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Steuern | 18.01.2018

Aus IZ03/2018, S. 15

Von Thomas Wagner

In diesem Artikel:

Was passiert nun mit der Grundsteuer?

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Ruslan Olinchuk
Über 13 Mrd. Euro nehmen die Kommunen mit der Grundsteuer ein. Im Geschosswohnungsbau zahlt der Mieter, der Eigentümer darf die Steuer umlegen.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Ruslan Olinchuk

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat zu erkennen gegeben, dass es die Erhebung der Grundsteuer auf Basis der jahrzehntealten Einheitswerte für verfassungswidrig hält. Steuerberater Thomas Wagner war bei der Verhandlung diesen Dienstag dabei und saß als Sachverständiger in den Ausschüssen der Bundesländer für ein neues Grundsteuermodell. Er erklärt die Hintergründe. Ein weiteres Ergebnis: Das von den Ländern mehrheitlich gewünschte Reformmodell wird wohl daran scheitern, dass dessen Umsetzung mit bis zu zehn Jahren zu lange dauern würde.

Die Einheitswerte als Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer in der gegenwärtigen Form sind wohl verfassungswidrig. Diese Auffassung ließ sich den Aussagen und Fragen der Richter des BVerfG in der mündlichen Verhandlung am Dienstag entnehmen. Das Urteil, dem mehrere Verfahren zugrunde liegen, soll nun innerhalb von drei Monaten verkündet werden (Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Zum Kontext des Verfahrens vor dem BVerfG: Die Grundsteuer generiert für die Gemeinden ein stetiges Aufkommen von gut 13 Mrd. Euro pro Jahr (2016: 13,3 Mrd. Euro). Die Erhebung basiert mit den Einheitswerten auf Wertmaßstäben, für die die Verhältnisse der Jahre 1964 (in den alten Bundesländern) bzw. 1935 (in den neuen Bundesländern) zugrunde gelegt werden. Aus den Einheitswerten wird zunächst über Messzahlen der Messbetrag abgeleitet. Auf diesen Betrag wenden die Gemeinden dann - lokal sehr unterschiedliche - Hebesätze an und berechnen daraus die Grundsteuer. Bereits der Bundesfinanzhof ging vor dem Hintergrund der alten Wertmaßstäbe in Vorlagebeschlüssen an das BVerfG von einer Verfassungswidrigkeit der Einheitswerte ab dem Jahre 2008 aus.

In Anbetracht der drohenden Verfassungswidrigkeit und des daraus resultierenden Einnahmenausfalls für die Gemeinden haben sich immerhin 14 Bundesländer auf ein Bewertungsmodell geeinigt, das die Einheitsbewertung ersetzen soll ("Kostenwert"). Ein entsprechender Gesetzentwurf wurde zwar auf den Weg gebracht, bisher jedoch nicht verabschiedet.

Die beiden Abweichler unter den Bundesländern (Bayern und Hamburg) haben für die Ablehnung unterschiedliche Gründe. Bayern lehnt eine verkehrswertnahe Bewertung von Immobilien eher aufgrund der Folgen bei anderen Steuerarten ab. Hamburg hat indes die Belastungswirkungen des Kostenwerts modelliert. So käme es in Hamburg zu einem Anstieg der Grundsteuer im Durchschnitt um ca. das 10fache, bei einer Bandbreite vom ca. 2- bis 47fachen. Nun sieht der Gesetzentwurf zwar eine Kompensation der Anstiege bei der Bewertung durch ein Absenken der bundeslandweiten Messzahlen vor, sodass das Messzahlenvolumen pro Bundesland gleich bleibt. Eine Reduktion der Hebesätze ist für Hamburg jedoch faktisch versperrt, weil es für Zwecke des Länderfinanzausgleichs im Ergebnis nahezu so behandelt wird, als hätte es durchschnittliche Hebesätze. Es müsste trotz fehlender Steuereinnahmen in den Länderfinanzausgleich einzahlen. Außerdem sieht Hamburg die Verwerfungen bei den Steuerzahlern durch das neue Modell kritisch. Selbst bei gleich hohem Gesamtvolumen der Steuer würde sich die Grundsteuer in Einzelfällen verfünffachen, was insbesondere den Mietern nicht zugemutet werden soll. Mit Blick auf die Belastungswirkungen steht Hamburg übrigens Modell für sämtliche Metropolen: Im Falle einer Einführung des Kostenwertmodells ist aufgrund des Bodenrichtwerts als wesentlichem Bewertungsparameter vor allem in guten Lagen eine signifikante Erhöhung der Grundsteuer zu erwarten.

