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Märkte | 23.11.2017

Aus IZ47/2017, S. 2

Von Thomas Meyer

In diesem Artikel:

Lieber billig bauen als teuer kaufen

Bestandswohnungen sind teuer - oft sogar zu teuer. Wertgrund-Chef Thomas Meyer empfiehlt Investoren als Alternative den Neubau, gerne auch im geförderten Segment.

Quelle: Wertgrund
Thomas Meyer.

Quelle: Wertgrund

Auf Branchenevents fühle ich mich in letzter Zeit immer häufiger an die Auto-Trumpfkarten aus meiner Kindheit erinnert. Damals haben wir versucht, uns gegenseitig mit Höchstgeschwindigkeit, Beschleunigung und PS auszustechen. Heute tun wir dasselbe mit erzielten Quadratmeterpreisen und vor allem mit den Ankaufsfaktoren abgeschlossener Transaktionen. Fünfunddreißig, vierzig - einer will gehört haben, dass sogar zum Fünfundvierzigfachen erfolgreich verkauft wurde.

Fest steht einerseits, dass der Nachfrageüberhang am Wohnimmobilienmarkt fortdauert und noch zunimmt. Genauso steht aber fest, dass die Faktoren nicht unendlich steigen können, ohne dass Investoren irgendwann zurückschrecken. In manchen Städten sind die Märkte kurz davor, ein Preisplateau zu erreichen, oder haben dieses sogar bereits erreicht. Vor allem Fondsmanager und große AGs sollten deshalb den Mut besitzen, sich von einigen ihrer voll entwickelten Objekte zu trennen und die aktuell möglichen Erlöse für die Anleger zu realisieren.

Das bringt die Verkäufer zwar in die schwierige Lage, das Geld neu investieren zu müssen. Dennoch bin ich der festen Überzeugung, dass sich ein solcher Aus- und Wiedereintritt lohnt - wenn der Zukauf verstärkt in Form von Value-add-Ansätzen sowie Forward-Deals und Projektentwicklungen geschieht.

Gerade Letztere bieten zahlreiche Vorteile. Wer früher in die Wertschöpfungskette einsteigt, maximiert die Rendite. Aber er nimmt zugleich das Entwicklungsrisiko in Kauf. Deshalb sind vor allem Fonds und AGs mit breit diversifizierten Portfolios im Vorteil: Sollte eine einzelne Entwicklung nicht ganz so wie gewünscht verlaufen, wird dies durch die Performance der restlichen Immobilien ausgeglichen.

Das Risiko kann durch die Ausrichtung des einzelnen Projekts weiter gesenkt werden. Ein möglicher Ansatz ist es, einen Teil der entstehenden Wohneinheiten bereits vor Fertigstellung an Endkunden zu verkaufen und somit de facto die Entwicklungsrisiken zu senken.

Ein zweiter wichtiger Ansatz dürfte einige zunächst Überwindung kosten: eine verstärkte Fokussierung auf den Bau geförderter Wohneinheiten. Schließlich sorgt das so gerne als investorenfeindlich verschriene Segment für garantierte, konstante Mieteinnahmen genauso wie einen Renditeschub nach Auslaufen der Preisbindung, es ermöglicht je nach Bundesland umfangreiche Förderungen - und ist zudem für Studierende attraktiv, unter denen die akute Wohnungsnot derzeit wohl am größten ist.

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