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Märkte | 17.05.2018

Aus IZ20/2018, S. 2

Von Marcus Buder

In diesem Artikel:

Berliner Rendite ist anders

Das Durchschnittseinkommen der Berliner ist schon höher als z.B. in Bremen oder dem Saarland. Grund genug für Marcus Buder, Leiter gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse, an Renditegesetze zu glauben, die nur für Metropolen gelten.

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Marcus Buder

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Regelmäßig entkoppeln sich einzelne Städte von ihrem Umfeld, und der nächste Markt, der diesen Schritt in die Eigenständigkeit vollenden wird, heißt Berlin. Diese internationalen Investoren blicken auf Deutschland durch eine eigene Brille, der Fokus auf das föderale System mit seinen regionalen Zentren ist ihnen eher fremd. Sie sind es gewohnt, in London oder Paris zu investieren, und sie sehen auch in Deutschland nur eine Stadt: Berlin.

Kann aber Berlin das halten, was es verspricht? Ich meine ja - und Grund dafür ist das, was ich die Berliner Rendite nenne, die anderen Regeln unterliegt als die Renditen und Renditeerwartungen der übrigen deutschen Metropolregionen. Die Berliner Rendite ist anfangs niedrig, das wissen auch die Investoren und nehmen es wohlwollend in Kauf. Mittel- bis langfristig erwarten sie nämlich Steigerungen und die Anpassung Berlins an das Niveau anderer Großstädte. Anderswo erfordern sinkende Renditen eine Adjustierung von Risiken. Nicht so aber in Berlin. Die geringeren Anfangsrenditen und weiterhin relativ niedrigen Preise begründen die Stabilität des Berliner Marktes. Die nach wie vor deutlich höheren Einstiege in Städte wie London, Paris oder auch München könnten eher einiges an Abschlagstributen einfordern. Wohin aber sollen die Berliner Preise korrigiert werden, wo doch die deutsche Hauptstadt bis vor wenigen Jahren noch mit etwas Häme als zweitgünstigste Hauptstadt Europas galt? Nur das albanische Tirana war damals erschwinglicher.

Natürlich werden Einige sagen, dass das Pro-Kopf-Einkommen Berlins anderen Metropolen hinterherhinkt. Mit rund 680.000 Beziehern von Transferleistungen hat Berlin mehr Empfänger staatlicher Unterstützung als ganz Bayern. Betrachtet man hingegen ausschließlich die sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, so liegt Berlin mit beinahe 35.000 Euro p.a. mittlerweile über dem bundesdeutschen Durchschnitt (rund 34.000 Euro p.a.) und lediglich hinter Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Hamburg. Aufgrund der anhaltenden wirtschaftlichen Dynamik sowie vergleichsweise günstiger Lebenshaltungskosten ist von weiterem Arbeitnehmerzuzug auszugehen und in der Folge von steigenden durchschnittlichen Einkommen.

Der zweite Faktor ist das verfügbare Bauland. Aktuell hat Berlin Bauland und Nachverdichtungspotenzial für fast 180.000 Wohnungen und somit Potenzial bzw. Platz für viele Neuberliner. Diese Berechnungen erscheinen eher konservativ - ich persönlich zeige jedem gern, wie viel verstecktes Potenzial unsere 891,68 km2 noch bieten.

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