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Politik | 14.06.2018

Aus IZ24/2018, S. 1

Von Lars Wiederhold und Robin Göckes

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH), Bundesregierung Deutschland, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Deutscher Mieterbund (DMB), Deutsche Energie-Agentur (dena), Deutsche Umwelthilfe, VdZ - Forum für Energieeffizienz in der Gebäudetechnik, Bundesministerium für Wirtschaft und Energie
  • Personen:
    Frank Alexander, Ingrid Vogler, Ulrich Ropertz, Peter Altmaier, Agnes Sauter, Simone Jost, Werner Dorß, Ingrid Voglers
  • Immobilienart:
    Wohnen

Die Lachnummer

Quelle: Fotolia.com, Urheber: jozsitoeroe (Frau), Quelle: istockphoto.com, Urheber: EdnaM (Nase)
Aus dem Energieausweis ist in der Immobilienbranche eine Lachnummer geworden. Weder Mieter noch Käufer von Gebäuden interessieren sich dafür.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: jozsitoeroe (Frau), Quelle: istockphoto.com, Urheber: EdnaM (Nase)

Der Energieausweis wird zehn Jahre alt. Partyhüte und Geburtstagskerzen dürfen aber im Schrank bleiben. Der Kreis der Gratulanten ist nämlich äußerst überschaubar. Durchsetzen konnte sich die Ausweispflicht bislang noch nicht. Und ob sie überhaupt wirkt, wird lieber erst gar nicht so ganz genau untersucht.

Vor zehn Jahren wurden die ersten Energieausweise ausgestellt. Auf einen Blick sollten sie potenziellen Mietern und Immobilienkäufern Klarheit darüber verschaffen, wie groß der energetische Fußabdruck des Objekts ihrer Begierde ausfällt. Und Immobilienbesitzer sollten sie zur energetischen Sanierung motivieren. Schließlich wird in Bestandsimmobilien rund 35% der in Deutschland genutzten Energie verbraucht. "Bis zum Jahr 2050 will die Bundesregierung einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand realisieren. Um dieses Ziel zu erreichen, benötigen wir energieeffizientere Gebäude und einen höheren Anteil erneuerbarer Energien am Wärmeverbrauch", heißt es dazu vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie.

Die Rolle des Energieausweises auf diesem Weg fällt bescheiden aus. Das legen die Erfahrungen von Ingrid Vogler, Energieexpertin des Verbands GdW, nahe. "Was uns von den Unternehmen zurückgespiegelt wird, ist klar. Die Nachfrage ist nicht da. Von 1.000 Wohnungsinteressenten erkundigen sich vielleicht zwei nach dem Energieausweis", sagt sie. Da würden eher schon die Heizkosten abgefragt. "Das ist es ja, was die Mieter interessiert." Die Hoffnung, dass durch den Energieausweis mehr Transparenz entsteht und somit ein Anreiz zur energetischen Sanierung geschaffen wird, habe sich für sie nicht erfüllt. "Faktisch ist der Energieausweis nicht relevant, auch wenn er aus umweltpolitischen Gesichtspunkten wichtige Informationen liefern kann."

"Kein Mieter schert sich um den Energieausweis", bestätigt Frank Alexander, Geschäftsführer des Maklerhauses Hermann Immobilien aus dem hessischen Bruchköbel. Gerade in gefragten Regionen wie dem Rhein-Main-Gebiet sei angesichts der langen Schlangen von Mietinteressenten heutzutage jeder froh, eine Wohnung zu bekommen. Dazu komme die Angst, dass eine entsprechende Frage beim Vermieter womöglich nicht gut ankommen könnte. "Das ist wie bei Nachfragen zur Mietpreisbremse. Da heißt es schnell mal: Und Tschüss!" Beim Verkauf von gebrauchten Wohnimmobilien sehe die Situation wegen des geringen Angebots ähnlich aus. Nur besonders schlechte Energiewerte spielten dort eine gewisse Rolle. Stärker falle der Energieausweis allein im Neubau ins Gewicht. "Aber auch dort ist die Energieeffizienz nicht das Hauptkriterium", berichtet Alexander.

Gestützt wird diese subjektive Wahrnehmung durch eine Stichprobe, die der Deutsche Mieterbund 2014 durchgeführt hat. Damals besichtigte er 77 Wohnungen in Berlin, Stuttgart, Wiesbaden, Hannover, München und Dresden. Die Ergebnisse der Stichprobe: nur acht Ausweise wurden ohne Nachfrage vorgelegt. Bei 54 Wohnungen gab es auch auf Nachfrage keinen Energieausweis. "Es gibt für mich keinen Grund anzunehmen, dass die Stichprobe heute maßgeblich anders ausfallen würde. Eigentlich ist der Energieausweis eine gute Sache. Aber er spielt leider in der Praxis nicht die Rolle, die er einnehmen sollte", sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des Mieterbunds.

