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Anlagen | 30.11.2017

Aus IZ48/2017, S. 1

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Corestate Capital, Savills, Cushman & Wakefield, Colliers International, Rotthege Wassermann
  • Organisationen:
    SPD, CDU/CSU, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Europäische Zentralbank (EZB)
  • Personen:
    Andreas Mattner, Marcus Lemli, Matthias Leube, Hans Volkert Volckens, Georg Rotthege, Philip La Pierre, Thomas Schäfer, Lisa Paus, Catharina Fader, Lothar Binding, Sven-Olaf Heckel, Fabio de Masi
  • Immobilienart:
    Wohnen, Einzelhandel, Büro, Gewerbe allgemein

Share-Deals vor dem Aus

Quelle: fotolia.com, Urheber: andrew_rybalko
Das Ende der Share-Deals sei nur eine Frage der Zeit, meinen Brancheninsider. Die Politik bastelt schon an einem Reformmodell.

Quelle: fotolia.com, Urheber: andrew_rybalko

Noch können Großinvestoren die Grunderwerbsteuer über Share-Deals sparen. Doch damit wird wohl bald Schluss sein. In der Politik hat sich eine stille Mehrheit formiert, die eine Reform anstrebt. Eine von der Öffentlichkeit kaum beachtete Arbeitsgruppe bastelt an einem Alternativmodell. Doch wie das aussehen könnte, ist völlig offen.

Fast wäre das Ende der bisherigen Share-Deal-Regelung im Koalitionsvertrag eines Jamaika-Bündnisses festgeschrieben worden. Die Grünen hatten einen entsprechenden Passus gefordert. Doch dann kappten die Liberalen die Gespräche - und damit war auch die schnelle Vorentscheidung über die Zukunft der Share-Deals vom Tisch. Dabei wären die Chancen groß gewesen, dass ein Jamaika-Bündnis die Möglichkeiten, über Share-Deals die Grunderwerbsteuer zu umgehen, zumindest stark beschnitten hätte. Denn nicht nur die Grünen kritisierten die Praxis als ungerecht. Auch aus den Reihen der Union kam lautes Gepolter. Allen voran schimpfte Hessens Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) über "Steuertricksereien".

Der "Trick" beim Share-Deal liegt darin, dass nicht eine Immobilie an sich in Form eines Asset-Deals verkauft wird. Gehandelt werden lediglich Anteile (englisch: Shares) an einer Gesellschaft, die nicht selten extra dafür gegründet wurde, ein Bürohaus, ein Hotel, ein Einkaufszentrum oder einen Wohnkomplex zu halten. Erwirbt der Käufer weniger als 95% an einer solchen Objektgesellschaft, fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an. Das ist zwar völlig legal, denn das Grunderwerbsteuergesetz regelt dieses Privileg. Da aber immer mehr Investoren dieses Modell nutzen, gehen dem Fiskus gewaltige Beträge verloren.

Ein prominentes Beispiel ist der Verkauf des Frankfurter Eurotowers. Im Frühjahr 2015 wurde der 150 m hohe Büroturm von IVG Institutional Funds (der heutigen Triuva) für eine deutsche Pensionskasse gekauft. Der ehemalige Sitz der Europäischen Zentralbank (EZB) wechselte in Form eines Share-Deals auf einer Kaufpreisbasis von rund 480 Mio. Euro den Eigentümer. Wie ein Triuva-Sprecher der Immobilien Zeitung bestätigte, wurde dabei die klassische Aufteilung der Anteile von 94,9% und 5,1% gewählt. Folge: Dem Land Hessen gingen fast 29 Mio. Euro Grunderwerbsteuer flöten. Der Euro-tower ist nur ein Beispiel von vielen (siehe "Den Kaufpreis behalten Share-Deal-Beteiligte häufig für sich").

Experten stellen fest, dass die Zahl der über Share-Deals gehandelten Immobilien stetig steigt. Das liegt nicht zuletzt daran, dass die Länder in den vergangenen Jahren wiederholt an der Grunderwerbsteuerspirale gedreht haben. Und je höher der Steuersatz, umso attraktiver und rentabler werden komplexe Steuervermeidungsmodelle.

