Teil seit 15 Jahren im Rahmen eines Insolvenzverfahrens zwangsverwaltet werden. "Hier wollen wir den Druck auf die Zwangsverwalter erhöhen, Anstrengungen zur Verwertung des Grundstücks zu unternehmen." Durch behördliche Maßnahmen sollen die Erlöse aus den Grundstücken derart reduziert werden, dass sie selbst die Honorare der Zwangsverwalter nicht mehr decken.
WEG handlungsunfähig
Mit einem nicht untypischen Beispiel einer verwahrlosten Immobilie schlägt sich die Stadt Datteln herum, eine 35.000-Einwohner-Stadt am nördlichen Rand des Ruhrpotts. Am südöstlichen Stadteingang entstand 1971 ein zwölfgeschossiges Wohnhochhaus mit 47 Mietwohnungen. Das Anlageobjekt eines örtlichen Hosenfabrikanten mit Müllschlucker, Schwimmbad und Tiefgarage erhob sich als Fortschrittssymbol über die niedriggeschossige Nachbarschaft.
Nach der Insolvenz des Unternehmers wurden die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und 1983 meist an private Anleger verkauft. Nach einem Sturmschaden musste 1991 fast die gesamte Fassadenverkleidung aus Sicherheitsgründen entfernt werden. Aufgrund der problematischen Mieter- und Eigentümerstruktur konnte die Fassade nicht erneuert werden. Mieter zogen aus, Grundbesitzabgaben wurden nicht mehr gezahlt, die Fernwärmeversorgung im Frühjahr 2006 gekappt und das Gebäude schließlich im November 2006 geräumt – bis auf zwei Wohnungen, bei denen die Fluchtwege gegeben waren.
Einer der letzten Bewohner ist der Verwalter, dem inzwischen zahlreiche Eigentümer ihre Wohnung überlassen hatten, um aus dem Obligo herauszukommen. Der Verwalter, so Besitzer von 50% der Wohnungen, schlug vor, das Haus mit Hartz-IV-Empfängern zu füllen und die Mieterlöse zu dritteln: zur Schuldentilgung an die Stadt, zur Instandhaltung und für die Eigentümer. Aufgrund des Rechts auf freie Wohnungswahl auch für Hartz-IV-Empfänger lehnte die Stadt diesen Vorschlag ab. "Wir sind aktuell dabei, die Schulden bei den Eigentümern einzutreiben, derer wir habhaft werden können", erklärt Karl-Heinz Marscheider vom Stadtplanungsamt.
Die Stadt möchte das Gebäude abreißen und das Grundstück mit einer Mischnutzung neu entwickeln. Zurzeit wird mit der Bezirksregierung Münster und dem Ministerium für Bauen und Verkehr in NRW eine Sonderlösung vorbereitet, die ohne Zwangsversteigerung einen freien Verkauf zum Verkehrswert ermöglichen soll. Dies könnte die Blockade der Eigentümer lösen und die Neuentwicklung ermöglichen. (ff)