Die Deutsche Umwelthilfe glaubt, zumindest einen der Gründe dafür zu kennen. "Leider hat der Gesetzgeber ein Schlupfloch gelassen", sagt Agnes Sauter, Leiterin Verbraucherschutz.

Ein Energieausweis muss nur dann Teil einer Immobilienanzeige sein, wenn er zum Zeitpunkt der Aufgabe der Anzeige bereits vorliegt. "Das macht es sehr schwer zu differenzieren und herauszufiltern, in welchen Fällen gar kein Ausweis vorgelegt wird", so Sauter. Die Deutsche Umwelthilfe gehe davon aus, dass dem Gesetz vielfach nicht Folge geleistet werde. "Und die Landesbehörden kontrollieren nicht so stark, wie es eigentlich ihre Aufgabe wäre", meint Sauter. In mehreren Verfahren hat die DUH nun allerdings zumindest juristisch durchgesetzt, dass Makler Angaben zur energetischen Qualität von Immobilien in der Werbung nicht länger verweigern dürfen. Bis zu einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs war strittig, ob die Vorgaben, die sich aus der Energieeinsparverordnung ergeben, auch für Makler gelten sollten. Die DUH hofft, dass sich mit der Einführung des geplanten Gebäudeenergiegesetzes (GEG), in das unter anderem die Energieeinsparverordnung einfließen soll, Verbesserungen ergeben werden

Eine Verbesserung wäre es nach Simone Jost vom Forum für Energieeffizienz in der Gebäudetechnik, Partner im bundesweiten Bündnis Energieausweis, auch, wenn es künftig nur noch einen Energieausweis geben würde. Derzeit herrscht der Dualismus von Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Die günstiger auszustellende Variante, der Verbrauchsausweis, gebe zwar den Energieverbrauch der letzten Mieter wieder, aber der hänge eben komplett vom individuellen Verhalten ab. "Der Bedarfsausweis ist aufwendiger und nicht am Markt etabliert, obwohl er unserer Meinung nach der Energieausweis mit der höheren Aussagekraft ist." Sie fordert deshalb den Schritt weg vom Dualismus. "Der Energieausweis soll sich rein am Bedarf orientieren und den tatsächlichen energetischen Zustand der Immobilie beschreiben. Erst dann würde er unserer Meinung nach auch als Instrument ernst genommen werden", sagt Jost.

Quelle: <a href="http://www.pixelio.de" target="_blank">pixelio.de</a>, Urheber: Tim Reckmann
Für eine genaue Energiebilanz reicht der Energieausweis nicht aus.

Quelle: pixelio.de, Urheber: Tim Reckmann

Energierechtler Werner Dorß aus Frankfurt stellt allerdings selbst beim Bedarfsausweis massive Mängel fest. Teils würden die Ausweise von Unternehmen ausgestellt, die die Immobilie nie gesehen haben. Außerdem könnten je nach verwendeter Software ganz verschiedene Ergebnisse bei der Berechnung des Energieverbrauchs herauskommen. "Manche Programme berücksichtigen etwa nicht die Kühlung des Gebäudes." Kenner machten sich diese Information zunutze und verwendeten diejenige Anwendung, bei der die Immobilie am grünsten dastehe. Lernen könne Deutschland beim Energieausweis von Luxemburg. Dort hatte man zunächst das deutsche Modell einführen wollen, sich dann aber eines Besseren besonnen und kurzerhand die Verbrauchsausweise verboten. Außerdem entrümpelte das Nachbarland die dem Energieausweis zugrunde liegende Norm und schrieb die Verwendung einer bestimmten Software vor. "Damit ist eine Vergleichbarkeit gegeben", erklärt Dorß. In Luxemburg genieße der Ausweis deshalb eine hohe Anerkennung. "Der deutsche Ausweis trägt nicht ohne Grund kein EU-Label", gibt der Rechtsanwalt zu bedenken.

In Deutschland sorgen die Zahlen eher für Ernüchterung. Zwischen 2014 und Ende 2016 wurden rund 1,1 Mio. Registriernummern für Energieausweise abgerufen. Vorher gab es noch keine Registrierungspflicht. Erst 2014 wurde diese im Rahmen einer Novelle der Energieeinsparverordnung eingeführt. Seitdem wacht das Deutsche Institut für Bautechnik über die Registrierungen. Jährlich seien zuletzt zwischen 380.000 und 460.000 Registriernummern angemeldet worden, insgesamt belaufe sich deren Zahl mittlerweile auf rund 1,7 Mio., heißt es von der Behörde. Jährlich seien zwischen 140.000 und 200.000 Energieverbrauchsausweise und 240.000 bis 250.000 Energiebedarfsausweise ausgestellt worden. Zum Vergleich: Derzeit gibt es in Deutschland nach Angaben der Deutschen Energie-Agentur (dena) rund 22 Mio. beheizte Gebäude.

