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Märkte | 14.09.2017

Aus IZ37/2017, S. 1

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:

Der Boom geht bis 2019

Quelle: Fotolia.com, Urheber: nullplus
Prognosen sind häufig nicht mehr als reine Glaskugelleserei. Dennoch: Ein Ende des Immobilienbooms ist aktuell nicht in Sicht.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: nullplus

Der deutsche Immobilienboom wird bis 2019 anhalten. Das glaubt zumindest die Mehrheit der von der Immobilien Zeitung befragten 13 Marktforscher. Einige wenige sehen den aktuellen Zyklus sogar erst 2020 kulminieren. Einen steilen Absturz wird es in den darauffolgenden Jahren nicht geben, es sei denn, die EZB dreht kräftig an der Zinsschraube.

Die Baugeldzinsen steigen leicht, die Kreditvergabe bleibt mehr oder weniger konstant, die Nettoeinkommen steigen ebenfalls leicht, genauso wie die Bauinvestitionen. Und die hohe Nachfrage nach Wohnraum in den Metropolen hält unvermindert an. Macht unterm Strich: Der Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt geht weiter. Und wenn er in zwei bis drei Jahren enden wird, dann nicht abrupt mit einem steilen Absturz, sondern ganz gemächlich mit moderaten Wertkorrekturen. Kein Crash, kein Platzen irgendeiner Immobilienblase.

Klingt verdächtig nach Wunschdenken. Ist aber die seriöse Annahme bedeutender Marktforscher - zumindest im Querschnitt. Die obige Prognose basiert auf den Einschätzungen von insgesamt 13 Instituten bzw. Immobilienresearchern, die die Immobilien Zeitung nach ihrer Einschätzung zu den fünf Kriterien Zinsen, Kreditvergabe, Einkommen, Bautätigkeit und Wohnraumnachfrage gebeten und dabei drei Zeitschienen vorgegeben hat: die Entwicklung in den kommenden zwölf Monaten, in den kommenden zwei bis drei Jahren und in den nächsten vier bis fünf Jahren. Die Antwortmöglichkeiten (Tendenzen, z.B. leicht steigend, gleich bleibend oder rückläufig) waren jeweils vorgegeben. Die Tendenz mit den meisten Antworten fließt in die Gesamtprognose ein.

Teilgenommen an der Umfrage haben bulwiengesa, CBRE, Catella, DekaBank, Deutsche Bank Research, das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), DZ Bank, empirica, die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, die Irebs, JLL und das Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).

Auffallend ist: Wirkliche Ausreißer gibt es nicht, zu den meisten Fragestellungen herrscht breiter Konsens. Allenfalls bei den mittel- bis langfristigen Prognosen driften die Annahmen etwas auseinander. So erwarten bulwiengesa und die Deutsche Bank in den kommenden vier bis fünf Jahren eine deutliche Zunahme der Wohnungsnachfrage in den Metropolen, während JLL, das DIW sowie Catella in Person des Chefresearchers Thomas Beyerle langfristig mit einem Rückgang der Nachfrage rechnen. Unterschiedliche Ansichten gibt es ebenfalls zu den Bauinvestitionen: Die Deutsche Bank geht auch in den Jahren 2021 und 2022 von stark steigenden Zahlen aus. Helaba, DIW, ZEW und Irebs rechnen hingegen mit einem Rückgang.

Manch einer wagt auf lange Sicht gar keine Einschätzung abzugeben, wie z.B. das Berliner Marktforschungsinstitut empirica, das sich lediglich bei den Baugeldzinsen (steigend) und der Nachfrage nach Wohnraum (Zunahme, aber rückläufiger Zuwachs) sicher genug für eine Langzeitprognose fühlt.

Abgefragt wurde außerdem, wann der aktuelle Immobilienzyklus seinem Höhepunkt entgegensteuert. Auch hier gab es klare Meinungsmehrheiten. Demnach wird 2019 der Höhepunkt erreicht sein. Nur die Helaba und CBRE (2020) sowie empirica ("die nächsten vier bis fünf Jahre") glauben, dass die Hausse noch länger andauern könnte. Nicht festlegen auf eine konkrete Jahreszahl bzw. einen Zeitraum wollten sich die DZ Bank und das IW Köln. Da sich keine generelle Trendwende abzeichne, könnte sich der Zyklus am Wohnungsmarkt noch eine ganze Weile fortsetzen, meint Thorsten Lange, Immobilienanalyst bei der DZ Bank. "Die Nachfrage profitiert von der stabilen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, dem robusten Arbeitsmarkt, der Zuwanderung und den niedrigen Zinsen." Ähnlich sehe es bei Gewerbeimmobilien aus.

"Hier könnte sich die Nachfrage aber stärker verschieben, wenn steigende Zinsen an den Anleihemärkten und/oder bessere Investmentchancen auf ausländischen Märkten zu einer Umschichtung der Anlagegelder führen", erläutert Lange.

Das IW Köln begründet seine Zurückhaltung bei der Vorhersage zum Zyklushöhepunkt mit den vielen Unwägbarkeiten, die damit verbunden sind. Beispielhaft nennt das Forschungsinstitut die Flüchtlingskrise. Der "positive Trend der Fundamentalfaktoren" lasse jedoch den Schluss zu, dass bei einem Ende des Immobilienzyklus eher "eine weiche Landung als ein drastischer Preissturz zu erwarten ist".