Share-Deals lassen sich jedoch nicht in konkrete Zahlen fassen. Amtliche Erhebungen dazu gibt es nicht. Viele Transaktionen laufen heimlich, still und leise ab. Im Grundbuch wird bei einem Share-Deal nur die Gesellschaft eingetragen, an die die Immobilie überschrieben wird. Werden danach aber Anteile dieser Gesellschaft verkauft, läuft das meist an den Kommunen und Grunderwerbsteuerstellen unbemerkt vorbei. Im Grundbuch bleibt der Name der immobilienhaltenden Gesellschaft vermerkt, nicht aber deren neuer Gesellschafter. Somit lässt sich auch der Steuerausfall für die Länder nur über den Daumen peilen. Hessens Finanzminister Schäfer schätzt, dass dem Fiskus durch Share-Deals bundesweit bis zu 1 Mrd. Euro im Jahr verloren geht. Tendenz steigend.

"Aktuell sehen wir immer mehr Share-Deals", berichtet Matthias Leube, Deutschlandchef von Colliers International. "Grundsätzlich kann man sagen: Je größer der Deal, desto höher die Wahrscheinlichkeit eines Share-Deals." Leube schätzt den Anteil auf ein Fünftel. Ein Insider nennt noch höhere Quoten: Bei Volumina zwischen 30 Mio. und 50 Mio. Euro liege der Anteil der Share-Deals bei etwa einem Viertel, zwischen 50 Mio. und 100 Mio. Euro schon bei etwa 50% und bei Projekten ab 100 Mio. Euro sogar bei rund 65%. Gemessen am Transaktionsvolumen kämen Share-Deals demnach insgesamt auf eine Quote von 60%. Das wäre ein richtig fetter Brocken. Rein rechnerisch wären von den 53 Mrd. Euro, die 2016 im Gewerbesegment umgesetzt wurden, rund 31,8 Mrd. Euro als Share-Deals abgewickelt worden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Das Sony Center in Berlin wurde im Oktober in Form eines Share-Deals für 1,1 Mrd. Euro verkauft.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Den Anstieg der Share-Deals in vergangenen Jahren erklären die Experten auch mit der zunehmenden Professionalisierung und Internationalisierung der Branche. Vor allem aber mit den steigenden Immobilienpreisen und dem knapper werdenden Angebot. Investoren, die per Share-Deal einkaufen dürfen, hätten im Bieterprozess einen signifikanten Vorteil gegenüber Asset-Deal-Käufern, erläutert Investmentexpertin Catharina Fader vom Maklerhaus Cushman & Wakefield. Denn die eingesparte Grunderwerbsteuer könne auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden. Der eine kann also mehr bieten, der andere mehr kassieren. Von einem Share-Deal profitieren meist beide Seiten, meint auch Leube. In der Regel würden sich Verkäufer und Käufer die ersparte Grunderwerbsteuer teilen - in welcher Form auch immer.

Share-Deals gibt es aber nicht umsonst. "Generell ist der Prüfungsaufwand durch Steuerberater und Rechtsanwälte für einen Share-Deal höher als beim Asset-Deal", betont Fader. "Ankaufsprüfungen können länger dauern und sind weitaus komplizierter." Bei den Kosten hänge es maßgeblich davon ab, ob die gehandelte Objektgesellschaft frisch aufgesetzt oder bereits älter ist, warnt Marcus Lemli, Deutschlandchef von Savills. "Bei älteren Vehikeln sind die Due-Diligence-Kosten erheblich, da insbesondere steuerrechtliche Risiken identifiziert und gegebenenfalls geheilt werden müssen."

