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Märkte | 25.01.2018

Aus IZ04/2018, S. 20

Von Volker Thies

In diesem Artikel:

Flächen für Wohnentwicklungen werden immer teurer

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Frankfurter Wohnungen sind heiß begehrt. Das gilt nicht nur für Neubauten wie das Projekt Bright Side im Stadtteil Gallus.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Frankfurt. Grundstücke für Mehrfamilienhäuser haben sich binnen Jahresfrist um fast die Hälfte verteuert. Auch fertige Produkte, egal ob Wohnung, Reihen- oder Einfamilienhaus, legten Preissprünge um teils mehr als 15% hin. Die Stadtpolitik erwägt indes, Gewinne der Grundstücksbesitzer abzuschöpfen.

Immer weniger Objekte am Markt, für die aber immer höhere Preise fällig werden: Der jahrelange Trend am Immobilienmarkt in Frankfurt hat sich 2017 fortgesetzt. Das geht aus dem Bericht des zuständigen Gutachterausschusses hervor. Demnach wurden im vergangenen Jahr 6.781 bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Eigentumswohnungen gehandelt, 1.062 weniger als 2016. Der generierte Umsatz ging allerdings nur minimal um 100 Mio. Euro auf 6,6 Mrd. Euro zurück. Diese Zahlen können sich noch geringfügig verschieben, da Notare noch nicht alle Kaufverträge an den Ausschuss weitergeleitet haben. Außerdem sind Share-Deals nicht in der Auswertung enthalten. Ihre Dimension dürfte erheblich sein, denn nach Analysen der großen Maklerhäuser hatte allein der Investmentmarkt, der von Share-Deals geprägt ist, 2017 in Frankfurt ein Volumen zwischen 6,3 Mrd. und 7,5 Mrd. Euro.

Der Gutachterausschuss konzentriert sich ohnehin auf Wohnimmobilien, wobei neben herkömmlichen Käufen auch Erbbaugeschäfte einbezogen sind. Demnach wurden freie Grundstücke für Mehrfamilienhäuser durchschnittlich für 1.330 Euro/m2 gehandelt, was gegenüber der Auswertung für 2016 einen Preissprung um 41,5% darstellt. Ihr Handelsvolumen machte 349,2 Mio. Euro aus (nach 300,9 Mio. Euro im Vorjahr). Einfamilienhausgrundstücke waren für durchschnittlich 670 Euro/m2 zu haben, spielen mit 23,2 Mio. Euro Umsatz aber eine untergeordnete Rolle am Frankfurter Markt. Für unbebaute Gewerbeflächen waren 270 Euro/m2 zu zahlen, was 12,5% mehr als im Vorjahr war. Mit 11,9 Mio. Euro Umsatz handelt es sich aber um ein praktisch nicht vorhandenes Segment.

Bei den Eigentumswohnungen haben die Preise für Neubauten binnen Jahresfrist um 13% auf 5.380 Euro/m2 zugelegt, wobei Sonderformen wie beispielsweise Penthäuser herausgerechnet wurden. Den stärksten Preissprung haben Wohnungen mit Baujahren zwischen 1950 und 1974 erlebt. Sie wurden um 17% teurer und sind jetzt für durchschnittlich 3.050 Euro/m2 zu haben. Dennoch stellen sie weiterhin die günstigste Altersklasse am Markt für Eigentumswohnungen dar. Quer durch alle Baujahre zog der Durchschnittspreis auf 3.670 Euro/m2 an.

Die stärkste Bautätigkeit bei Eigentumswohnungen spielte sich im Europaviertel mit 281 fertiggestellten Wohnungen ab, gefolgt vom angrenzenden Gutleut- und Gallusviertel mit zusammen 130 und Bockenheim mit 117 Einheiten. Gehandelt wurden 2017 insgesamt 3.202 Eigentumswohnungen. Als teuerste wechselte ein Penthouse am Börsenplatz für 22.000 Euro/m2 den Eigentümer. Der höchste absolute Kaufpreis summierte sich auf 5,5 Mio. Euro. Nach Informationen der Immobilien Zeitung handelte es sich um ein Objekt im Henninger-Turm.

Die Mehrfamilienhausabschlüsse summierten sich auf 807,7 Mio. Euro (Vorjahr: 659,6 Mio. Euro), die mit Eigenheimen auf 280,1 Mio. Euro (Vorjahr: 294,6 Mio. Euro). Die Jahresvervielfältiger für Mehrfamilienhäuser hat der Gutachterausschuss mit 25 errechnet, was gegenüber 2016 einen Anstieg um drei Faktorpunkte bedeutet.

Neue Reihenmittelhäuser kosteten im Schnitt 854.000 Euro, was einen Preisanstieg um 9% binnen Jahresfrist darstellt. Reihenhäuser im Bestand waren durchschnittlich für rund 540.000 Euro zu haben und die wenigen frei stehenden Einfamilienhäuser, die auf den Markt kamen, für 800.000 Euro. Das teuerste Einfamilienhaus, vermutlich eher eine Villa, wurde 2017 für 6,2 Mio. Euro gehandelt. Allerdings gab es auch 16 Verkäufe für weniger als 200.000 Euro. Den Gewerbemarkt hat der Gutachterausschuss mit 194 Transaktionen und knapp 3,6 Mrd. Euro Umsatz registriert. Allerdings ist dies wegen der fehlenden Share-Deals nur ein Ausschnitt der Realität.

In Zukunft erwartet der Ausschuss weiter steigende Preise für Wohnobjekte und Stabilität bei Gewerbenutzungen, für Büros aber ebenfalls höhere Preise. Riskant sei vor allem eine weitere Teuerung im mittleren Wohnsegment. "Die Folge wäre, dass weite Bevölkerungskreise kein Wohneigentum mehr erwerben können", warnte Michael Debus, der Vorsitzende des Gutachterausschusses.

Der Frankfurter Planungsdezernent Mike Josef (SPD) wertete es als Alarmsignal, dass erstmals die meisten Eigentumswohnungstransaktionen im Preissegment zwischen 5.000 Euro/m2 und 7.000 Euro/m2 registriert wurden. Zuvor habe das Schwergewicht in der Klasse zwischen 3.500 Euro/m2 und 5.000 Euro/m2 gelegen. Das bedeute, dass sich immer weniger Menschen mit mittlerem Einkommen solche Objekte leisten können, und es habe auch Auswirkungen auf den Mietmarkt. Josef fürchtet eine Verdrängung von Menschen mit mittlerem oder niedrigem Einkommen in die Peripherie. Derzeit könne man solche Vorgänge beispielsweise im Stadtteil Gallus beobachten.

Als Gegenmittel schlägt der Planungsdezernent vor, den Gewinn stärker abzuschöpfen, den Grundstückseigentümer machen, wenn die Kommune ihre Flächen zu Bauland macht. Wie er das umsetzen möchte, verriet er jedoch nicht. Darüber hinaus verlangt er, dass das Land einen Teil der Erträge der Grunderwerbsteuer an die Kommunen weitergibt. Daraus möchte Josef über einen Bodenfonds die Ausweisung von Bauland sowie die Infrastruktur neuer Wohngebiete finanzieren. Aus dem Fonds sollen insbesondere Genossenschaften sowie Erbpachtnehmer mit Flächen bedacht werden, um die Preisentwicklung zu bremsen.

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