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Politik | 07.06.2018

Aus IZ23/2018, S. 1

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Greenberg Traurig
  • Organisationen:
    SPD, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Haus & Grund, CDU/CSU, Deutscher Mieterbund (DMB)
  • Personen:
    Ulrich Ropertz, Axel Gedaschko, Jan-Marco Luczak, Carsten Herlitz, Inka-Marie Storm, Johann-Frederik Schuldt, Katarina Barley
  • Finanzprodukte:
    European High Income Fonds
  • Immobilienart:
    Wohnen

Mogelpackung Mietpreisbremse

Quelle: Fotolia.com, Urheber: pogonici
Verschärfung der Mietpreisbremse nennt die Große Koalition das von Justizministerin Katarina Barley (SPD) geschnürte Päckchen. In Wahrheit ist es eine Mogelpackung.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: pogonici

Die von der Großen Koalition angekündigte "Verschärfung der Mietpreisbremse" entwickelt sich zu einer Farce. Die geplante Vorgabe, dass der Vermieter künftig die Vormiete angeben muss, soll nur in einem Ausnahmefall gelten, der noch nicht einmal die Mieter interessiert. Die Koalition, sagen Beobachter, wirft mit "Nebelbomben", um Bremsenfehler und Bremsenstreit zu verschleiern. Die Beschlüsse zur Bremse erscheinen immer konfuser.

Zwei Punkte zur Mietpreisbremse hatte die Große Koalition in den Koalitionsvertrag geschrieben. Eine Verschärfung der Mietpreisbremse beim Thema Offenlegung der Vormieter und die Evaluierung der Mietpreisbremse noch im Jahr 2018. Was genau beim Punkt Offenlegung beabsichtigt war, ist dem Koalitionsvertrag nicht zu entnehmen. Auch hatte der ein oder andere Koalitionspolitiker schon hinter vorgehaltener Hand die beiden Beschlüsse in Kombination angezweifelt. Welchen Sinn mache es, ein Gesetz erst zu verschärfen und dann auf seine Wirksamkeit in den vergangenen rund drei Jahren hin zu überprüfen?

Landauf landab spekulierten nun Mietrechtler über den Sinn der Formulierungen. Man hoffte auf Konkretisierung durch die Fraktionen. Im Beschluss "Wohnrauminitiative" der Koalitionsspitzen vom 8. Mai steht die Evaluierung nun nicht drin, wohl aber etwas zur Verschärfung der Mietpreisbremse. Dort heißt es: Damit Mieter nicht mehr "aktiv nachfragen müssen, wie hoch die Vormiete war, werden wir eine gesetzliche Auskunftspflicht für Vermieterinnen und Vermieter zur Offenlegung der Vormiete einführen, wenn sich der Vermieter bei der Begründung des Mietverhältnisses auf diese beruft".

Das könnte man nun so verstehen, dass Vermieter in allen Fällen die Vormiete offenlegen müssen, um den Mietern das Nachrechnen zu erleichtern. Derzeit muss der Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und dann noch maximal 10% draufschlagen, um auf den nach der Mietpreisbremse zulässigen Höchstwert zu kommen. Das Nennen der Vormiete hätte zumindest sofort Relationen deutlich gemacht.

Doch die Verpflichtung, die Vormiete zu nennen, betrifft nach dem Wunsch der Koalitionsfraktionen nur die Vermieter, die bereits beim Vormieter den Mietspiegelwert um mehr als 10% überschritten haben. Das lässt das bisherige Mietpreisbremsenrecht zu, ohne dass es Sanktionen gibt. Die zehn Prozent darf der Vermieter bei Weitervermietung dann allerdings nicht draufschlagen.

Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, bestätigt. "Es geht also nicht um eine generelle Auskunftspflicht, es soll nur der Fall erfasst werden, dass von dieser Ausnahme der Mietpreisbremse Gebrauch gemacht wurde." Da setzt erneut ein Rätselraten ein, da ja auch das bisherige Gesetz eine Auskunftspflicht kennt.

