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Märkte | 14.12.2017

Aus IZ50/2017, S. 3

Von Christine Rose

In diesem Artikel:

Berlin und München zu teuer - der Schwarm zieht weiter

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Christine Rose
Ingolstadt wird von empirica als neue Schwarmstadt ausgewiesen. Aber Vorsicht bei Investitionen - die Preise in der Stadt sind schon sehr hoch.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Christine Rose

Berlin und München ziehen längst nicht mehr so viele junge Menschen aus anderen Teilen der Republik an wie noch vor ein paar Jahren. "Die hohen Mieten schrecken ab", sagt empirica-Vorstand Harald Simons. Ihm zufolge schwärmen die Jungen vor allem in andere Großstädte im Süden und Osten des Landes. "Das Beste, was Rostock passieren konnte, ist ein teures Berlin."

Vor zwei Jahren veröffentlichte das Marktforschungsinstitut empirica eine Untersuchung zu Wanderungsbewegungen in Deutschland. Darin sind 30 Städte aufgelistet, in die viele 15- bis 34-Jährige ziehen und die damit stärker als andere Standorte Einwohner gewinnen. "Junge Schwarmstädte" nennt empirica diese 30. In einer für die Förderbank KfW erstellten Analyse hat das Institut nun neun weitere ausgemacht: Im Osten der Republik Chemnitz, Magdeburg, Schwerin, Erfurt und Potsdam, im Süden Passau, Bamberg, Fürth und Ingolstadt (siehe Tabelle "Der Osten kommt").

"Sie profitieren von der Schwäche Berlins und Münchens: den hohen Mieten", sagt Simons. "Und das ist gut. Das heißt nämlich, anders als in Paris und London wachsen die Bäume hier nicht in den Himmel - weil es Alternativen gibt."

Gewandert wird empirica zufolge seit einigen Jahren nicht mehr quer durch die Republik, sondern vor allem weg aus dem ländlichen Raum in eine der nahegelegenen Schwarmstädte. "Es gibt unterm Strich keine Abwanderung mehr von Ost nach West und von Nord nach Süd", erklärt Simons. "Gewandert wird innerhalb des Ostens und innerhalb des Südens. Der Osten verliert nicht mehr durch Abwanderung, der Süden gewinnt nicht mehr durch Zuwanderung." So stärke die nachlassende Wirkung des Magnets Berlin bisherige Schwarmstädte wie Leipzig, Dresden und Jena und lasse neue wie Erfurt und Magdeburg entstehen. Das Gleiche gelte für München. "Regensburg, Landshut, Nürnberg, Erlangen, Fürth und Bamberg profitieren vom Schwarmverhalten - der teure Großraum München nicht."

Auffallend ist, dass keine Städte im Norden und im Westen unter den neuen Schwarmstädten sind. "Dort wurden die Karten nicht neu gemischt", stellt Simons fest. Will heißen: Da die Mieten in Hamburg zuletzt nur moderat gestiegen seien, gebe es keinen Grund, nach Bremen oder Oldenburg auszuweichen. Auch Frankfurt verliere nicht an Mainz oder Wiesbaden. Hier gilt empirica zufolge, dass zwar die Mieten in Frankfurt deutlich nach oben gegangen sind - in den umliegenden Städten aber auch.

Neun neue Schwarmstädte also hat empirica ausgemacht, etliche schon im Zuge der ersten Untersuchung benannte - allen voran Leipzig und Trier - sehen die Marktforscher deutlich gestärkt. Nur: Wie aussagekräftig sind diese Feststellungen angesichts der Tatsache, dass vor allem 2015, im letzten für die Untersuchung erfassten Jahr, viele Flüchtlinge nach Deutschland kamen und beispielsweise in Schwerin, Chemnitz und Bamberg Erstaufnahmeeinrichtungen geschaffen wurden? "Da hat die Studie eine Schwäche", räumt Simons ein. Gerade in kleineren Städten könne eine hohe Anzahl Flüchtlinge zu massiven Verzerrungen geführt haben.

"Ich kann nicht sagen, welche Städte sicher die neuen Gewinner sind. Aber die Untersuchung liefert Hinweise darauf, auf welche es sich zu schauen lohnt." Genauer hinschauen würde er zum Beispiel bei Fürth. Hier sei die Wachstumsrate in der Altersgruppe der 15- bis 34-Jährigen, auch Kohortenwachstum genannt, kontinuierlich über die letzten Jahre gestiegen und der Wert auch im Jahr 2015 nicht nach oben geschossen. Vorsichtig wäre er dagegen bei Schwerin.

Allein aus der Anziehungskraft einer Stadt lässt sich nicht folgern, ob sie für Investoren interessant ist. Ein Beispiel: Ingolstadt findet sich zwar unter den neuen Schwarmstädten. Vorsicht ist Simons zufolge dennoch geboten, weil er die Wohnungspreise gemessen an der Mietentwicklung für 29% zu hoch hält.

Zudem bleibt die Frage, wie nachhaltig das Wachstum einer Stadt ist, die von der Schwäche einer anderen profitiert. Was, wenn in Berlin die Neuvertragsmieten stagnieren oder sinken, während sie in Leipzig steigen und steigen? "Sicher, irgendwann schlägt es wieder um und es heißt, in Berlin ist es zwar etwas teurer, dafür aber cooler", sagt Simons. "Die hohen Zuwachsraten für Leipzig sind dann nicht fortzuschreiben. Aber einen Rückgang wird es auch nicht geben." Grund dafür sei das weiträumige Hinterland, aus dem genügend Wanderungswillige kämen.

Auch bei Leipzig rät Simons zu genauer Prüfung. "Das Wohnungsangebot ist mittlerweile enorm. Der Neubau hat richtig angezogen, es wird viel Leerstehendes saniert." Wer im Osten investieren wolle, solle sich "Städte in der dritten Reihe" anschauen. Erfurt, Weimar und Halle beispielsweise.

Seine Befürchtungen mit Blick auf Berlin und München bekräftigt er. Die Zahl der durch Wanderungen innerhalb Deutschlands gewonnenen 15- bis 34-Jährigen sinke seit Jahren. Unterm Strich wachsen die beiden Städte laut empirica derzeit nur durch die Zuwanderung von Ausländern. Aus der Vergangenheit sei die Lehre zu ziehen, dass aufs Kommen auch wieder ein Gehen folgt. Zusammen mit den vielen erteilten Baugenehmigungen könnte das die Neuvertragsmieten, später dann die Kaufpreise dämpfen. "Diese Entwicklung steckt aber in den kalkulierten Preisen nicht drin", meint Simons. Die von empirica genannten und in der Branche umstrittenen Preisübertreibungen sind nicht ohne: 35% für München, gut 25% für Berlin.

Eine starke Abwanderung hätte auch Folgen für Städte, in die Flüchtlinge schwappen. Per Wohnortzuweisung kommen sie laut empirica nicht in erster Linie in teure Schwarmstädte, sondern in Städte wie Bremerhaven, Salzgitter und Wuppertal - dorthin, wo Wohnraum verfügbar ist. "Salzgitter, einst die Stadt mit dem höchsten Leerstand in Deutschland, wird langsam voll", beobachtet Simons. Das heiße aber auch: Vorsicht bei Investitionen, denn die Flüchtlingswelle könnte wieder zurückrollen.

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