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Projekte | 30.11.2017

Aus IZ48/2017, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

Ohne Wohnungen droht der Kollaps

Quelle: Bayerische Hausbau, Urheber: formstadt architekten
Etwa 1.500 Wohnungen entstehen auf dem alten Brauereiareal in der Münchner Au. 30% der Wohnfläche sind geförderter Wohnungsbau. Kritik erntete die Hausbau bei den Bürgern aber vor allem wegen der Lofts, die etwa am alten Eisenwerk bis zu 20.000 Euro/m2 kosten.

Quelle: Bayerische Hausbau, Urheber: formstadt architekten

München. Zu wenige Wohnungen und horrende Mieten gefährden in München langfristig die Infrastruktur der Stadt. Vor allem Menschen mit mittleren und niedrigen Einkommen können sich die Mieten nicht mehr leisten. Dabei werden derzeit so viele Wohnungen gebaut wie noch nie.

In der bayerischen Landeshauptstadt könnten mehr Kindergärten gebaut werden, wenn es das entsprechende Personal gebe. Etwa 500 Erzieher dürften in Münchner Kindertagesstätten fehlen, schätzt das Bildungsreferat der Stadt. Allein bei der Stadt waren es im September mehr als 150 Stellen, die nicht besetzt werden konnten. Und das, obwohl Erzieher bei der Stadt mit 3.156 Euro brutto im ersten Anstellungsjahr vergleichsweise fürstlich entlohnt werden. Bundesweit beträgt das Durchschnittsgehalt rund 2.500 Euro monatlich.

Erzieher sind nicht die einzige Berufsgruppe, die es in München schwer hat, eine Wohnung zu finden. Krankenhäuser kämpfen darum, Stationen nicht schließen zu müssen, weil ihnen das Pflegepersonal fehlt. Auch Lehrer, Polizisten, Busfahrer und Verkäufer könnten sich die Münchner Mieten kaum mehr leisten. Mit absehbaren Folgen: "Es besteht die Gefahr, dass die Infrastruktur in München zusammenbricht", warnte Ralf Fröba vom Analysehaus bulwiengesa auf einer Veranstaltung des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) Süd in München. Aktuell geben diese Angestellten bis zu 70% ihres Nettoeinkommens für die Miete aus.

Nicht nur für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen sind die Mieten ein Problem. Münchner Unternehmen warnen seit Jahren davor, im Wettbewerb um qualifizierte Mitarbeiter den Anschluss zu verlieren. Für Tanja Severin von Siemens Real Estate entwickeln sich die teuren und fehlenden Wohnungen immer mehr zu einem Hauptproblem des Konzerns. Während die meisten Münchner Firmen einer Initiative von Oberbürgermeister Dieter Reiter für mehr Werkswohnungen vor zwei Jahren noch einen Korb gaben, sehen einige darin heute durchaus eine Option. Severin wollte auf Nachfrage der Immobilien Zeitung nicht ausschließen, dass Siemens künftig "wieder in Richtung Mitarbeiterwohnungen denken" werde.

Ganze Unternehmen könnten der Stadt den Rücken kehren, fürchtet Fröba. Der Mangel an Wohnungen und Büroflächen verleite Firmen schon jetzt dazu, zunehmend in andere Metropolen auszuweichen. So registriert Fröba bereits vermehrt Flächenanfragen Münchner Unternehmen in Augsburg.

Selbst die bayerische Staatsregierung experimentiert mit Verlagerungen. In einem Pilotprojekt werden in vier Gemeinden rund um München Behördensatelliten eingerichtet. In den Büros sollen den Arbeitnehmern und Beamten tageweise bis zu 20 Arbeitsplätze zur Verfügung stehen. Damit will der Freistaat Angestellte halten, die aus Kostengründen außerhalb der Stadt wohnen und jetzt lange pendeln müssen. Um die Münchner Angestellten und Beamten etwas zu entlasten, beschloss das Kabinett auf seiner jüngsten Sitzung zudem, die Ballungsraumzulage für seine Beschäftigte um 50% zu erhöhen.

Dabei wird in München so viel gebaut wie noch nie. Bis zum Ende des dritten Quartals genehmigte die Stadt in diesem Jahr bereits 9.500 Wohneinheiten. Das sind ein Drittel mehr als im Vorjahr und schon jetzt fast so viele wie im gesamten Vorjahr. Für Mieter wichtiger sind die Fertigstellungen. Mit 6.442 Wohnungen wurden 15% mehr Einheiten bezugsfertig als 2016. Auch hier rechnet die Stadt am Jahresende mit einem neuen Rekordwert. Die Verwaltung bemüht sich zudem, dass der Strom an neuen Wohnungen nicht abreißt. In den ersten neun Monaten sei Baurecht für etwa 5.760 Wohneinheiten auf Entwicklungsarealen geschaffen worden.

Dennoch reicht es nicht, um für eine Entspannung am Wohnungsmarkt zu sorgen. In ihrem wohnungspolitischen Handlungsprogramm hat die Stadt jährlich rund 8.500 Wohnungen zur Vorgabe gemacht. Und selbst diese Zahl dürfte kaum ausreichen. Bis zum Jahr 2030 wird die Stadt um 150.000 Menschen wachsen. Die Anstrengungen der Stadt bleiben der Branche nicht verborgen. Auf der ZIA-Veranstaltung lobte Dieter Weiß, Vorstand des Münchner Projektentwicklers Accumulata, dass die Stadt den Unternehmen entgegenkommt. Sie lasse mehr Nachverdichtung zu als noch vor einigen Jahren, und auch bei Befreiungen gebe es Spielraum.

Die Mieten dürften dennoch kaum sinken. Das ebenfalls kürzlich vorgestellte Wohnungsmarktbarometer 2017 sieht die Mieten für den Erstbezug einer Wohnung im Durchschnitt bei 19,65 Euro/m², ein Plus von 4% gegenüber dem Vorjahr. Allerdings steigen die Mieten nicht mehr ganz so stark. Von 2015 auf 2016 legten Erstmieten um über 11% zu.

Dafür zeigt sich immer deutlicher, dass die Mietpreisbremse wirkungslos ist. Die Wiedervermietungsmieten stiegen mit einem Plus von 6,7% sogar deutlicher als die Mieten beim Erstbezug und stärker als im Vorjahr (+6,3%). Im Schnitt zahlen Nachmieter 16,77Euro/m².

Lösungen für die Wohnungsnot sind kaum in Sicht. Was auch an der ablehnenden Haltung vieler Bürger beim Thema Nachverdichtung liegt. Oberbürgermeister Reiter erklärte jüngst auf dem Zukunftskongress zur Langfristigen Stadtentwicklung in München leicht resigniert, dass sich Hochhäuser mit mehr als acht Stockwerken "in dieser Stadt nicht darstellen" lassen. Gleichzeitig fordert er mehr Mut von der Stadt, sich auch mal gegen die Bürger zu stellen. Die Verantwortlichen müssten nicht immer gleich einknicken, "wenn 20 Bürger mit einem Schild in der Hand gegen die Bebauung protestieren", sagt Reiter. Damit spricht er vielen Bauträgern und Entwicklern aus dem Herzen "Wir müssen Dinge auch mal umsetzen", forderte Jürgen Büllesbach, Chef der Bayerischen Hausbau, auf der gleichen Veranstaltung.

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