Das bestätigt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Zentralverband Haus & Grund Deutschland, und verweist auf die bisher geltenden Vorschriften im BGB § 556 g Abs 3. Dort heißt es, der "Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind." Insofern sei bereits im bisherigen Gesetz die Auskunftspflicht enthalten - allerdings auf Nachfrage des Mieters, sagt Storm. Nach den Plänen der Großen Koalition müsste der Vermieter künftig von sich aus aktiv werden und also vor Vertragsschluss über die Vormiete aufklären, sofern er sich bei der Vereinbarung der Miethöhe darauf bezieht, sagt Storm.

Für den juristische Laien: Der Vermieter muss sprechen, bevor der Mieter fragt. Das ist die angestrebte Neuerung.

Storm ist nun gespannt, wie das Justizministerium den neuen Gesetzentwurf ausarbeiten wird. Nach ihrer Ansicht mache es "überhaupt keinen Sinn", eine Evaluierung parallel zu einer Gesetzesänderung zu beschließen. "Vielleicht kommen noch ein paar Details dazu, mit denen wir jetzt noch gar nicht rechnen."

Ein Sprecher von Justizministerin Katarina Barley (SPD) bestätigte allerdings auf Anfrage der Immobilien Zeitung, dass die Gesetzesvorlage sich genau mit der Ausnahme der zu hohen Vormiete befasse. Barley hatte die Absicht selbst jüngst in der TV-Sendung "hart aber fair" bestätigt und verteidigt. Dort konnte ihr aber kaum einer folgen. Barleys Entwurf ist jetzt in der Abstimmung mit den anderen Ressorts im Kabinett.

Quelle: imago, Urheber: Thomas Koehler/photothek.net
Justizministerin Barley (SPD) will Mietern Gutes tun, sagt sie. Die Botschaft kommt aber nicht so recht an.

Quelle: imago, Urheber: Thomas Koehler/photothek.net

Johann-Frederik Schuldt von der internationalen Wirtschaftskanzlei Greenberg Traurig hat sich in seiner Promotion mit der Mietpreisbremse befasst. Er sieht in der geplanten Gesetzesänderung schon eine Ausweitung der Auskunftsverpflichtung, "da der Vermieter künftig proaktiv handeln muss". An der grundsätzlichen Mietpreisbremsenkonstruktion ändere das aber nichts. Bei Verdacht auf eine überhöhte Miete müsse der Mieter dies zunächst gegenüber dem Vermieter rügen. Dies sei gegenwärtig so und würde auch nach der geplanten Verschärfung so bleiben. Direkte Sanktionierungsmöglichkeiten bei einem Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse seien wie bisher nicht vorgesehen. "Insgesamt bleibt die Mietpreisbremse ein schlecht konzipiertes Gesetz. Statt der geplanten Verschärfung sollte die Mietpreisbremse abgeschafft werden."

Zahlen dazu, wie viele Vermieter eine neue Regelung überhaupt betreffen könnte, gibt es offiziell nicht. Der Deutsche Mieterbund schätzt aber, "dass bei Einführung der Mietpreisbremse die Wiedervermietungsmieten je nach Ort und dortiger Preisdynamik zwischen 15% und 40% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen". Dies zugrunde gelegt, geht der Deutsche Mieterbund davon aus, "dass mindestens jede dritte Vormiete über der Mietpreisbremsengrenze lag".

Doch von der geplanten Neuregelung ist der Mieterbund dennoch nicht begeistert. "Die Bremse hat zu viele Ausnahmen", sagt Geschäftsführer Ulrich Ropertz. Dazu gehört der Neubau, die umfassende Modernisierung und eben die Miete, die bereits 10% oder mehr über der Vergleichsmiete lag. "Etwas mehr Transparenz bei einer der Ausnahmen der Mietpreisbremse schließt keine Lücke und löst kein Problem", sagt Ropertz.

