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Unternehmen | 12.01.2018

Aus IZ01-02/2018, S. 26

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

München verschiebt den Investmentrekord

Urheber: 3D-WAY - architectural graphics
Der Kauf des Leuchtenbergring Office für 190 Mio. Euro durch Real I.S. von der Münchner Grund war einer der größten Bürodeals im vergangenen Jahr.

Urheber: 3D-WAY - architectural graphics

München. Der gewerbliche Investmentmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt hat im vergangenen Jahr nicht ganz den Rekordumsatz des Vorjahres erreicht. Ein Grund hierfür sind große Abschlüsse, die erst in den kommenden Monaten stattfinden werden.

Der große Sensationsdeal zum Jahresende blieb dieses Mal aus. Im vorvergangenen Jahr hatte Commerz Real auf den letzten Drücker noch über 500 Mio. Euro für die Highlight-Towers auf den Tisch gelegt. Die letzten Tage im Jahr 2017 verliefen dagegen relativ ruhig. Einige größere Transaktionen konnten nicht mehr vor Jahresfrist abgeschlossen werden, berichtet das Maklerunternehmen Colliers International in München. Dennoch kommen die Makler bei den gewerblichen Immobilientransaktionen für 2017 auf einen Wert von etwa 6,2 Mrd. Euro. Im Vorjahr hatte Colliers noch ein Volumen von 6,8 Mrd. Euro errechnet.

Einige große Verkäufe gab es durchaus im abgelaufenen Jahr. Transaktionen jenseits der 100-Mio.-Euro-Marke machten immerhin fast die Hälfte der Gesamtsumme aus. Dazu zählten der Verkauf des Karstadt zwischen Hauptbahnhof und Karlsplatz an die Signa Holding, der Kauf der Projektentwicklung Kap West am Hirschgarten durch die Allianz, das Highrise One im Werksviertel an Deka Immobilien oder das Leuchtenbergring Office, das Real I.S. im Sommer für geschätzte 190 Mio. Euro erworben hatte.

Rund die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf Büroimmobilien. Im Vergleich zu den Vorjahren nahm der Anteil der Büros am Gesamtumsatz damit deutlich ab. Colliers erklärt das mit der gestiegenen Attraktivität anderer Assetklassen, dem mangelnden Angebot und der stark gesunkenen Rendite für Bürogebäude. Hotelimmobilien kamen durch einige große Käufe im vergangenen Jahr auf einen Marktanteil von 14%. Einen großen Anteil daran hatte der Kauf des Pullman-Hotels am Nordfriedhof durch den börsennotierten Reit CDL Hospitality Trust aus Singapur für über 100 Mio. Euro. Einzelhandelsimmobilien machten 13% aus. Die immer stärker in den Fokus rückenden gemischt genutzten Immobilien hatten mit einem Umsatz von knapp 650 Mio. Euro immerhin schon einen Marktanteil von 11%.

Laut Colliers ist die Konkurrenz um das ohnehin knappe Angebot 2017 noch größer geworden. Neben den immer stark vertretenen offenen Immobilienfonds und Spezialfonds gaben im vergangenen Jahr auch Vermögensverwalter, Projektentwickler, Bauträger sowie Privatinvestoren und Immobilien-AGs jeweils mehr als 500 Mio. Euro in München aus. Über 40% des Geldes kommt dabei mittlerweile aus dem Ausland, insbesondere aus dem angelsächsischen und europäischen Raum. Asiatische Investoren spielen mit rund 5% wieder mal eine untergeordnete Rolle. Unter dem Strich sind knapp 600 Mio. Euro neues Kapital aus dem Ausland nach München geflossen (Käufe abzüglich Verkäufe).

Die Spitzenrendite für Büros ist in der Stadt mittlerweile auf dem Weg zur 3%-Marke. Im Umland liegt die Spitzenrendite mittlerweile deutlich unter 5%. Für Industrie- und Logistikimmobilien beträgt sie sogar nur 4,65%. Das Ende der Renditekompression dürfte noch nicht erreicht sein, vermutet Colliers. Vielmehr dürften die Preise für Projektentwicklungen, Value-add und opportunistische Investments sowie in B- und C-Lagen weiterhin deutlich anziehen.

Derzeit gebe es keine Anzeichen, dass sich der Trend umkehren werde, so Colliers. "Wir gehen davon aus, dass das Volumen der Forward-Deals in diesem Jahr weiter zunehmen wird, da Investoren bereits frühzeitig den Einstieg suchen", sagt Béla Tarcsay von Colliers in München. Er rechnet auch für 2018 mit einem deutlich überdurchschnittlichen Ergebnis und vor allem mit einem sehr starken ersten Quartal.

Fast 1 Mio. m² Bürofläche vermietet

Die Preissteigerungen bei den Büroimmobilien kommen vor allem aus den weiter gestiegenen Mieten. Die Nachfrage nach Büros ist unverändert hoch. Die Makler von Cushman & Wakefield (C&W) sehen den Jahresumsatz auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt nur knapp unter der Marke von 1 Mio. m². Bei Colliers ist man mit 984.200 m² etwas zurückhaltender, dennoch sehen beide Unternehmen einen Mehrumsatz gegenüber dem Vorjahr von rund 25%. Der Rekordwert von 1,045 Mio. m² aus dem Jahr 2000 wurde allerdings verpasst. Insbesondere im letzten Quartal sei der Flächenumsatz mit rund 383.000 m² überdurchschnittlich hoch gewesen. Nachdem 2016 die Stadt als großer Mieter aufgetreten war, saugte im vergangenen Jahr der BMW-Konzern mit den vorzeitigen Anmietungen der Erweiterung des FIZ und des Neubaus Zentrum III im Münchner Norden fast 170.000 m² auf. Laut Colliers betrug die reine Vermietungsleistung rund 785.000 m². Das entspricht einem Plus von 7% im Vergleich zum Vorjahr. Die derzeit im Fokus stehenden Coworking-Anbieter sicherten sich davon rund 45.000 m². Gesucht sind nach wie vor große Flächen. Die C&W-Makler zählten neun Abschlüsse über 10.000 m², die etwa ein Viertel des Gesamtumsatzes ausmachten. Mangels Fertigstellungen würden dabei immer mehr Verträge vom Plan weg unterschrieben. Die Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt ist auf über 17 Euro/m² angestiegen. In der Innenstadt liegt der Durchschnitt sogar mit über 19 Euro/m² so hoch wie noch nie. Im Umland halten sich die Mieten dagegen bei etwa 11 Euro/m², was Colliers auf die fehlenden Abschlüsse bei Neubauten zurückführt. "Auch 2018 dürften die Mieten erneut steigen", erklärt Hubert Keyl von C&W München. Trotz weiter sinkenden Leerstands kommen nach wie vor zu wenige neue Flächen an den Markt. Für 2018 rechnen die Makler mit 217.500 m² bis 360.000 m² an neuen Büroflächen. Allerdings geht der überwiegende Teil dieser Flächen an Eigennutzer, sodass sich am Büromangel so schnell nichts ändern wird. ah

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