Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen
Tooltipp
{{counter.remaining}} {{counter.title}}

Sie haben einen Artikel verbraucht

Als registrierter Nutzer können Sie bis zu 10 Artikel pro Monat lesen - kostenfrei und unverbindlich

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 12.10.2017

Aus IZ41/2017, S. 1

Von Christine Rose und Monika Leykam, Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Hinten anstellen, bitte!

IZ
Erster Messetag, U-Bahnstation Messestadt West, an der Treppe der erste Stau.

IZ

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Maurer

Noch nie besuchten so viele Immobilienprofis die Expo Real wie in diesem Jahr. Klar, dass es dort manchmal eng wurde. Ähnlich eng wie am deutschen Immobilienmarkt. Egal, ob bei Bieterwettbewerben oder auf der Baustelle, überall ist die Konkurrenz schon da und bietet im Zweifel noch etwas mehr Geld, um zum Zug zu kommen. Noch gibt es kein Anzeichen dafür, dass die Warteschlangen bald kürzer werden.

Der traditionell wichtigste zweite Messetag der Expo Real begann mild und hell. Gutgelaunte Makler, Berater und Investoren drängten sich in der strahlenden Spätsommersonne zum fröhlichen Kaufen und Verkaufen zusammen. Doch plötzlich kam ein Sturm auf. Kühler Wind blies in kürzester Zeit alle Wärme und Sonne weg, kalter Regen scheuchte die biergartenseligen Immobilienprofis in die Messehallen. Am dritten Tag waren viele von den rekordmäßigen 41.000 Besuchern, die die Messe dieses Jahr bilanzierte, schon heimgefahren.

Oft taugen solche Wetterberichte ja gut als Analogie für die Stimmung vor Ort. Diesmal aber nicht. Die meisten Messebesucher suchten zwar in ihren Gesprächen sehr aufmerksam nach möglichen dunklen Wolken am Horizont. Denn keinem, der in der Branche mehr als einen Zyklus erlebt hat, ist der scheinbar unendliche Immobilienboom wirklich geheuer. Doch ein Kälteschock, sei es durch Zinswende, Krieg oder Finanzmarktcrash, der der Feierlaune eine kalte Dusche verpasst hätte, blieb aus. CBRE-Investmentmakler Peter Schreppel formuliert es so: "Jeder sucht hier das Haar in der Suppe, aber es ist keins drin."

Man konnte sich auf der Messe also aufs Tagesgeschäft konzentrieren. Thema Nummer eins sind, natürlich, die schmerzhaft hohen Kaufpreise für alles, was einigermaßen nach ordentlicher Immobilie an einem akzeptablen Standort aussieht. Während die Pensionskassen und Staatsfonds, die reichen Familien und die Versicherungen die Geldsummen, die sie gerne in deutsche Immobilien anlegen würden, immer weiter hochschrauben, gehen den Immobilienprofis allmählich die Optionen aus, dieses Geld auch sinnvoll am Markt unterzubringen. Immer wieder war auf den Messepodien die Rede von dem ominösen "komischen Gefühl", die Immobilienpreise seien irgendwie "viel zu hoch".

Die ersten rufen bereits den Käuferstreik aus. Thomas Meyer, CEO des Fondsmanagers Wertgrund, beobachtet, dass die "Leidensfähigkeit" der Investoren allmählich ihren Endpunkt erreiche. Der führende Spezialfondsmanager Patrizia wird für seinen ersten Poolfonds mit europäischen Mietwohnungen erst einmal nichts Deutsches einkaufen. "Wohn-Investments in Deutschland werden immer schwieriger", sagt Chefkundenbetreuer Jochen Reith. "Wir sehen anderswo zurzeit bessere Chancen". Also in Skandinavien, Irland, England und den Niederlanden.

Martin Eberhardt, Geschäftsführer der Bouwfonds Investment Deutschland, hält dagegen: "Sicherer als Wohnen in Deutschland geht eigentlich gar nicht." Die wirtschaftliche Lage sei stabil, der Cashflow über Mieteinnahmen verlässlich. Andernorts in Europa treffe man stetig auf "Krisengebiete", vom Brexit bis zu den Separatisten in Katalonien. Eberhardt weiß, wovon er spricht. Mit anderen Assetklassen hatte er sich gerade auf einen Markteintritt in Spanien vorbereitet, ob daraus nun etwas wird, ist offen.

Falls Eberhardt stattdessen also doch im ach so sicheren deutschen Heimatmarkt bleiben muss, wird er Folgendes gerne hören: "Ich habe eine gute Nachricht für unsere Mitbewerber", sagt Commerz-Real-Vorstand Andreas Muschter auf einem Messepodium. "Deutschland ist für uns mit unseren regulierten Produkten tabu. Wir wollen auf der Risikoleiter nicht weiter nach oben."

