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Märkte | 12.04.2018

Aus IZ15/2018, S. 1

Von Gerda Gericke

In diesem Artikel:

Es geht bergab

Quelle: <a href="http://www.pixelio.de" target="_blank">pixelio.de</a>, Urheber: Tim Reckmann
In den deutschen Großstädten wird weniger gebaut als im Jahr davor.

Quelle: pixelio.de, Urheber: Tim Reckmann

Deutschlands Projektentwicklern geht die Puste aus. bulwiengesa sieht "eine Gefahr für Investoren und Städte". Galoppierende Grundstückspreise in den A-Städten, lahme Ämter, preistreibende Zusatzkosten für den Bau von Sozialwohnungen oder energetische Maßnahmen gepaart mit heftig steigenden Baukosten treten auf die Bremse.

Für Städte wird es brenzlig." Mit solch deutlichen Worten stellt der Vorstand des Analysehauses bulwiengesa, Andreas Schulten, seine druckfrische Projektentwicklerstudie vor. Zum ersten Mal seit der Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2009 konstatiert bulwiengesa einen Rückgang des Projektvolumens. Addiert man alle im Achtjahreszeitraum zwischen 2015 und 2022 fertiggestellten, im Bau befindlichen und geplanten Projekte in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart, sinkt das Projektvolumen im Vorjahresvergleich um 0,3% Fläche auf 26,9 Mio. m2 bzw. rund 180 Mrd. Euro.

Dies ist zwar nur ein marginaler Rückgang, aber Schulten warnt: "Der Immobilienwirtschaft geht es gar nicht gut. Es geht bergab." Was die Lehman-Pleite vor knapp zehn Jahren nicht vermochte, schafften galoppierende Grundstückspreise in den A-Städten, endlose Genehmigungsprozeduren, "regulatorische Restriktionen" auf den Ämtern und heftig steigende Baukosten für Mensch und Material. Bauen sei in den großen Städten einfach zu teuer geworden. "Ich muss ein Prada-Täschchen herstellen, was in der Masse keiner bezahlen kann", warnt der Fachmann, der zum zwölften Mal in Folge den Projektentwicklermarkt in den sieben großen deutschen Städten unter die Lupe nahm. Die sich nach oben schraubende Preis- und Kostenspirale bremst das weitere Wachstum der Großstädte.

Mit -2% oder 350.000 m2 Fläche ist der Wohnungssektor größter Verlierer. Die rote Laterne trägt Hamburg (-5,1% oder 147.000 m2 Fläche). In Geld ausgedrückt, heißt das: 29,1 Mrd. Euro Projektvolumen, was einen Rückgang von 0,8% binnen Jahresfrist bedeutet. Berlin verliert 3,5% Fläche und kommt auf ein Minus von 214.000 m2. "Ich habe darauf gewettet, dass Berlin aufgrund seiner Einwohnerzahl und aufgrund seiner Potenziale irgendwann ein so großer Projektentwicklungsmarkt wird wie Hamburg und München zusammen. Diese Wette gebe ich verloren. Das wird nicht passieren", hebt Schulten bedauernd die Schultern.

Nun ist der Rückgang der Wohnprojekte nichts Neues. Das war 2017 auch schon so. Doch im vergangenen Jahr konnten Büroentwicklungen die Abwärtsspirale noch aufhalten. Hinten heraus kam immer noch ein Plus von 4%. Diesmal nicht. In den deutschen Immobilienhochburgen bahnt sich Katerstimmung an, mahnt der Fachmann. Und rät Investoren eindringlich: Schaut genau hin. Baut nicht auf Halde!

Doch nicht nur teure Grundstücke, bockige Rathäuser und hohe Baukosten lähmen den Wohnungsbau. Hinzu kommt laut Schulten: "In den großen Städten wird richtig spekuliert." Ein Blick auf die aktuelle Projektliste zeige, dass die Fertigstellung von etwa 15% bis 20% der Projekte nach hinten geschoben wurde. Etwa ein Drittel dieser Projekte ist in Berlin angesiedelt. Nun heiße nach hinten schieben nicht immer gleich Spekulation. Aber Gefahr. "Wer auf weiter steigende Preise schielt und dann kommt der Knick in den Markt - dann wird gar nichts mehr gebaut."

