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Politik | 22.03.2018

Aus IZ12/2018, S. 7

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    WertGrund Immobilien, Industria Wohnen
  • Organisationen:
    Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Deutscher Mieterbund (DMB), GBI
  • Personen:
    Andreas Ibel, Frank Junker, Thomas Meyer, Ulrich Jacke, Ulrich Ropertz
  • Immobilienart:
    Wohnen

Investoren wollen zum geförderten Wohnen eingeladen werden

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs
Sozialwohnungsbau in Frankfurt-Goldstein. Die Gebäude wurden Mitte der 1990er Jahre von Stararchitekt Frank O. Gehry konzipiert.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Zwei zusätzliche Milliarden plant die Große Koalition für das geförderte Wohnen ein, damit die dringend benötigten 80.000 zusätzlichen Sozialwohnungen gebaut werden. Dazu braucht sie die privaten Investoren. Es gibt ja auch immer mehr von diesen, die sich auf dem Segment tummeln. Sie vermissen aber eine direkte Einladung der Politik, beim sehr günstigen Wohnraum mitzumachen. Und endlich mehr Klarheit im Reich der Subventionen.

Thomas Meyer, CEO von Wertgrund, ist sicher: "Der geförderte Wohnungsbau ist ein Zukunftsthema." Sein Unternehmen mischt jedenfalls jetzt schon kräftig mit bei "Neubauprojektentwicklungen mit Sonderthemen". Das soll heißen, für bestehende Spezialfonds werden auch Projektentwicklungen mit Anteilen an gefördertem Wohnungsbau erworben. Die Vorteile: Die Wohnungen sind im Ankauf günstiger, sie bieten nahezu 100%ige Vermietungssicherheit und wachsen im Wert über 15, 20 oder 30 Jahre, je nach Bindungszeit. "Wer langfristig und risikoavers denkt, der wendet sich jetzt diesem Thema zu", sagt Meyer. Stiftungen, Versicherungen sind da interessierte Kunden. Das jüngste Wohnungsobjekt der Wertgrund ist gerade in Frankfurt-Griesheim entstanden, also nicht in Spitzenlage der A-Stadt, aber mit Entwicklungspotenzial.

Was Meyer aber vermisst, sind neue Ideen der Politik, um die Privaten in den geförderten Wohnungsbau mit einzubinden. Mit mehr Fördergeld allein sei es nicht getan. "Es ist nicht einzusehen, warum es eine befristete steuerliche Förderung für den normalen Wohnungsbau geben soll, aber für den geförderten hat man sich nichts Neues überlegt." Überlegungen zu einem verminderten Mehrwertsteuersatz beim Wohnungsbau, wie sie etwa Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), einbrachte, fanden in der Politik keinerlei Niederschlag. Es sollte alles so bleiben, wie es ist, nur eben mit etwas mehr Geld. Eine Offensive mit Einladung an die Privaten war das nicht.

Dabei steht Wertgrund ja nicht alleine da. Eine Reihe von Wettbewerbern haben mittlerweile das Thema geförderten Wohnungsbau für sich entdeckt. Dazu gehört etwa Industria Wohnen. Seinen Investoren erläutert das Unternehmen die Vorteile so: Die Mieten sind nachhaltig gesichert, das Vermietungsrisiko ist geringer, eine Vollvermietung ist zeitnah nach Fertigstellung erreichbar. "Die heute aufgerufenen, hohen Neubaumieten beinhalten ein Wertschwankungsrisiko, das bei geförderten Wohnungen deutlich geringer ist", wirbt Industria für seine Fonds.

Auch GBI, Experte für Apartments und Kleinwohnungen, will, wie derzeit bereits in Essen, sowohl beim normalen Wohnungsbau als auch bei Studentenwohnheimen die Aktivitäten im geförderten Bereich verstärken, weil genau dort der langfristige Bedarf liege.

Renditen von 2,75% bis zu 3,75% werden aktuell genannt. Alle interessierten Unternehmen halten sich mittlerweile einen Experten, der die unterschiedlichen Förderbedingungen der Länder und auch der Städte auscheckt. Es läuft also etwas an auf dem Sektor, wenn die Umstände stimmen, also die Tilgungszuschüsse hoch, die Laufzeiten möglichst niedrig sind. Beliebt sind da offensichtlich insbesondere die Programme in NRW und Hessen.

