IMMOBILIEN ZEITUNG – AKTUELLE AUSGABE
Immobilien Zeitung vom 11.12.2008
Transaktionsmarkt
Weniger Deals, niedrigere Preise
Nach dem Käuferansturm der vergangenen Jahre herrscht Windstille am Transaktionsmarkt. Die Zahl der Paketverkäufe sank im ersten Halbjahr 2008, die Portfolios waren wesentlich kleiner als in den Vorjahren, und die Preise gaben deutlich nach. Das meldet das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR).
In den ersten sechs Monaten dieses Jahres registrierte das Bundesamt nur elf Transaktionen mit jeweils mehr als 800 Wohneinheiten; der dickste Brocken darunter war die Mitte des Jahres an Whitehall verkaufte LEG Nordrhein-Westfalen mit etwa 93.000 Wohnungen. Die LEG trieb denn auch die Zahl gehandelter Wohnungen auf etwa 110.000 Einheiten, das Transaktionsvolumen – angesetzt wurden rund 580 Euro/qm, was sich im Vergleich zu den 2007 im Schnitt gezahlten 830 Euro/qm niedrig ausnimmt – auf knapp 4 Mrd. Euro nach oben. Der nach dem LEG-Deal nächstgrößte Verkauf umfasste nurmehr etwa 3.000 Einheiten, die folgenden lagen deutlich darunter. Anders in den Jahren zuvor, zwischen Anfang 1999 und Ende 2007: Unter den jeweils fünf größten Transaktionen gab es insgesamt nur einen Deal mit weniger als 5.000 Einheiten; gehandelt wurden vor allem Pakete oder Unternehmen mit über 10.000 Einheiten.
Ertragsspielraum sinkt
Nach unten ging es dem BBR zufolge auch mit dem Durchschnittspreis für eine Wohnung, wobei auch diesen Wert stark der LEG-Verkauf beeinflusst: Wurden 2007 im Mittel etwa 53.000 Euro pro Einheit gezahlt, waren es zuletzt lediglich noch 36.000 Euro. Abhängig vom Kaufzeitpunkt eines erstmals gehandelten Pakets dürfte damit auch der zu erzielende, über die Jahre tendenziell gestiegene Ertrag bei Wiederverkäufen sinken: Der lag zwischen 2004 und Anfang 2008 im Mittel bei etwa 51.000 Euro pro Einheit und damit rund ein Drittel über dem Preis erstmals verkaufter Einheiten.
Im zweiten Halbjahr 2008 hat sich wohl wenig getan, was sich auf die Zahlen auswirkt – unter anderem hat das Bundesfinanzministerium den Verkauf der TLG Immobilien auf Eis gelegt, der Verkauf der kommunalen Wohnungsgesellschaft Hawoge in Halberstadt mit ihren 4.400 Wohnungen ist komplett abgeblasen worden. Demnach wird sich wohl auch kaum etwas an der Anzahl verkaufter Wohnungen (Pakete ab 800 Einheiten) ändern: Dem BBR zufolge wurden zwischen 1999 und Mitte 2008 insgesamt 1.863.000 Einheiten gehandelt, die meisten in Nordrhein-Westfalen (knapp 500.000) und Berlin (ca. 380.000). (cr)
