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Märkte | 18.01.2018

Aus IZ03/2018, S. 21

Von Volker Thies

In diesem Artikel:

Frankfurt wird gefragter, voller und bunter

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Anke Pipke
Der Abschluss der Bundesbank im FBC (Mitte) und die Zusage der Bahn zur Nutzung von Neuentwicklungen im Europaviertel (Hintergrund) waren die größten Transaktionen des Frankfurter Bürovermietungsmarkts 2017.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Anke Pipke

Frankfurt. Ist es nun ein Allzeit-Bestwert oder ist es keiner? In dieser Hinsicht sind sich die großen Maklerhäuser über den Frankfurter Büromietmarkt im Jahr 2017 nicht ganz einig. Aber daran, dass es eines der umsatzstärksten Jahre aller Zeiten war, zweifelt niemand. Obwohl die Bankenbranche wieder die Nachfrageseite dominiert, spielen andere Wirtschaftszweige eine wachsende Rolle.

"Rekord!" rufen JLL sowie Aengevelt und bilanzieren 711.000 m² bzw. 702.000 m² Umsatz bei den Bürovermietungen, laut JLL 14.000 m² mehr als im bisherigen Spitzenjahr 2000. Cushman & Wakefield kommt auf knapp 730.000 m², hat aber für das Jahr 2000 sogar 780.000 m² im Archiv vermerkt. CBRE macht eine deutliche Jahresendrallye mit fast 300.000 m² umgesetzter Fläche allein im vierten Quartal aus. Für das gesamte Jahr kommen sämtliche Researchabteilungen auf einen Flächenumsatz, der rund ein Drittel über dem von 2016 liegt.

Dieser Zuwachs geht im Wesentlichen auf das Konto von Großvermietungen mit mehr als 10.000 m² Fläche. Dieses Format war 2016 relativ rar gewesen, hat 2017 BNPPRE zufolge seinen Anteil aber auf 27% des Gesamtmarkts mehr als verdoppelt. Abschlüsse zwischen 2.000 m² und 10.000 m² machen demnach knapp 38% aus, die kleineren Einheiten gut 35%.

Bei der örtlichen Verteilung stehen die Innenstadt mit 22% und das Bankenviertel mit 20% deutlich an der Spitze des Gesamtmarkts. Es folgt mit großem Abstand das Westend mit 8%. In absoluten Zahlen kommt CBRE für diese drei Teilmärkte zusammen auf 326.400 m² Umsatz. Die klassischen Bürozentren Frankfurt-Niederrad, Eschborn und Offenbach-Kaiserlei kommen laut Aengevelt zusammen auf rund 16% des Gesamtumsatzes, fünf Prozentpunkte weniger als im Jahr zuvor.

Was den aktuellen Boom von dem vor knapp 20 Jahren unterscheidet, ist der Branchenmix. Zwar waren Banken und Finanzdienstleister 2017 wieder die fleißigsten Büromieter. Aber ihr Anteil von 20% liegt weit unter der dominierenden Rolle, die die Branche früher hatte. Beratungsgesellschaften und sonstige Dienstleister sind inzwischen mit jeweils rund 14% wichtige Nachfrager geworden, gefolgt von öffentlicher Verwaltung (13%) und der Transport- und Verkehrsbranche (12%). JLL unterstreicht die Bedeutung von Coworking- und Business-Center-Anbietern. Sie hätten 2017 insgesamt 46.000 m² gemietet. Demgegenüber ist der öffentlich viel diskutierte Brexit nach Einschätzung von JLL lediglich für maximal 30.000 m² Umsatz verantwortlich.

Den größten Einzelabschluss tätigte die Deutsche Bundesbank kurz vor Jahresende mit der Anmietung von 44.400 m² im Frankfurter Büro Center. Die Deutsche Bahn mietete im Jahresverlauf mehr als 84.000 m², wie Colliers aufaddiert hat. Ihre Anmietungen des Büroprojekts Brick und im angrenzenden Büroturm im Europaviertel machen zusammen etwas mehr als 53.000 m² aus.