Den Zahlen und aller Kritik zum Trotz ist das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie von Peter Altmaier (CDU) zufrieden mit dem "Marktinformationsinstrument" Energieausweis. "Das Instrument sowie die Dualität von Bedarfsausweisen und Verbrauchsausweisen haben sich bewährt", heißt es aus Berlin. Zudem nehme die Bedeutung des Energieausweises im Markt zu. Offizielle Zahlen zur Wirksamkeit der Energieausweise in Deutschland sind allerdings Mangelware. Eine Evaluation hat es offenbar in den vergangenen zehn Jahren auf Bundesebene nicht gegeben. Zumindest hat das Bundesministerium nach eigenen Angaben "keine gesicherten Erkenntnisse" darüber, wie der Energieausweis potenzielle Mieter oder Käufer einer Immobilie in ihrer Entscheidung beeinflusst. Das gilt auch für die Frage, ob und wie der Energieausweis Eigentümer in ihren Überlegungen beeinflusst, energetische Sanierungen vornehmen zu lassen. Wieder heißt es: "keine gesicherte Erkenntnis".

Bei der dena klingt das ganz ähnlich. "Untersuchungen dazu, welche energetischen Sanierungsmaßnahmen in welchem Umfang infolge einer Empfehlung im Energieausweis umgesetzt wurden, liegen uns nicht vor", sagt Katharina Bensmann, Arbeitsgebietsleiterin Planung und Beratung im Bereich Energieeffiziente Gebäude bei der dena. Der Energieausweis habe durchaus das Potenzial, eine wichtige Rolle für die Energiewende im Gebäudebereich zu spielen. "Dennoch ist es notwendig, ihn weiter zu optimieren und ihn damit zu einem hilfreichen Instrument der Energiewende zu entwickeln", betont Bensmann. Sie denkt dabei vor allem an eine Erneuerung des Kontrollsystems, für das bislang die Bundesländer verantwortlich sind und welches auch die DUH kritisiert. "Ein einheitliches System in allen Bundesländern und kompetentes sowie zahlenmäßig ausreichendes Personal bei den Kontrollstellen wären dabei sehr hilfreich."

Nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung müssen Kontrollstellen in den Bundesländern jährlich Stichproben durchführen, die einen statistisch signifikanten Prozentanteil aller in einem Kalenderjahr neu ausgestellten Energieausweise und neu ausgestellten Inspektionsberichte über Klimaanlagen erfassen. Über die wesentlichen Erfahrungen mit ihren Stichprobenkontrollen sollen die Länder beim Bund Bericht erstatten. "Aus allen Bundesländern liegen Erfahrungsberichte oder Mitteilungen über den Stand bei der Erarbeitung der Erfahrungsberichte vor", teilt das Bundesministerium mit, ohne jedoch Details dazu zu nennen, wie die Stichproben ausfallen.

Ob und wie der Energieausweis wirkt, ist also zweifelhaft. Der GdW kann dem Instrument trotzdem zumindest einige positive Aspekte abgewinnen. Nach Ingrid Voglers Meinung ist der Energieausweis nicht gänzlich schlecht, er werde nur einfach oft falsch interpretiert. "Der Energieausweis ist ein grobes Werkzeug. Aber zumindest nutzen ihn viele Unternehmen als Benchmark für ihre eigenen Häuser." Sie plädiert dafür, den Energieausweis trotz seiner beschränkten Wirkung so zu lassen, wie er ist. Allein schon deshalb, weil so zumindest über die Jahre eine gewisse Vergleichbarkeit erzeugt werden könnte. Und im Immobilienmarkt kämen ständige Veränderungen auch nicht sonderlich gut an.

Nur der Bedarfsausweis macht Arbeit

Die bedarfsorientierte Variante des Energieausweises verursacht einen erheblichen Verwaltungsaufwand. Das hat eine Blitzumfrage des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter ergeben. Die Verwalter müssen demnach für den Ausweis viele Gebäudedaten einholen, unter Umständen die Immobilie besichtigen und zurückliegende energetische Sanierungen überprüfen. Ein Mehrverdienst sei damit für sie selten verbunden. Stattdessen seien diese Tätigkeiten meist im Regelsatz der Vergütung enthalten. Der verbrauchsabhängige Ausweis macht den Verwaltern im Vergleich deutlich weniger Arbeit, da dieser direkt von den beauftragten Heizungsablesediensten ausgestellt werden kann, die bereits über das notwendige Datenmaterial verfügen. Die verbrauchsabhängigen Ausweise sind deshalb ein Massengeschäft. Allein der Energiedienstleister Techem hat seit Einführung der Ausweise mehr als 120.000 Exemplare erstellt. "Während die Immobilienwirtschaft in der Regel schon einige Monate vor Ablauf des alten Energieausweises die Erstellung beauftragt, zeigt sich der Privatkunde etwas verhaltener", berichtet das Unternehmen. Teilweise würden die Ausweise von Privaten erst dann beauftragt, wenn ein Verkauf oder eine Vermietung bevorsteht.

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