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Märkte | 01.02.2018

Aus IZ05/2018, S. 2

Von Stefan Frey

In diesem Artikel:

Entwickler, traut euch Sozialbau!

Projektentwickler neigen dazu, den geförderten Teil an einem Wohnungsbauprojekt abzugeben. Dabei verschenken sie Gewinnpotenziale, meint Stefan Frey, Vorstand der gleichnamigen Projektentwicklungs- und Bauträgergesellschaft.

Quelle: Frey AG
Stefan Frey.

Quelle: Frey AG

Viele Kommunen fordern bei größeren Baumaßnahmen von den Projektentwicklern einen gewissen Anteil an öffentlich gefördertem sowie preisgedämpftem Wohnungsbau. Oft vergeben die Entwickler die Errichtung und Betreuung dieser Wohnungen an Dritte, in der Regel an städtische Wohnungsunternehmen, die damit mehr Erfahrung haben: Sie wollen sich inhaltlich nicht mit der Materie befassen und keine Bestandshalter werden.

Tatsächlich ist der Sozialwohnungsbau lukrativer, als viele glauben. Es sprechen viele Gründe dafür, den Bau dieser Wohneinheiten in Eigenregie zu übernehmen.

So gibt es mittlerweile viele finanzielle Anreize beim Sozialwohnungsbau. Beispielsweise liegt der Tilgungsnachlass bei öffentlich gefördertem Wohnraum, je nach Region, bei 25%. Für einzelne Darlehensbestandteile werden sogar 50% Nachlass gewährt. Unter Berücksichtigung dieser Abschläge ergibt sich trotz der zum allgemeinen Mietmarkt niedrigeren Miete eine hohe Eigenkapitalverzinsung. Dies ist in Zeiten geringer Zinserträge ein nicht zu vernachlässigender Aspekt.

Außerdem machen die Bundesländer den Sozialwohnungsbau attraktiver: Damit werden Wahlen gewonnen. So wurden vor kurzem in NRW die Mieten erhöht. In Düsseldorf darf für eine preisgedämpfte Wohnung 9,60 Euro/m² Kaltmiete genommen werden. Damit sollten Entwickler kalkulieren können. Auch die Fördersummen werden überprüft. Steigen energetische Anforderungen, werden die Mittel erhöht. Werden die verlangten Wohnsegmente aus einer Hand errichtet, gibt es Synergieeffekte, was architektonische Planung, Bauausführung und Baustellenlogistik betrifft. Der Entwickler kann Sozialwohnungen so planen, dass sie sich nach dem Wegfall der Bindung als Eigentumswohnungen veräußern lassen. Somit ist über die Eigenkapitalverzinsung hinaus eine langfristige Rendite möglich.

Übernimmt der Entwickler die spätere Bewirtschaftung, wird er viel für künftige Bauobjekte lernen, was alternative Heizenergien, Gestaltung und Pflege von Außenflächen oder Müllbehälter-Systeme betrifft.

Zwar ist es mit Aufwand verbunden, sich als Neuling in die Bestimmungen des sozialen Wohnungsbaus einzuarbeiten, zumal jedes Bundesland eigene hat. Hinzu kommen die genannten Quotenregelungen der Städte. Aber das Thema wird nicht von der Agenda verschwinden, der Ruf nach bezahlbarem Wohnraum nicht verstummen. Anstatt zu jammern, sollten Entwickler die Gelegenheit beim Schopfe packen und sich des Themas annehmen.

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