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Digitales | 09.11.2017

Aus IZ45/2017, S. 1

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:

Proptech-Einhorn gesucht

Quelle: Fotolia.com, Urheber: adrenalinapura
Mittelalterliche Forscher suchten vergeblich nach Einhörnen. Proptech-Investoren bisher auch.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: adrenalinapura

Immobilien-Start-ups bieten interessante Lösungen, aber der große Wurf fehlt bisher. Ohne eine rasante Entwicklung im BIM-Segment bleibt die Suche nach dem ersten Proptech, das an der Börse mindestens eine Milliarde US-Dollar sammelt, womöglich fruchtlos.

Start-ups, die beim Börsengang mehr als eine Milliarde USD an Bewertung aufweisen, werden im Börsenjargon als Einhörner (engl. Unicorns) bezeichnet. Jüngstes Beispiel in Deutschland ist die Plattform Delivery Hero, die verschiedene Marken von Essenslieferdiensten betreibt. Bei Immobilien-Start-ups wurde ein solches Einhorn bisher jedoch nirgendwo auf der Welt gesichtet.

Guy Grainger, CEO von JLL Großbritannien, findet das bedauerlich und hat daher im Juni auf seiner LinkedIn-Seite angekündigt, es suchen zu wollen. Die Voraussetzungen erfüllt er: Bereits im April hatte JLL eine Partnerschaft mit dem Venture-Capital-Unternehmen Starwood gegründet, um gezielt in Proptechs zu investieren.

Doch schon bei der Frage, welche Technologie den digitalen Durchbruch in der Immobilienbranche bringen wird, gehen die Meinungen weit auseinander. Bei ausgewählten deutschen Start-up-Wettbewerben wird das bei einem Vergleich der Preisträger gut sichtbar. Zwischen Mai und Oktober gab es mindestens acht davon, an denen Unternehmen aus dem deutschsprachigen Raum teilgenommen haben: den GTEC Proptech Innovation Award, den BMC Proptech Pitch, die ersten beiden Runden des Acceleratorprogramms blackprint Booster, den Preis für den Irebs-Proptech-Entrepreneur, den Rein-Contest, das Mipim Proptech Summit New York und den degewo-Zukunftspreis. Bei Letzterem wird der Sieger im November gekürt, die fünf Kandidaten stehen jedoch fest.

Nimmt man die Sieger der ersten sieben Wettbewerbe und die Endrundenteilnehmer des achten, so ergibt sich eine Liste mit 25 Proptech-Unternehmen in unterschiedlichen Gründungstadien. Als erstes fällt auf, dass kein einziges Proptech zweimal auf der Liste erscheint, obwohl in jedem Wettbewerb "die besten" gesucht wurden - und es tatsächlich große Überschneidungen in den jeweiligen Bewerberfeldern gab.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: benik.at
Mit BIM ließen sich Quartiere aus Modulen zusammensetzen wie ein Fertighaus.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: benik.at

Noch entscheidender ist jedoch, dass auch bei den zugrunde liegenden Produkten und Technologien kein eindeutiger Trend erkennbar ist. Dreizehn Unternehmen bieten eine Plattform an, die verschiedene Immobilienakteure miteinander vernetzt. Dabei geht es je viermal um Vermietung, dreimal um gebäudenahe Zusatzdienstleistungen, je zweimal um Verwaltung oder Vermittlung von Flächen und einmal um den Immobilienhandel. Nur ein einziges Unternehmen, nämlich PlanRadar, unterstützt mit seiner Lösung die Phase der Gebäudeerstellung.

Immerhin sieben Unternehmen haben höchst unterschiedliche Lösungen aus dem Internet der Dinge im Programm, von selbst steuernden Solarmodulen bis zum elektronischen Türschloss. Die Liste wird komplettiert durch drei Unternehmen aus dem Segment Visualisierung und zwei Unternehmen aus dem Bereich Datenanalyse bzw. künstliche Intelligenz. Insgesamt fällt auf, dass unter den Wettbewerbssiegern Vermittlungsplattformen stark vertreten sind, Anbieter für das Internet der Dinge schon weniger. Lösungen, die für den Baubereich anwendbar sind, finden sich hier kaum.