Vertreter großer Wohnungsgesellschaften nennen die Mieterbundzahlen viel zu hoch und halten sich gar nicht für betroffen von zu hohen Vormieten, da in den Mietverwaltungssystemen die ortsübliche Vergleichsmiete fest verankert sei. Haus und Grund fühlt sich ebenfalls nicht angesprochen. Viele private Vermieter, sie haben immerhin mehr als 60% aller Mietwohnungen in Deutschland, strebten langfristige Mietverhältnisse an. Sie setzten während bestehender Mietverhältnisse selten die Miete hoch, sodass sie oft unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lägen, sagt Juristin Storm. Doch dieses soziale Verhalten werde vom Gesetzgeber nicht honoriert. Der Verband setze sich daher weiter für eine Abschaffung der Mietpreisbremse ein. Die Mieterhöhungsmöglichkeiten während eines laufenden Mietverhältnisses seien ohnehin bereits stark beschränkt.

Storm spielt auf die Kappungsgrenze von 15% alle drei Jahre an. Liegt die Miete niedrig, dann brauchen Vermieter bei Neuvermietung viele Jahre, bis sie überhaupt zur Vergleichsmiete aufschließen können. Die kleineren Vermieter haben also andere Sorgen und auch die großen Wohnungsunternehmen scheint die Verschärfung nicht sonderlich zu interessieren. Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, kommentierte, "es sei zu begrüßen, dass die Pläne im Bereich Mietrecht offensichtlich vom Willen geprägt sind, das MieterVermieter-Verhältnis nicht zu stark zu beschädigen". Das könnte man auch so übersetzen: "Es juckt uns nicht."

GdW-Jurist Carsten Herlitz sagt, man habe "keine grundsätzlichen Bedenken" wegen der geplanten neuen Auskunftspflicht. Sie könne der Transparenz dienen. Ein Grundproblem der Bremse sei, dass sie "im Kern kompliziert ist und nichts zum Rechtsfrieden beiträgt". Nach seiner Ansicht gehe es um die "schwarzen Schafe", denen man mit Mitteln des Ordnungsrechts und nicht mit dem BGB begegnen müsse. Im BGB ergäben sich "zu viele Streitfragen", die kaum zu lösen seien. Ob die Bremse wirke oder nicht, sei dann noch einmal eine ganz andere Frage. Eine Überprüfung sei gewiss sinnvoll - die gelte aber für jedes Gesetz, so Herlitz.

Der Unions-Mietrechtsexperte Luczak erläutert das weitere Vorgehen: "Für die Union war immer klar: Die Mietpreisbremse ist kein Allheilmittel. Die in sie gesetzten Erwartungen hat sie nicht erfüllt, weil sie nicht die Ursachen der steigenden Wohnungsmieten bekämpft, sondern nur an den Symptomen herumdoktert. Wichtig ist, dass wir jetzt nicht an vielen sinnlosen Schrauben drehen und die Mietpreisbremse womöglich damit verschlimmbessern. Deswegen haben wir im Koalitionsvertrag vereinbart, die Mietpreisbremse bis Ende 2018 zu evaluieren und genau zu prüfen, ob und wie sie wirkt", sagt Luczak.

Beobachter haben aber den Eindruck, als werde genau an einer solchen "sinnlosen Schraube" gedreht, die keinem nutzt und keinem schadet und ohnehin unter Vorbehalt einer Evaluierung steht. Und nicht zuletzt ist ja auch noch das Bundesverfassungsgericht am Zug. Auf Antrag der 67. Zivilkammer des Berliner Landgerichts soll es sich mit der Bremse befassen, da ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz (GG) vorliege.

Unter anderem hatte die Kammer diesen Verstoß damit begründet: Es kann nicht sein, dass Vermieter, die zuvor schon überhöhte Mieten kassiert haben, dadurch belohnt werden, dass sie auch beim nächsten Mieter nicht unter die laut Bremsregel zu hohe Vormiete gehen müssen (siehe "Warten auf Karlsruhe").

Damit nicht genug. Der Berliner Senat hat jetzt eine Bundesratsinitiative zum Mietrecht beschlossen, nach der unter anderem die Ausnahmeregelung bei der Bremse für eine bereits gezahlte höhere Vormiete aufgehoben werden soll (siehe "Senat zieht an der Mietpreisbremse").

Die Konfusion um die Konstruktion Mietpreisbremse, die sich gerade eher zufällig auf den Punkt Vormiete zu konzentrieren scheint, wird immer größer, manche Juristen sprechen bereits von "Nebelbomben" der Bundespolitik.

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