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Recht | 08.02.2018

Aus IZ06/2018, S. 14

Von Friedrich Munding

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Kanzlei Breiten Burkhardt
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH)
  • Personen:
    Friedrich Munding
  • Immobilienart:
    Wohnen, Gewerbe allgemein

Maklerprovision ist auch verdient, wenn ein Dritter kauft

Maklerrecht. Weist ein Makler eine Immobilie nach und kauft nicht der Kunde, sondern ein Dritter, hat der Makler dennoch Anspruch auf Provision - sofern Kunde und Käufer in einer engen Beziehung stehen.

BGH, Beschluss vom 14. September 2017, Az. I ZR 261/16

DER FALL

Quelle: Beiten Burkhardt
Friedrich Munding.

Quelle: Beiten Burkhardt

Der Beklagte wandte sich an eine Maklerin; sie sollte für ihn eine Immobilie suchen. Die Maklerin wies ihrem Kunden ein Wohn- und Gewerbeobjekt nach, welches dann aber der Bruder des Beklagten erwarb. Die Maklerin stellte dem Kunden die Maklerprovision in Rechnung. Der bezahlte jedoch nicht, und die Maklerin erwirkte ein Urteil vor dem Landgericht Gießen. Dieses wurde später im Wesentlichen durch das Berufungsgericht, das Oberlandesgericht Frankfurt, bestätigt. Gegen das Urteil des Oberlandesgerichts wandte sich der Beklagte mit einer Nichtzulassungsbeschwerde.

DIE FOLGEN

Der Bundesgerichtshof wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück. Er stellte fest, dass der Erwerb der Immobilie durch den Bruder des Beklagten einem Provisionsanspruch nicht entgegensteht. Ein Anspruch auf die Maklerprovision entsteht grundsätzlich, wenn der nachgewiesene Kaufvertrag zustande kommt. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt eine Ausnahme von diesem Grundsatz dann in Betracht, wenn der Maklerkunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten sehr enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen, kann bei dem Erwerb durch den Dritten von einer solchen wirtschaftlichen Identität ausgegangen werden. Dabei kommt es aber stets auf den Einzelfall an. Ob die Voraussetzungen für den Provisionsanspruch vorliegen, ist in erster Linie eine Frage der richterlichen Beurteilung. Maßgeblich ist, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden.

WAS IST ZU TUN?

Nach der Entscheidung des BGH kann ein Provisionsanspruch auch dann entstehen, wenn eine besonders enge Beziehung zwischen dem Erwerber und dem Maklerkunden vorliegt. Für Makler ist es sinnvoll, für solche oder ähnliche Situationen entsprechende Vorkehrungen zu treffen. Ratsam ist es, in einem schriftlichen Maklervertrag die Rechtsfolgen eines Erwerbs durch einen Dritten, der in einer besonderen Beziehung zum Maklerkunden steht, zu regeln. Die Klägerin im vorliegenden Fall hatte eine solche Vereinbarung mit dem Beklagten getroffen. Im Ergebnis stützten sich die mit der Sache befassten Gerichte auf diese Klausel. ahl

Rechtsanwalt Friedrich Munding von Beiten Burkhardt

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