Zum Teil ist der Vermietungsboom einem Vorzieheffekt geschuldet. "Viele Unternehmen wollen vor allem ausreichend Fläche für zukünftige Expansionen anmieten und den Mitarbeitern attraktive Büroflächen bieten", sagt Benjamin Remy, bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Frankfurt. Kullmann begründet die hohen Umsätze mit den zum Teil deutlich niedrigeren Leerständen in anderen Städten. Dadurch werde Frankfurt für Mieter attraktiver, die nicht auf eine bestimmte Region in Deutschland festgelegt sind.

Die Spitzenmiete geben die meisten Maklerhäuser mit 41 Euro/m² an. Das wäre gegenüber 2016 ein Zuwachs um 7% bis 9%. Cushman & Wakefield hat in der Spitze sogar 42 Euro/m² registriert, den höchsten Wert seit 2001, und berechnet die gewichtete Durchschnittsmiete im Bankenviertel mit 31,40 Euro/m². JLL gibt hingegen eine vorsichtigere Einschätzung ab und sieht die Spitzenmiete bei lediglich 38 Euro/m². Den Durchschnitt quer über alle Frankfurter Büromärkte beziffert Colliers mit glatten 20 Euro/m², blackolive mit 20,30 Euro/m², was binnen Jahresfrist einen Zuwachs um rund 7% darstellt. JLL verzeichnet hingegen einen Anstieg um fast 10% auf 21 Euro/m².

Der Büroleerstand ist deutlich zurückgegangen. BNPPRE gibt die Quote mit 9,3% bzw. 1,38 Mio. m² noch vergleichsweise hoch an. JLL kommt auf deutlich niedrigere Werte und sieht nur noch 886.000 m² ungenutzte Büros. "Besonders deutliche Rückgänge verzeichneten zentrale Lagen. So lag die Leerstandsquote im Bankenviertel zum Jahresende bei nur noch 7,8%", sagt Stephan Bräuning von Colliers. "Neben dem starken Flächenumsatz haben auch der Abriss und die Umnutzung von insgesamt 137.900 m² an nicht mehr marktfähigen Büroflächen zu diesem Rückgang beigetragen", ergänzt CBRE mit Blick auf das gesamte Stadtgebiet. Auch die Leerstände stehen im Kontrast zum bisherigen Rekordjahr 2000: Damals war der Frankfurter Büromarkt mit 1% bis 2% freier Flächen praktisch leergefegt.

Projektentwickler haben auf diese Entwicklung reagiert. In den vergangenen zwölf Monaten sind die Flächen im Bau um rund zwei Drittel auf 473.000 m² angewachsen. Davon sind 253.000 m² noch nicht vermietet oder für Selbstnutzer vorgesehen. Allerdings dauert es, bis diese Objekte verfügbar werden. Laut Aengevelt wurden 2017 in Frankfurt lediglich 77.000 m² Bürofläche fertiggestellt, so wenig wie letztmals 2008. 2018 werden demnach 131.000 m² neuer oder sanierter Büroraum auf den Markt kommen. Savills geht sogar von nur 74.000 m² aus. Und Cushman & Wakefield kommt zu dem Ergebnis, dass davon ein beträchtlicher Teil bereits vermietet ist, sodass für 2018 nur noch rund 40.000 m² der neuen Flächen tatsächlich frei verfügbar sind. Mit einer angebotsseitigen Entspannung rechnet Savills-Vertreter Remy erst für 2020/21. Deshalb sei zunächst von steigenden Mieten auszugehen. Ähnlich sieht es Colliers-Mann Bräuning: "Wir gehen auch in diesem Jahr von einer anhaltenden Verknappung hochwertiger Büroflächen, insbesondere in zentralen Lagen, aus." Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive, warnt Eigentümer jedoch davor, bei der Mietentwicklung Wunder zu erwarten: "Auch 2018 werden die Preise sicherlich noch weiter ansteigen. Mit einem massiven Anstieg ist jedoch nicht zu rechnen." Der Leerstand sei immer noch groß genug, um dämpfend zu wirken. In der Pipeline mit Fertigstellungstermin 2019 sieht CBRE 193.400 m², von denen allerdings schon gut ein Drittel vermietet sei, und 172.000 m² mit Fertigstellung im Jahr 2020.