Genau das ist Andrew Baum von der Oxford University zufolge ein ziemliches Problem. Der Managementprofessor hat die Digitalisierungsstufen der Immobilienwelt genau untersucht.

Nach der Digitalisierung der Prozesse folgt gemäß Baums Studie "The future of real estate" die digitale Vernetzung der einzelnen Akteure und zum Schluss die digitale Immobilie selbst. Die höchste Innovationsstufe haben für Baum Unternehmen, die entweder tief in die Gebäudetechnik eingreifen oder den Bauprozess verändern. Bei den von ihm untersuchten britischen Proptechs, die allesamt erhebliche Summen an Venture Capital erhalten haben, handelt es sich jedoch - ähnlich wie bei unserer Siegerliste - in einem Drittel der Fälle um Verwaltungssoftware und bei einem weiteren Drittel um Plattformen für die Vermietung, den Handel oder die Finanzierung von Immobilien. Diese Technologien sind jedoch allesamt weitgehend ausgereift, laut Baum ist hier kein großer Wurf zu erwarten. Aber wie kann es sein, dass mit Softwarelösungen für Makler und Bestandshalter kein Durchmarsch an der Börse möglich ist, wenn doch Immobilien in Summe so gewaltige Werte in sich bergen?

Ein Problem ist die Kleinteiligkeit des Sektors. "Die Immobilienbranche ist überall auf der Welt regional geprägt", sagt Leila Collins, Senior Associate bei MetaPropNYC, einem Proptech-Förderprogramm, das Kontakte zu Kapitalgebern herstellt und mit dem Ziel gegründet wurde, lohnende Investitionsobjekte in der Start-up-Szene zu identifizieren. "Hinzu kommt die relativ starke Regulierung", fügt Collins hinzu. "Das macht die Skalierbarkeit von digitalen Geschäftsmodellen so schwierig."

Anders ausgedrückt: Unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen, Marktintransparenz und lokale Branchengepflogenheiten machen es bisher fast unmöglich, ein Software-Produkt für die Immobilienbranche weltweit zu vermarkten - im Gegensatz etwa zu Smartphones oder Hamburgern. Erst durch diese Skalierung entstehen jedoch die gewaltigen Gewinne, die eine Unicorn-Bewertung rechtfertigen würden.

Hinzu kommt, dass der erwartete Gewinn dort am meisten lockt, wo die zu erwartenden Effizienzsteigerungen besonders groß sind. Und das ist, sieht man sich die Bilanzen der großen, börsennotierten Gesellschaften an, nicht bei den Verwaltungskosten der Fall, sondern beim Bau. "Wir bauen derzeit für rund 2.500 Euro den Quadratmeter. Zusammen mit den jetzigen Grundstücksinvestitionen ergeben sich auf diese Weise Mieten, die in den Ballungsräumen für den Durchschnittsverdiener nicht mehr bezahlbar sind", sagte Vonovia-Vorstandsmitglied Klaus Freiberg auf der Veranstaltung Future: Proptech Mitte September in Berlin.

Der Vonovia-COO sieht das durchaus kritisch: "Die Wohnungsbranche liefert nicht. Aber damit sie liefern kann, müssen wir mit den Baukosten runter." Nach Ansicht von Freiberg geht das nur über serielles Bauen. "Die Immobilienbranche muss lernen, so zu denken wie die Autoindustrie." Das heißt: Gleichteilefertigung und modulare Bauweise. Jedes Auto, das heute eine Fertigungsstraße verlässt, ist ein Einzelstück, auf Wunsch des Kunden konfiguriert. Gleichzeitig ist zu jedem Zeitpunkt über die Barcodes der Teile nachvollziehbar, welcher Kunde welches Auto bekommt und was dort alles verbaut sein muss. So ähnlich stellt sich Freiberg auch die Erstellung von Wohngebäuden vor. Technisch wäre das machbar.

