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Märkte | 12.04.2018

Aus IZ15/2018, S. 2

Von Jakob Mähren

In diesem Artikel:

Die Preiskorrektur wird kommen

Mähren-CEO Jakob Mähren meint: Die Wohnungspreise haben ein übertrieben hohes Niveau erreicht und verleiten mittlerweile selbst Lieschen Müller zur Spekulation. Ein Indiz für die kommende Wende.

Quelle: Mähren AG, Urheber: Jakob Mähren
Jakob Mähren.

Quelle: Mähren AG, Urheber: Jakob Mähren

Nach zehn Jahren Aufschwung scheint bei sehr vielen Menschen angekommen zu sein, dass Investitionen in Immobilien interessant sind. Vom Bäcker bis zum Lehrer wollen alle mitmachen, und das wiederum stimmt mich skeptisch. Wenn beinahe jeder meint, in Immobilien investieren zu müssen (und zu können!), dann ist der Markt für Opportunitäten so gut wie vorbei. Immer mehr Immobilien werden durchgehandelt, immer häufiger steigen die Faktoren ins Unermessliche, und zahlreiche Investitionen rentieren sich nur noch dank luftigen Aufteilungsfantasien und für viele kaum mehr leistbare Projektentwicklungen.

Viele Renditeerwartungen basieren nicht auf den Preisen von heute, sondern auf den Einnahmen von morgen. Im Großen und Ganzen sind die Preise, die heute für das klassische Mietshaus verlangt (und nach wie vor gezahlt) werden, deutlich über dem, was sich unter strengeren Kriterien rechnen würde. Manch ein Käufer kalkuliert beim Erwerb mit drastischen Mieterhöhungen und ist dementsprechend willens, immense Faktoren in Kauf zu nehmen. Aber kann man an den Mieten noch ohne weiteres arbeiten? Ich bezweifle das aus drei Gründen: Zum einen sind vielerorts die Mieten in den letzten Jahren bereits gestiegen. Zum anderen sind Erhöhungen infolge von Mietpreisbremse und sozialen Erhaltungsverordnungen nicht mehr ohne Weiteres möglich. Und drittens nimmt aufgrund der Wohnungsknappheit die Fluktuation auf dem Mietmarkt immer weiter ab. Ich kann daher nur warnen, potenzielle Mieterhöhungen schon beim Kauf in die Kalkulation mit einfließen zu lassen.

In eine ähnliche Richtung geht auch die letzte empirica-Studie. Demnach sind die Preise am Immobilienmarkt bis zu 30% überhöht. Man mag die nackte Zahl für marktschreierisch erachten, aber wer heute in einer B- oder C-Lage eine Wohnung mit dem Versprechen verkauft, der Käufer könne dafür 18 Euro und mehr auf den Quadratmeter verlangen, der stößt bei mir auf Skepsis.

In wenigen Monaten jährt sich das Aus der US-Investmentbank Lehman Brothers zum zehnten Mal. Der Geist der Krise von damals geht um. Viele Investoren agieren mit angezogener Handbremse und sprechen von Kaufpreisplateaus. Man hört von Deals, die beinahe schon geschlossen waren und nun, so heißt es, aufs Neue auf den Tisch geholt werden. Die eine oder andere Exklusivität platzt, weil die versprochenen (überhöhten) Preise am Ende nicht immer gehalten werden können. Das sind für mich bereits Anfangsindizien einer Korrektur.

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