KGAL-Geschäftsführer Stefan Ziegler räumt ebenfalls ein: "Unsere Anleger brauchen 3,5% Cash on Cash. Da stoßen wir an Grenzen." Während Commerz Real ins Ausland ausweicht, ist Ziegler überzeugt, dass auch in Deutschlands Immobilienmärkten noch etwas geht - z.B. mit Core-Immobilien mit Managementbedarf. Einen Geheimtipp hat er damit allerdings nicht verraten. Vor allem im Bürosektor treten sich Firmen, die den Markt nach Bestandsobjekten mit Wertsteigerungspotenzial durchkämmen, auf die Füße.

Die allerorts verzeichneten Wachstumsraten für Mieten in Neubau und Bestand stützen diese Strategie. Piotr Bienkowski, Deutschlandchef von BNP Paribas RE, erinnert sich: "15 Jahre lang galt am deutschen Büromarkt die Formel, dass auf eine Erstvermietung zu 15 Euro/m² eine Anschlussvermietung mit 13 Euro kalkuliert werden musste. Heute ist, wenn ein Mietvertrag ausläuft, mindestens das gleiche Niveau erzielbar, wenn nicht noch mehr."

Was wiederum die Käufernachfrage aus dem Ausland anheize. "Bisher galt bei internationalen Investoren die Faustformel, Deutschland ist sicher, aber hat kein Mietwachstum. Doch jetzt können wir echtes Wachstum nachweisen", freut sich der Makler. Barings-Deutschlandchef Christoph Wittkop klingt beinahe widerstrebend, wenn er einräumt: "Einen gewissen Optimismus gegenüber dem deutschen Immobilienmarkt halte ich für zulässig. Früher wurde hier jeder Marktaufschwung durch eine große Welle spekulativer Projektentwicklungen schnell wieder zunichte gemacht. Davon ist diesmal nichts zu sehen, gleichzeitig steigen die Mieten nachweislich."

Auf dieser Grundlage durchkämmt Fabian Manegold, Einkäufer Deutschland für die Fondsgesellschaft Invesco, den Markt für ältere Büro- und Logistikimmobilien mit auslaufenden Mietverträgen in den großen Investmentzentren. "Die Istmiete liegt meistens unter dem aktuellen Marktniveau, man kann also auf höhere Einnahmen bei der Nachvermietung setzen. Daher schauen wir im Einkauf nicht auf die Anfangsrendite aus Jahresmiete und Einkaufsfaktor, sondern auf den reinen Quadratmeterkaufpreis. Wenn der in einer guten Lage noch unter den Erstellungs- und Grundstückskosten eines vergleichbaren Neubaus liegt, ist der Deal interessant für uns."

Eine andere beliebte Methode, um die schmerzhaft angezogene Preisschraube besser auszuhalten, lautet: schönreden. Wittkop erzählt von Kalkulationen, die maximale Mietsteigerungserwartungen mit unrealistisch niedrigen Revitalisierungs- und Verwaltungskosten kombinieren und dennoch hohe Wiederverkaufsgewinne unterstellen. "So sehen wir, dass zurzeit eingekauft wird." Ein Bürogebäude in Berlin erziele so bei einer Istmiete von 13 Euro/m² einen Verkaufsfaktor von 30, da der Investor damit rechne, demnächst dort 26 Euro/m² einzunehmen.

Bevor ein Einkäufer aber überhaupt die Chance bekommt, sich über den hohen Preis zu beschweren, muss er erst Problem Nummer zwei lösen: Herankommen ans begehrte Produkt. Je mehr Käufer in den Markt drängen, desto weniger bleibt für jeden einzelnen von ihnen übrig. "Früher haben wir 1.000 Deals geprüft und es blieben fünf hängen", erinnert sich Patrizia-Mann Reith. "Heute sind es nur noch zwei."

Der heftigen Konkurrenz unter den Einkäufern könne man sich laut Invesco-Manager Manegold durch keine Tricks dieser Welt entziehen. "Natürlich beteiligen wir uns an Bieterverfahren. Off-Market-Deals sind doch schon seit Jahren nicht mehr günstiger, weil sich der Verkäufer die Exklusivität sehr gut bezahlen lässt." Kein Eigentümer lasse sich in der aktuellen Marktlage die Chance auf den Maximalerlös entgehen. Die Makler trügen zur Preisexplosion einen guten Teil bei: "Sie heizen die Erwartungen noch an, zum Teil indem sie ohne jedes Mandat Objekte anbieten, die gar nicht zum Verkauf stehen, und dann dem Eigentümer den Mund wässrig machen, welche Faktoren er bei einem Verkauf erzielen könnte."

Manche versuchen den Kampf um die Immobilien zu vermeiden, indem sie selber bauen bzw. bauen lassen. Theoretisch eine gute Idee, in der Praxis scheitert es allerdings daran, dass die Bauunternehmen in Deutschland so gut ausgelastet sind, dass sich der Neukunde auch hier häufig hinten anstellen muss.

IZ
Selbst in der Verhandlungspause wurde es eng.