Um die nahtlose Überprüfung einer solchermaßen gestückelten Wertschöpfungskette zu ermöglichen, müssten jedoch alle Beteiligten, vom Architekt bis zum Polier, zunächst einmal ihre Daten auf einer gemeinsamen Plattform einander mitteilen. Die Standards für ein solches Common Data Environment (CDE) gibt es teilweise bereits seit zehn Jahren, nur werden sie bisher kaum benutzt. In weiteren Schritten können diese Daten dann mithilfe von 3D-Grundrissen visualisiert und mit Zeit- und Kostenplänen verknüpft werden. Das Ergebnis ist das viel beschworene Building Information Modeling (BIM), das eine kontinuierliche Datenaufbereitung über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes ermöglicht. Jede nachträgliche Planänderung wäre sofort für alle Beteiligten sichtbar.

Das könnte den gesamten Bauprozess auf den Kopf stellen, denn auf diese Weise lassen sich schon beim Entwurf die Teile festlegen, aus denen das Gebäude am Ende montiert wird. Bis dahin ist es jedoch ein weiter Weg. Laut Beratungsunternehmen Roland Berger nutzten 2016 weniger als 6% der deutschsprachigen Baubranche durchgehend digitale Planungsinstrumente. Seitdem hat sich nicht allzu viel getan. "Vielleicht 10% der deutschen Bauindustrie nutzen BIM und ein integriertes CDE", sagt Andreas Hofherr, Deutschlandchef von Aconex, dem Anbieter der weltweit am meisten verwendeten Online-Kollaborationssoftware für Projekte im Bereich Bau, Bergbau, Infrastruktur und Energiewirtschaft.

Der Nutzen von BIM reicht weit über die Baubranche hinaus, denn durch die Digitalisierung des Bauprozesses stünden sofort jene Daten bereit, die für Betrieb und Verwaltung des Gebäudes benötigt werden und die heute mühsam aus Papierakten zusammengeklaubt werden müssen. "Es gibt zahlreiche Start-up-Unternehmen mit tollen Anwendungen, die der Immobilienbranche ihre Arbeit immens erleichtern könnten", sagt Architrave-CEO Maurice Grassau, "aber die nötigen Daten liegen oft gar nicht vor." Die Plattform Architrave hilft Asset-Managern dabei, den vorliegenden Datenschatz zu strukturieren und auszuwerten. Das wäre sicherlich bedeutend einfacher, wenn schon der Projektentwickler einen geordneten Datensatz mit allen wesentlichen Angaben zum Gebäude übergeben würde. "Das Ziel muss das digitale Asset sein", sagt Grassau.

Ist erst einmal die gemeinsame Datenbasis geschaffen, könnten digitale Geschäftsmodelle viel leichter als bisher auf viele Anwender skaliert werden. Damit würde auch die Chance auf ein Proptech-Einhorn deutlich steigen. Das Haupthemmnis für den flächendeckenden Einsatz von BIM und der entsprechenden Kollaborationssoftware sieht Aconex-Deutschlandchef Hofherr in der fehlenden Aufklärung der Branche. "Es gibt noch zu wenige Kunden, die den Vorteil dieser Lösungen kennen und nutzen", sagt er. Und äußert eine Befürchtung: "Wenn unsere mittelständisch geprägte Bauindustrie sich nicht modernisiert, dann besteht die Gefahr, dass gerade Infrastrukturprojekte nur noch an internationale Großkonzerne gehen, die den gesamten Bauprozess mittels moderner Lösungen lückenlos dokumentieren und steuern können." In Zeiten prall gefüllter Auftragsbücher klingen solche Bedenken ziemlich pessimistisch.

Die Erfahrung lehrt jedoch, dass jeder Boom endet. Auch Proptech-Spezialistin Collins sieht die gute Marktlage als ein Hemmnis für die breite Annahme digitaler Geschäftsmodelle. "Vielleicht geht es der Immobilienbranche im Moment einfach zu gut", überlegt sie. Wenn echte Veränderung gar nicht gewünscht ist, wird die Suche nach dem Proptech-Unicorn so sinnlos, wie es die Suche nach den echten Einhörnern im Mittelalter war.

Lesen Sie dazu den Kommentar "Digitale Selbstverzwergung".

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