Man könnte auch sagen, es ist eine Ausweichbewegung, weil der normale Markt nur noch wenig zu bieten hat. "Die freien Unternehmen werden durch die Quoten der Städte für den geförderten Wohnungsbau hineingedrängt oder erkaufen sich damit Grundstücke", formuliert es Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, etwas anders. Er spielt darauf an, dass in den Städten Wohnungsbauareale nur mit der Auflage vergeben werden, dass mindestens 30% geförderter Wohnraum entsteht. Ob gezwungen oder freiwillig mangels Alternative: Klar sei aber auch, "dass alle Marktteilnehmer benötigt werden, um den enormen Bedarf an gefördertem Wohnraum zu stemmen", sagt Ropertz. Bislang entstehen rund 25.000 Sozialwohnungen pro Jahr - "und das erledigen fast zu 100% die kommunalen oder landeseigenen Wohnungsunternehmen", so Ropertz. So aber komme man nicht weiter. Eine Ansicht, die auch Frank Junker, Geschäftsführer der kommunalen ABG Frankfurt Holding und langjähriger Sozialwohnungsprofi, teilt. Auch er plädiert für eine große gemeinschaftliche Anstrengung mit sinnvollen Fördermaßnahmen. Er sieht bei einer zusätzlichen Förderung von Sozialwohnungen in Höhe von 2 Mrd. Euro bis 2021 angesichts des enormen Bedarfs allerdings "schnell die Grenzen kommen". Ein Richtwert der Bundesregierung sagt, dass für 30.000 neue Sozialwohnungen rund 1 Mrd. Euro benötigt werden. Vieles scheint politisch nicht ausgereift.

"Alle Parteien müssen sich da unbedingt zusammensetzen", findet Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber. Er gehört zu den großen Skeptikern, was die Marktgängigkeit der derzeitigen Förderprogramme anbelangt. Trotz des geringen Risikos eines Investments in den sozialen Wohnungsbau könnten die Renditeeinbußen aus den geringeren Mieten durch Förderungen nicht adäquat ausgeglichen werden. Unter anderem deshalb, weil angesichts der derzeitigen niedrigen Zinsen und des hohen Eigenmittelanteils bei solchen Investments Darlehensförderungen relativ unattraktiv sind, sagt Jacke. Zusätzlich verunsichere der Förderbedingungsdschungel die Investoren, da ja jedes Bundesland andere Förderbedingungen aufstelle. Jacke aber gibt zu, dass mittlerweile Länder und Städte ihre Förderprogramme etwas investorenfreundlicher gestaltet haben. Gemeinsam mit Bund und Ländern gebe es da auf dem noch für 2018 geplanten großen Immobiliengipfel aber dringenden Gesprächsbedarf.

Zum Beispiel über die Frage: Wo sind die Grenzen zwischen gefördertem und normalem Wohnungsbau, den eine künftige Regierung ja ebenfalls unterstützen will? Einen tieferen Einblick verschafft ein Projektbeispiel der Industria aus Düsseldorf: Rund 500 Euro/m2 Förderung sind möglich, die Tilgungszuschüsse sind ertragswirksam und ausschüttungsrelevant. Sie führen bei 50% Leverage über eine Laufzeit von zehn Jahren zu einer Renditeverbesserung von zusätzlichen 0,5% p.a., rechnet Industria vor. Beim geförderten Wohnungsbau der ersten Stufe beträgt die Miete je nach Laufzeit (20 bis 25 Jahre) 6,25 Euro bis 7,15 Euro/m². Und es gibt noch den geförderten preisgedämpften Wohnraum (9,85 Euro/m2) mit einer Laufzeit von zehn Jahren, Tilgungszuschuss sowie möglichen Refinanzierungsmitteln über das KfW-Programm 55. Für den frei finanzierten Mietwohnungsbauanteil sind bei dem Projekt in Düsseldorf Mieten zwischen 12 und 14 Euro/m2 vorgesehen. Ist das dann der normale Wohnungsbau, der per steuerlicher Abschreibung gefördert werden soll?

In der Tat gäbe es bei einem Wohnungsbaugipfel vieles zu bereden. Und da sollten die privaten Investoren des geförderten Wohnungsbaus unbedingt dabei sein, finden die Unternehmen.

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