Der Käufer übernehme mit der Gesellschaft alle wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken aus der Vergangenheit, betont Georg Rotthege, Partner der Düsseldorfer Kanzlei Rotthege Wassermann. Je nach Historie könnte das Konstrukt etwa versteckte Steuerlasten beinhalten. Das zu prüfen, kostet Zeit und Geld. Die Bandbreite für diese Einmalkosten variiert laut Lemli zwischen 100.000 Euro und 1 Mio. Euro. Hinzu kommen laufende Verwaltungskosten, die sich pro Jahr auf bis zu 25.000 Euro summieren können. Für die Zukunft müsse man etwa Jahresabschlüsse erstellen und prüfen lassen, sagt Leube. Nur so sei die Gesellschaft für einen künftigen Exit, also einen Weiterverkauf, perfekt aufgestellt.

Angesichts solcher Kosten lohne sich der Aufwand einer Umstrukturierung vom Asset- zum Share-Deal bei Projekten mit kleineren Volumina nicht, stellt Fader fest. Lohnend seien Share-Deals bei einem Objektwert ab 30 Mio. Euro, erklärt Lemli. Bei solch großen Transaktionen ist die entgangene Grunderwerbsteuer für jeden Finanzminister - von München bis nach Kiel - ein herber Verlust.

Der Einnahmeausfall infolge von Share-Deals ist jedoch nur ein Aspekt, der vielen Landespolitikern sauer aufstößt. Hinzu kommt ein soziales Problem. Während Großinvestoren mit gut bezahlten Steuerberatern und findigen Rechtsanwälten ihre Immobilien in Objektgesellschaften verpacken und mitunter komplizierte Share-Deals stricken, um Millionen Euro zu sparen, muss eine Familie, die in Frankfurt oder Fulda ein Haus für 400.000 Euro kauft, aktuell 24.000 Euro Grunderwerbsteuer abdrücken. Für Lieschen Müller und Heinz Maier gibt es eben nur Asset-Deals. Und die sind ausnahmslos steuerpflichtig.

In Zeiten, in denen sich immer weniger Menschen den Erwerb eines Eigenheims leisten können, birgt dieses Missverhältnis sozialen Sprengstoff. Inzwischen hat die Politik das Thema entdeckt. Im Sommer 2015 hatte das Land Bremen eine Bundesratsinitiative angekündigt, um Share-Deals zu unterbinden. Anfang September 2016 hatte schließlich die Finanzministerkonferenz akuten Handlungsbedarf diagnostiziert und beschlossen, die Experten der Länder mögen Lösungsvorschläge erarbeiten, wie die "Steuertricksereien" beendet werden könnten. 15 Monate nach dieser Ankündigung ist aber noch immer völlig offen, wie die angekündigte Reform der Grunderwerbsteuer aussehen könnte. Zwar hat sich eine bundesweite Anti-Share-Deal-Koalition mit Politikern aus CDU, SPD, Grünen, Linken und AfD formiert. Lediglich die FDP hat sich gegenüber der Immobilien Zeitung vor der Wahl für den Erhalt von Share-Deals ausgesprochen. Dennoch ist die Arbeitsgruppe der Landesfinanzminister bisher offenbar nicht über Anträge und Absichtserklärungen hinausgekommen.

Im Dezember 2016 legten die Experten zwar einen ersten Bericht vor. Über dessen konkreten Inhalt schweigen sich die Finanzminister jedoch aus. Dem Vernehmen nach sollen mehrere Reformmodelle geprüft werden. In der Debatte ist laut Insidern die Absenkung der steuerauslösenden Grenze von derzeit 95% auf 75% bzw. 50% sowie eine Verlängerung der steuerrelevanten Haltefrist. Damit wäre der Kauf zu reinen Spekulationszwecken erschwert, und der schnelle Weiterverkauf von großen Wohneinheiten würde sich weniger lohnen, so die Idee dahinter.

Doch der Teufel steckt auch hier im Detail. Unter den Länderfinanzministern scheint es keinen Konsens zu geben, Insider sprechen gar von Streit über das weitere Vorgehen. Das Thema sei brisant und technisch schwer zu lösen, ist aus gut unterrichteten Kreisen zu hören. Mitte Oktober hatte Hessens Finanzminister Schäfer schon gewarnt, eine Lösung dürfe trotz der Dringlichkeit nicht mit heißer Nadel gestrickt sein. Experten warnen vor rechtlichen Fallstricken.