Trotz der zunehmend raren Flächen erwartet BNPPRE für 2018 einen Flächenumsatz, der den Spitzenwert von 2017 noch einmal übersteigt. Dafür seien die guten Rahmendaten der regionalen und bundesweiten Wirtschaft verantwortlich. Dazu kommen eventuelle Effekte des Brexits. Diese bewertet JLL-Bürospezialist Markus Kullmann aber zurückhaltend: "Die Brexitfolgen sind weiterhin kaum einzuschätzen. Sie hängen entscheidend vom Ausgang der Verhandlungen in Brüssel ab." Er hält es für wahrscheinlich, dass mehrere Standorte von Arbeitsplatzverlagerungen aus London profitieren, unter denen Frankfurt mehr oder minder gleichauf mit anderen liegen wird. Aengevelt ist etwas vorsichtiger und rechnet für 2018 mit maximal 600.000 m² Flächenumsatz - immer noch weit mehr als der langjährige Durchschnitt. Blackolive sieht es ähnlich und geht von einer Umsatzsumme unter dem Wert von 2017 aus, auch wenn derzeit große Gesuche mit insgesamt 400.000 m² auf dem Markt seien. Was die Neuentwicklungen angeht, registriert JLL zunehmenden Mut zum spekulativen Bauen auch in Randlagen. Gateway Gardens und das Lindley-Quartier seien Positivbeispiele. Kullmann erwartet, dass demnächst auch das Mertonviertel Impulse erhält.

Investoren weichen an die Ränder aus

Die Ergebnisse der Marktbeobachter für den Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt liegen weit auseinander. Während BNPPRE 7,5 Mrd. Euro Umsatz bilanziert (12% über dem Vorjahreswert), kommt Savills lediglich auf 6,3 Mrd. Euro. Dennoch gilt, wie bei den Flächenumsätzen: 2017 war ein Spitzenjahr, möglicherweise hat es sogar einen neuen Höchstwert erbracht.

Zu den größten Abschlüssen gehörten die Bürotürme Tower 185 und T8 sowie das Einkaufszentrum UpperZeil. Insgesamt machten Geschäfte mit mehr als 100 Mio. Euro Volumen knapp die Hälfte des Markts aus. Aktivste Käufergruppe bleiben laut JLL Asset- und Fondsmanager mit Abschlüssen in Höhe von rund 3,5 Mrd. Euro, gefolgt von offenen Publikumsfonds mit knapp 1 Mrd. Euro und Immobilien-AGs bzw. Reits mit rund 700 Mio. Euro. Knapp 4 Mrd. Euro der in Frankfurt getätigten Investments kamen aus ausländischen Quellen. An der Spitze lagen Großbritannien und Israel mit jeweils rund 600 Mio. Euro.

Wichtigste Verkäufer waren BNPPRE zufolge mit gut 19% Equity/Real Estate Funds, gefolgt von Pensionskassen mit knapp 14% sowie Projektentwicklern und geschlossenen Fonds mit jeweils knapp 12%. 73% des Umsatzes entfallen laut JLL auf Büros, gefolgt von 11% Logistik und Industrie, deren Anteil sich gegenüber 2016 fast verdoppelt hat, und 6% Einzelhandel.

Die Spitzenrendite befindet sich weiterhin im Sinkflug und liegt sowohl für Büros als auch für Geschäftshäuser nur noch minimal über 3%, für Logistikobjekte bei 4,5%. Nach Meinung von Jürgen Schmid, bei Savills für den Frankfurter Investmentmarkt zuständig, ist damit ein Niveau erreicht, das 2018 allenfalls noch minimal unterschritten wird. Im Rahmen der verbreiteten Manage-to-Core-Strategie seien insbesondere Immobilien mit auslaufenden Mietverträgen gefragt, weil deutlich höhere Neuabschlüsse möglich scheinen. Peer Neiser (CBRE) kann sich hingegen einen weiteren moderaten Rückgang der Renditen vorstellen. "Entsprechend werden Objekte in dezentraleren Lagen weiterhin in den Fokus der Investoren rücken", erwartet Neiser.

Für 2018 rechnet Christian Lanfer von JLL mit einem zum Jahresbeginn durchstartenden Investmentmarkt, da viele Transaktionen weit vorangeschritten seien. "Die 7 Mrd. Euro sind 2018 durchaus wieder erreichbar", sagt Lanfer.

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