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Märkte | 12.10.2017

Aus IZ41/2017, S. 8

Von Christine Rose

In diesem Artikel:

Nahe-Null-Renditen in Topstädten

In den guten Lagen der sieben Topstädte gibt es für Wohnungsinvestoren nichts mehr zu holen. Zu diesem Ergebnis kommt Dr. Lübke & Kelber in einer Risiko-Rendite-Analyse für 110 deutsche Städte. Einmal mehr schneidet die Provinz besser ab.

Vorweg: Standortrisiken adäquat berücksichtigt, bieten Osnabrück, Wolfsburg, Worms, Aschaffenburg und Fürth die besten Renditen. Wobei Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber, einräumt, dass der Haken Monostrukturierung bei Autobauerstädten wie Wolfsburg und Ingolstadt nicht berücksichtigt wurde. "Eine Wertung der Städte nach der Bonität ihres Branchenmixes lässt sich empirisch nur schwer greifen."

Für das Rating hat das Maklerhaus viel Aufwand betrieben. Um das Risiko jeder Stadt in eine Zahl zu fassen, wurden Daten zu Demografie, sozioökonomischer Entwicklung, Miet- und Kaufpreisentwicklung und Wohnungsnachfrage ausgewertet. Diese Aspekte sowie Kaufnebenkosten berücksichtigt, ergeben sich Mindestrenditen, die Immobilienkäufer erzielen sollten, damit sich ihr Investment im Vergleich zu einer Bundesanleihe mit einem Zinssatz von 1,88% (Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre) rechnet. In Berlin beispielsweise müssten da 3,4% her (siehe Tabelle "Metropolen schrammeln an der Null").

Gleich, ob nun Neubau oder Bestand - wer in guten Lagen der sieben Topstädte kauft und mit einer 45%-Fremdkapitalquote sowie einem Zinssatz von 1,2% fest über zehn Jahre finanziert, kann laut Lübke & Kelber die jeweils empfohlene Mindestrendite nicht mehr oder gerade noch so lala per Eigenkapitalrendite erwirtschaften. Etwas besser sieht es bei Immobilien in mittleren Lagen aus. Dort können die Eigenkapitalrenditen in jeder der sieben Großstädte die Mindestrendite übersteigen. Beispiel Berlin: Bei Bestandsbauten bleiben laut Analyse noch 1,4%, bei Neubau noch 1,2%. Am besten schneiden Wohnhäuser in Hamburg mit 2,4% (Bestand) und 1,5% (Neubau) ab. Gerade bei Neubau mahnt Jacke zur Vorsicht: "Wenn allerorts mit 12 Euro Miete pro Quadratmeter kalkuliert wird, läuft man Gefahr, die gewünschten Renditen nicht zu erreichen. Die 12 Euro können sich nämlich nur 10% der deutschen Mieterhaushalte leisten." Als Hidden Champions weist Dr. Lübke & Kelber Standorte aus, die einst weiße Flecken auf der Landkarte von Investoren waren. In guten Lagen liegt Bestand in Osnabrück, Wolfsburg und Worms knapp 2% über der empfohlenen Mindestrendite, in mittleren Lagen ist mit Bestand am besten in Worms (3,5%), Trier (3,2%) und Landshut (3,1%) zu punkten. Bei Neubau in guten Lagen führen Wolfsburg, Aschaffenburg und Fürth die Liste an, bei Neubau in mittleren Lagen Würzburg und Oldenburg (jeweils 2,3%) sowie Landshut (2,2%).

Kleine Tranchen in Standorten jenseits der Topstädte sieht Jacke als Vorteil beim Exit in weniger rosigen Zeiten: "Es bleibt abzuwarten, wer bei einem deutlich höheren Zinsniveau noch ein Portfolio für 500 Mio. Euro in Berlin kauft. 30 Mio. Euro in Osnabrück nehmen auch private Käufer ab."

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