"Wir benötigen eine effektive und rechtssichere Lösung. Insbesondere die verfassungsrechtlichen Vorgaben heißt es genau im Blick zu haben, damit uns nicht später das Verfassungsgericht einen Strich durch die Rechnung macht wie seinerzeit bei der Erbschaftsteuer", mahnt Schäfer. Deshalb gelte weiter der Grundsatz: Gründlichkeit vor Schnelligkeit. Mit einem Abschlussbericht der Fachleute könne voraussichtlich im Frühjahr 2018 gerechnet werden. Einige Fragen seien noch zu klären. Welche, sagte Schäfer indes nicht.

Mit dem Scheitern der Sondierungsgespräche zwischen Union, Grünen und Liberalen dürfte auch die Reform der Grunderwerbsteuer ins Stocken geraten sein. Die Bündnis-Grünen hatten das Thema Share-Deals auf die Tagesordnung der Verhandlungen gesetzt. Wie beim Jamaika-Bündnis im Land Schleswig-Holstein sollte das Ende der Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei großen Immobilienverkäufen auch auf Bundesebene im Koalitionsvertrag festgeschrieben werden. Doch dazu wird es nicht kommen. Das Thema liegt auf Eis; vor dem Frühjahr 2018 wird wohl nichts mehr passieren.

Die CDU/CSU-Fraktion im Bundestag will den Bericht der Arbeitsgruppe abwarten und vorher keine Position zu dem Thema Share-Deals beziehen. Fraktionssprecher Sven-Olaf Heckel verweist gegenüber der IZ auf das Regierungsprogramm der Union. Dort sei die Einführung von Freibeträgen für Erwachsene und Kinder bei der Grunderwerbsteuer bei erstmaligem Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums festgeschrieben. "Konkrete Aussagen zum Themenkreis Share-Deals enthält unser Programm nicht", räumt Heckel ein. Sobald die Ergebnisse der Arbeitsgruppe vorliegen, werde die Union diese bewerten und gegebenenfalls gesetzgeberische Maßnahmen ergreifen. "Eine Bewertung nicht finalisierter Zwischenstände halten wir für nicht angezeigt, weil auch hier noch viele Fragen zu klären sind", erklärt Heckel.

Die SPD wird da deutlicher. Für die Sozialdemokraten habe die Bekämpfung der Umgehung der Grunderwerbsteuer mit Share-Deals "hohe Priorität", sagt Lothar Binding, finanzpolitischer Sprecher der SPD-Fraktion. "Es ist nicht akzeptabel, dass Investoren durch Share-Deals steuerfrei bleiben, während Einzelpersonen oder Familien beim Kauf einer Immobilie Grunderwerbsteuer zahlen müssen, weil sie keine aufwendigen Geschäftskonstruktionen wählen können." Problematisch sei zudem, dass durch Share-Deal-Konstruktionen Spekulationen auf den Immobilienmärkten angeheizt würden, da Wertsteigerungen bei minimalen Transaktionskosten sofort realisiert werden könnten.

Die SPD wolle deshalb Share-Deals eindämmen, betont Binding. Ein vollständiges Streichen der Share-Deals sei aber nicht möglich, da eine Besteuerung jedes einzelnen Anteilsübergangs sachlich nicht gerechtfertigt und auch nicht administrierbar wäre. "Share-Deals sollten deshalb erst ab einer bestimmten Schwelle steuerpflichtig gemacht werden", sagt Binding. Konkret will der Finanzpolitiker hier aber nicht werden. "Eine Festlegung auf eine Schwelle ist vor der Vorlage der Gutachten zu den Vorschlägen der Bund-Länder-Arbeitsgruppe nicht sinnvoll", sagt er.