IZ

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thomas Geiger

Alexander Happ, der bei der Wohn-AG Buwog eine umfangreiche Neubau-Pipeline betreut, kennt das Problem. "Das macht es manchmal zur Herausforderung, die geplante Fertigstellungszeit einzuhalten." Statt mühsam mit Zementmixer, Polier und Fensterbauer die Häuser hochzuziehen könne man theoretisch auch industriell gefertigte Komponenten einsetzen, sagt er. Leider seien im momentanen Bauboom auch diese Fabriken sehr gut ausgelastet, sodass man auf ähnliche Engpässe treffe.

Für etliche Entwickler, die große Neubau-Wohnanlagen planen, könnte das Bau-Thema noch zum Stolperstein werden, schätzt der Investor und Dienstleister Jürgen Kelber. "Viele Investoren haben via Forward-Deals große Volumina eingekauft, die jetzt nach einem festen Zeitplan abgearbeitet werden müssen. Gleichzeitig sind die Baukapazitäten extrem knapp, die Baukosten steigen rapide und die Generalunternehmer haben eine sehr starke Verhandlungsmacht. Da kann es passieren, dass Baustellenhandwerker, die für ein anderes Projekt ein besseres Angebot bekommen, einfach nicht antreten." Wirksame Sanktionsmöglichkeiten gegen solche Aktionen des Baugewerbes gebe es praktisch keine.

Während der deutsche Projektentwickler CG-Gruppe das Problem angeht, indem er sein eigenes Werk für Fertigbauteile errichtet, beteiligt Kelber bei seinen Vorhaben den Generalunternehmer an der Projektgesellschaft - ohne dass der dafür Eigenkapital einbringen muss. "Wir geben damit etwas von unserer Rendite ab, aber können dann wenigstens damit rechnen, dass wir pünktlich fertig werden."

Steigende Baupreise auf der einen und stark steigende Kaufpreise für Gebäude und Baugrundstücke auf der anderen Seite bescheren den deutschen Immobilienprofis das Problem Nummer drei: Ihre Margen kommen unter Abwärtsdruck. Der für Invesco einkaufende Manegold berichtet von regelrechten Unterbietungswettbewerben bei Maklern, die miteinander um Marktanteile kämpfen. "Alle Beteiligten an der Transaktion haben das Kostenthema; auch wir als Fondsindustrie konnten vor zehn Jahren noch andere Gebühren aufrufen als heute."

Kelber nickt und zeigt, wie findige Dienstleister daraus Kapital schlagen können. Dr. Lübke & Kelber hat eine IT-gestützte Prozessberatung entwickelt, um Schwachstellen z.B. bei der Wiedervermietung, bei Asset- und Property-Managern aufzudecken. "Wenn das erhoffte Mietwachstum ausbleibt, können die prognostizierten Renditen nur durch Effizienzsteigerung erzielt werden." Aktuell betreut er damit Wohnungsbestände über 500 Mio. Euro, Kelber rechnet aber mit mehr Mandaten, "sobald klar wird, dass die ersten Businesspläne nicht aufgehen".

Zum Beispiel dann, wenn Harald Simons vom Marktforschungsinstitut empirica Recht behält. Seiner Einschätzung nach können in München und auch in Berlin die Wohnungspreise in den kommenden fünf Jahren real um 25% fallen. Die vielen internationalen Investoren machten den Markt volatil, so seine Begründung. "In Berlin werden die Preise nicht mehr von privaten Kapitalanlegern und Selbstnutzern gemacht, sondern stark von ausländischen Anlegern, die so schnell weg sind, wie sie kamen", warnt er. Bisher habe er an eine sanfte Preiskorrektur geglaubt. "Aber mit jedem Quartal, in dem auf die Preise wieder ein paar Prozent draufkamen, glaube ich weniger daran."

Dass es bei Nettoanfangsrenditen von 2% und weniger in Berlin und München noch viel weiter runtergehen könnte, glaubt Simons nicht. Er sieht allmählich die Trendwende kommen. "Die Euphorie stirbt langsam, das ist deutlich zu merken. Es wird wieder etwas höhere Risikoaufschläge geben." Ulrich Höller, Chef des Entwicklers und Investors GEG, sorgt sich um das viele Geld, das in Immobilien fließt "und ganz schnell weg ist, wenn andere Finanzprodukte interessanter werden oder unerfahrene Investoren feststellen, dass man mit Käufen für Faktor 25 keine 4% Rendite herausbekommt."

Wem das zu schwarzseherisch ist, der hält sich an Barbara Knoflach, Chefin von BNP Paribas RE Investment Management. "Es gibt rational keinen Grund, warum sich in den nächsten drei Jahren am Markt etwas ändern sollte." Wer nur die hohen Preise sehe, dem fehle es angesichts der Globalisierung, europäischer Separationsbewegungen und des Einflusses der Finanzmärkte an einer ausreichend breiten Perspektive: "Unsere Welt ist komplexer geworden." Soll heißen: Deutsche Immobilien mögen teuer sein, bleiben aber trotzdem begehrt.

Schauen Sie auch auf unsere Expo-Impressionen.

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!