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Märkte | 22.02.2018

Aus IZ08/2018, S. 11

Von Lars Wiederhold

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Dachverband Deutscher Immobilienverwalter DDIV
  • Personen:
    Martin Kaßler
  • Immobilienart:
    Wohnen

Kleine WEG-Verwaltungen können lukrativ sein

Quelle: BilderBox.com
Eigentümerversammlungen während der regulären Arbeitszeit erleichtern Verwaltern die Arbeit.

Quelle: BilderBox.com

Viele Property-Manager lehnen Mandate für kleine Wohneigentumsgemeinschaften ab, weil sich diese aus ihrer Sicht nicht rechnen. Doch es kommt nur auf die richtige Herangehensweise an, glaubt Martin Kaßler vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV).

Kosten und Aufwand sind für die Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften mit bis zu einem Dutzend Wohnungen zu hoch. Diese Einschätzung teilten etwa zwei Drittel der DDIV-Mitglieder in einer Umfrage des Verbands. "Viele Verwalter übernehmen deshalb nicht nur keine neuen kleinen WEGs mehr in den Bestand, sondern stoßen sogar bestehende Mandate ab", berichtet DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Oft seien gerade in kleineren WEGs sehr aktive Eigentümer vertreten, die die Verwalter auf Trab halten. Gleichzeitig sei es in derartigen Konstellationen häufig schwer, unter den wenigen Eigentümern Freiwillige für die Posten des Verwaltungsbeirats zu finden. Kein Verwaltungsbeirat bedeutet aber mehr Arbeit für den Verwalter. Kaßler rät deshalb Verwaltern zu verschiedenen Maßnahmen, die ihren Aufwand reduzieren können. "Ein Verwalter muss schauen, wie er sein Unternehmen selbst rentabel macht."

Das beginnt beim Faktor Zeit, z.B. bei der Terminwahl der Eigentümerversammlungen. Der DDIV-Geschäftsführer empfiehlt, diese nur noch innerhalb der regulären Arbeitszeiten stattfinden zu lassen. "Es wird immer schwieriger, Mitarbeiter zu finden, die sich bereit erklären, abends an den Sitzungen teilzunehmen." Weitere Zeit lässt sich sparen, wenn die Eigentümer den Verwaltern für Abbuchungen Lastschriftmandate erteilen und Schriftwechsel und andere Geschäftsprozesse digital statt per Post erfolgen. Bei der Kommunikation mit Handwerkern können Verwalter in gleichem Maße die Effizienz erhöhen, z.B. über Instandhaltungsportale.

Die Hauptursache für die häufig mangelnde Wirtschaftlichkeit kleiner Mandate sieht Kaßler aber in den bestehenden Vergütungsmodellen. Die Verwalter müssten von der klassischen Berechnung pro Wohneinheit wegkommen und stattdessen pro WEG eine pauschale Mindestvergütung ansetzen, die die konkreten Gegebenheiten der Immobilie und der WEG berücksichtigt. "Der Verwalter sollte die Liegenschaft begutachten, bevor er einen Auftrag übernimmt", sagt der DDIV-Geschäftsführer.

Beim Gebäude geht es oft um Fragen zur Ausrüstung der technischen Anlagen wie z.B. Fotovoltaik oder Blockheizkraftwerke, um den Wartungsbedarf und Sanierungsaufwand sowie um mögliche Versicherungsschäden. Bei der WEG ist u.a. zu beachten, wie viele Eigentümer es gibt, wie deren Zahlungsmoral ist und ob Rechtsstreitigkeiten bestehen.

Außerdem sollte der Verwalter versuchen herauszufinden, ob einer oder mehrere Eigentümer dafür bekannt sind, dass sie Beschlüsse generell torpedieren, ohne an einer gemeinsamen Lösung interessiert zu sein. All dies treibt für den Verwalter den Aufwand in die Höhe und sollte deshalb auch bei der Preisfindung berücksichtigt werden.

Um den Eigentümern den mit der Verwaltung verbundenen Aufwand besser zu verdeutlichen, empfiehlt Kaßler Verwaltern, genau über die für die jeweilige Immobilie benötigte Arbeitszeit Buch zu führen.

Der DDIV prangert schon seit längerer Zeit das für Verwalter zu niedrige Vergütungsniveau an. Nur mit einer betriebs- und objektbezogenen Kalkulation könne die dringend erforderliche Digitalisierung finanziert und Mitarbeitermotivation und Qualität der Dienstleistung gesichert werden.

Die Tendenz geht allerdings bei der Vergütung nach oben. Bei den 2016 erhobenen Zahlen ergab sich für WEGs der Größenordnung kleiner 10 Wohneinheiten eine durchschnittliche monatliche Nettogrundvergütung von 24,32 Euro pro Wohneinheit, 12% mehr als im Jahr 2014. Bei Gemeinschaften mit mehr als 100 Einheiten fielen pro Wohnung 16,86 Euro an, das heißt 6% mehr. Bei den Stundensätzen für Verwalter ermittelte der Verband im Schnitt netto 74,57 Euro für Geschäftsführer und Inhaber. Damit liegt das Honorar 17% über dem Wert von 2014. Bei Sachbearbeitern beträgt das Plus 11% von 45,82 Euro auf 51,08 Euro.

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