Die Grünen hatten bisher immer gefordert, dass Unternehmen bereits Grunderwerbsteuer zahlen müssen, wenn sie mehr als 50% eines Immobilienunternehmens erwerben. Während der Sondierungsgespräche zu Jamaika hatte Lisa Paus, Finanzexpertin der grünen Bundestagsfraktion, jedoch Gesprächsbereitschaft in diesem Punkt signalisiert. Die Schwelle solle deutlich auf 50% bis 75% gesenkt werden, sagte sie im November der IZ. Transaktionen, die dann unter die neue magische Schwelle fallen, sollen weiterhin nicht steuerpflichtig bleiben. "Sie müssen es aber wieder werden, wenn diese Grenze durch nachfolgende mittelbare oder unmittelbare Erwerbe überschritten wird", erläutert Paus. Die daraus resultierenden Mehreinnahmen könnten die Länder über eine Senkung des Grunderwerbsteuersatzes an alle Immobilienkäufer zurückgeben. Auch die Linke will Share-Deals unterbinden, da sie ein beliebtes Instrument der Geldwäsche seien und die Preise von Immobilien hochtreiben, sagt Fabio De Masi, Mitglied des Bundestags und früherer stellvertretender Vorsitzender des Panama-Papers-Untersuchungsausschusses im Europäischen Parlament. "Ein Ansatzpunkt wäre, die Steuerbegünstigung für Share-Deals abzuschaffen", sagt De Masi. "Es gibt dabei jedoch komplizierte verfassungsrechtliche Probleme, die wir derzeit eingehender prüfen." FDP und AfD haben sich auf Anfrage der IZ zu dem Thema nicht geäußert.

Laut zu Wort gemeldet hat sich aber der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Das steuerrechtliche Instrument dürfe "politisch nicht verteufelt werden", warnt ZIA-Präsident Andreas Mattner. Für die Branche seien Share-Deals wichtig. Etwa damit ein Grundstück innerhalb einer Projektentwicklung nicht doppelt mit Grunderwerbsteuerzahlungen belastet werde, erklärt Mattner. Darüber hinaus seien solche Regelungen wichtig, damit Immobilienumstrukturierungen innerhalb eines Konzerns nicht grunderwerbsteuerpflichtig werden.

"Share-Deals sind gesetzlich legitimiert - aus gutem Grund", betont Mattner. Die aktuelle Diskussion gehe vollständig in die falsche Richtung. Die Steuereinnahmen der Länder liegen angesichts der teilweise starken Erhöhungen der Steuersätze in den letzten zehn Jahren auf einem historisch hohen Niveau. "Doch statt über Erleichterungen für Immobilienkäufer und Projektentwickler zu diskutieren, wollen einzelne Länder ihre Einnahmen zulasten von Mietern und Käufern noch weiter erhöhen", ergänzt Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht. "Wenn wir jetzt zulassen, dass Grundstücke beispielsweise für den Mietwohnungsbau doppelt belastet werden, trifft das letztlich die Mieter", sagt Volckens. Die Auswirkungen für die deutsche Wirtschaft, die ein bedeutender Immobilienbestandshalter für die eigene Nutzung ist, seien nicht absehbar.

Innerhalb der Branche sieht man das weniger dramatisch. Das Ende der steuerlichen Privilegierung von Share-Deals wäre mit Blick auf die steuerliche und rechtliche Vereinfachung eines Erwerbs sicherlich zu begrüßen, meint Philip La Pierre, Co-Chief Investment Officer bei Corestate. Wirtschaftlich müsste eine solch umfassende Reform jedoch mit einer massiven Senkung des Grunderwerbsteuersatzes verbunden sein. Mittel- bis langfristig werde der Gesetzgeber das Thema Share-Deal austrocknen, da dem Fiskus eine Menge Geld entgeht, glaubt Colliers-Chef Leube. "Share-Deals sind schon viel schwieriger geworden, aber sie werden wohl ganz verschwinden. Das ist nur eine Frage der Zeit."

Um die rechtliche und steuerliche Behandlung von Share-Deals geht es auch in dem Dialogforum "Dealmaker und Dealbreaker" am 20. März 2018 in Düsseldorf. Veranstalter ist Heuer Dialog.

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