Brenzlig wird das Brot-und-Butter-Geschäft in den deutschen Städten - ein Grundstück kaufen, bauen, wieder verkaufen. Mit Sorge betrachtet Schulten darum das Gebaren großer Versorger, Versicherungen und Pensionskassen. Die müssen das ihnen anvertraute Geld in Nullzinszeiten auf Teufel komm raus in Immobilien anlegen. Alternativloses Investment, heißt der Fachbegriff. Doch die Preise sind extrem hoch.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lea Gericke
Der Wohnungsbau in den Großstädten lahmt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lea Gericke

Zudem sind die Einkäufer geneigt, sich Projektentwicklungen in die Bücher zu legen. "Das ist nicht ohne Risiko", legt der Experte die Stirn in Falten. "Die Versicherer investieren das Geld unserer Lebensversicherung in ein Entwicklungsprodukt, bei dem nicht gesichert ist, dass auch ein Cashflow dabei herauskommt."

Wenn neue Immobilien, die jetzt geplant werden, das Risiko eingehen, nicht profitabel zu sein - wäre es dann nicht konsequent, Investoren und Entwicklern zu sagen: "Vorsicht Leute. Hände weg von Projektentwicklungen in den großen Städten?" "Ja", nickt Schulten, "das wäre es - und: Das machen ja auch viele."

Sie kehren den Immobilienhochburgen den Rücken und weichen in die Speckgürtel aus - Berliner gerne in die Gegend rund um den Pannenairport BER, die Frankfurter ins Rhein-Main-Gebiet, die Bayern ins Umfeld von München. Beliebt sind auch B- und C-Städte, wo Bauland noch erschwinglich ist. Das bestätigen die Praktiker. "Da treten wir uns längst alle auf die Füße", stöhnte unlängst Helmut Kunze, Regionsleiter beim Häuslebauer Bonava, laut Projektentwicklerstudie zweitgrößter Player in den deutschen A-Städten. Der Sieger im Ranking ist der Bremer Kurt Zech. Doch auch die kleineren Städte sind kein Hort der Glückseligen, bremst Schulten die Euphorie. "Die Big Seven sind nur die Vorreiter." Wenn es zu Stagnationen oder einem leichten Rückgang der Mieten und Kaufpreise kommt, lohnten sich irgendwann Projektentwicklungen auch außerhalb nicht mehr.

Die "Not" lindern würde, gäbe man den Marktteilnehmern preiswertere Grundstücke an die Hand, sei es durch Ausweisung neuer Baugebiete einschließlich politischer Unterstützung bei der Erlangung von Baurecht, sei es damit, die Spekulation zu unterbinden.

"Die Auflage zu bauen, wenn ich Baurecht habe - an diesen Stellen muss dringend politisch gearbeitet werden", mahnt Schulten. Die von der Großen Koalition vorgesehene Grundsteuer C auf unbebaute, aber baureife Flächen sei "viel zu weich und viel zu wackelig. Da muss man mit hartem Eisen ran."

Zuletzt bezog der Chef des Forschungsinstituts empirica, Harald Simons, kräftig Prügel ("Zerreißt der Rat der Immobilienweisen?" IZ 14/2018). Seine These über spürbar fallende Wohnungspreise in Berlin und München hat Andreas Schulten zu heftigem Widerspruch gereizt. Hat Simons nun doch Recht? "Ja, klar", lacht Schulten. "Aber eben nur ein bisschen. Preiseinbrüche kommen nicht. Aber es geht bergab. Das Ende der Fahnenstange ist erreicht. Die Zeiten von höher, schneller, weiter sind vorbei."

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