Für die Berechnung der Kostenwerte müssen zahlreiche Daten erst noch erhoben werden. Nach dem Gesetzentwurf soll das neue Grundsteuerverfahren erst zum Jahre 2027 scharfgeschaltet werden, wobei die Phase der Datensammlung für die Bewertung 2022 abgeschlossen sein soll.

Die Richter des BVerfG begegneten einer solch langen Übergangsfrist in der mündlichen Verhandlung mit großer Skepsis. Jedenfalls ist damit zu rechnen, dass sie die Verabschiedung eines neuen Gesetzes kurzfristig einfordern werden - ggf. mit einer weiteren Frist für die von der Finanzverwaltung eingeforderten Zeit für die Implementierung des neuen Bewertungssystems. Eine Alternative zum Kostenwert könnte daher ein wertunabhängiges Modell sein, zumal es wohl deutlich schneller eingeführt werden könnte und damit der Status der Verfassungswidrigkeit schneller beseitigt würde. Ein solches Modell knüpft nur an physikalischen Größen wie beispielsweise der Grundstücksgröße und/oder der Größe des Gebäudes an. Es hätte zudem den Charme, dass nicht in einem regelmäßigen Turnus neu bewertet werden müsste. Die Richter des BVerfG zeigten sich nach eigener Wahrnehmung einem solchen Modell gegenüber durchaus offen.

In der Finanzverwaltung wird in Teilen im Übrigen auch darüber nachgedacht, die erbschaft- und schenkungsteuerlichen Vorschriften auf die Grundsteuer zu erstrecken. Die entsprechende Technik zur Verarbeitung der noch zu erhebenden Daten wäre schon vorhanden. Dennoch dürfte diese Vorgehensweise ausscheiden. Die Bewertung basiert hier auf einem typisierten Ertragswert- und Sachwertverfahren, das jedoch deutlich komplexer als beim Kostenwertmodell ist und zudem eine Vielzahl von Marktdaten benötigt. Für die Bewertung von ca. 35 Mio. wirtschaftlichen Einheiten ist das Verfahren damit schlichtweg nicht tauglich. Dies gilt selbst dann, wenn - so die Überlegungen - der bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer mögliche Nachweis eines geringeren gemeinen Werts durch Sachverständige für Zwecke der Grundsteuer ausgeschlossen würde. Diesen Nachweis wird die Finanzverwaltung übrigens in jedwedem wertbasierten Modell ausschließen wollen, weil diese Bewertungen sehr streitanfällig sind, obwohl die Gutachten von öffentlich bestellten Gutachtern oder Gutachterausschüssen angefertigt werden. Selbst wenn nur jeder 100. Fall zu einem Streit über ein Bewertungsgutachten führen würde, wären die Finanzverwaltung und auch die Finanzgerichte bei dann rund 350.000 streitigen Fällen offensichtlich überfordert.

Ungeachtet des noch unklaren zukünftigen Bewertungsverfahrens und unabhängig vom BVerfG-Urteil sind jedoch zwei Tendenzen erkennbar: Erstens kommt auf die Immobilienwirtschaft ein erheblicher Datenerhebungs- und Deklarationsaufwand zu. Zweitens wird die Grundsteuer trotz gegenteiliger politischer Bekundungen steigen - und zwar flächendeckend. Diese Erhöhung zeichnet sich im Übrigen unabhängig von der Grundstücksbewertung und daher rein durch die Anhebung der Hebesätze bereits in den letzten Jahren ab.

Die Sichtweise einiger Immobilieneigentümer, die von einer Umlage der (erhöhten) Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter ausgehen, greift dabei zu kurz, weil 1. bei fehlender Vermietung keine Umlage möglich ist und 2. selbst bei einer Vollvermietung nicht stets die gesamte Grundsteuer umgelegt wird. Selbst im Falle der Vollvermietung mit bisher voller Umlage der Grundsteuer auf den Mieter droht zukünftig eine Mehrbelastung, weil die Mieterverbände politischen Druck dahingehend ausüben, dass eine zukünftig höhere Grundsteuer keine Belastung für die Mieter sein darf. Somit ist zu befürchten, dass die Umlage über die Nebenkosten zukünftig ggf. nicht mehr oder zumindest nicht mehr voll möglich sein wird und eine dann notwendige Erhöhung der Kaltmiete ebenfalls ihre Grenzen finden wird. ba

Der Autor: Dr. Thomas Wagner leitet die Industriegruppe Immobilien und Bauwirtschaft der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Warth & Klein Grant Thornton.

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