Mit dieser Einschätzung befinden sich die Kölner Marktforscher in guter Gesellschaft. Keiner der Ökonomen und Marktexperten erwartet eine harte Landung mit drastischen Einbrüchen bei den Transaktionen und Preisen. Die meisten gehen von jeweils moderaten Rückgängen aus.

Der Boom geht bis 2019

"Ein Crash ist nicht zu befürchten, weil die Arbeitsmarktlage stabil ist", sagt Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter und Geschäftsführer der Irebs. Allerdings glaubt er, dass es in einigen Nischen Anpassungen nach unten geben werde, wie z.B. bei Betreiberimmobilien. Für Just wird der Zinsanstieg für alternative Anlagen bei gleichzeitigem Renditeanstieg für ausländische Immobilien die Trendwende am deutschen Immobilienmarkt einläuten. Die Folge: Institutionelles Kapital wird aus Deutschland abgezogen. "Geschieht dies stärker als das private Kapital weiterströmt, werden die Preise für Gewerbeimmobilien stärker sinken als jene für Wohnungen. Diese können weitgehend konstant bleiben", glaubt Just.

Andreas Schulten, Vorstand von bulwiengesa, hält dagegen eine Wertkorrektur auf den städtischen Märkten für Eigentumswohnungen in den kommenden Jahren für "nicht unwahrscheinlich". Der Zeitpunkt und das Ausmaß dürfte aber maßgeblich vom Zinsniveau, der Realwirtschaft und nicht zuletzt der demografischen Entwicklung abhängen. Mit allzu negativen Entwicklungen dieser Faktoren rechnet Schulten allerdings nicht. Nach Erreichen des Zyklushöhepunkts, den er wie viele andere auf das Jahr 2019 taxiert, werde es weder zu markanten Rückgängen bei den Transaktionen noch bei den Preisen kommen. Stattdessen werde der Markt in eine Phase "der langweiligen Seitwärtsbewegung eintreten", so wie es in den 1990er Jahren schon einmal passiert war.

Oder aber - und das lässt sich, wie die Vergangenheit beweist, niemals ausschließen - es kommt zu exogenen Schocks und das würgt den Boom ab. Geopolitische Unsicherheiten gibt es derzeit jedenfalls viele. "Natürlich sind alle möglichen Schreckensszenarien vorstellbar. Die gehören aber nicht in ,normale' Szenarioanalysen, sondern sollten in Krisenstäben diskutiert werden", findet Just.

In dieser Hinsicht ein Zwitter ist Mario Draghi, der Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB). Seine Geldpolitik findet Niederschlag in jeder seriösen Prognose und besitzt zugleich reichlich Schreckenspotenzial. Das gilt im Besonderen für den deutschen Immobilienmarkt, dessen Zukunft nach Ansicht der Marktforscher wesentlich von der Zinspolitik der EZB abhängt. "Ein Ende des Booms dürfte erst durch einen spürbaren Zinsumschwung eingeleitet werden", ist ZEW-Immobilienexperte Oliver Lerbs überzeugt. Kommt es zu schnellen und großen Zinsschritten, drohen nach Ansicht von Claus Michelsen vom DIW kurzfristig deutliche Preisabschläge. Anzeichen dafür gibt es derzeit freilich keine: Vergangene Woche beließ EZB-Präsident Draghi den Leitzins bei 0% und betonte, dass sich daran kurzfristig auch nichts ändern werde. Wie es mit der zweiten geldpolitischen Maßnahme, dem milliardenschweren Anleihekaufprogramm, weitergehen wird, ließ er offen und verwies auf die Sitzung des EZB-Rats am 26. Oktober.

Davor werden sich Anfang Oktober Tausende Immobilienprofis auf der Gewerbeimmobilienmesse Expo Real in München tummeln und sich u.a. mit der Frage beschäftigen, welche Vorkehrungen sie für das absehbare Ende des Immobilienbooms treffen sollten. Ulrich Kater, Chefvolkswirt der DekaBank, rät in jedem Fall dazu, bei Wohninvestments bisherige Mietanstiege nicht beliebig weit in die Zukunft fortzuschreiben. Außerdem sollten Projektentwickler und Investoren "auch in den A-Städten, trotz des bestehenden Nachfrageüberhangs, den Bedarf hinsichtlich Wohnungsgröße und Preisklasse genau analysieren und sicherstellen, dass die Kalkulation auch bei steigenden Zinsen noch aufgeht".

Nach Ansicht von bulwiengesa-Vorstand Schulten müssen sich Marktakteure auf einen "Gezeitenwechsel" einstellen: "Entscheidend ist, dass die Cashflow-Komponente bedeutender wird als die Wertänderungsrendite." Ins gleiche Horn bläst Just: "Die Zeit des schnellen Geldes ist vorbei, die Zeit des Arbeitens in und mit Immobilien jedoch nicht." Mindestens bis 2018 lasse sich mit Projektentwicklungen Geld verdienen, spätestens danach sollten aber die Asset-Management-Teams bereit stehen, meint der Wirtschaftsprofessor. Einzelverkäufe könnten durchaus sinnvoll sein, aber "bitte keine Panikverkäufe, da es eben bisher keine besonders attraktiven Alternativen gibt".

Just rät den Immobilienmarktakteuren dazu, in Effizienz investieren. "Das könnten Digitalisierungskonzepte sein, aber auch Skalierungskonzepte." Von einem strategischen Abdriften in Nischensegmente hält er dagegen nicht besonders viel. "Dies könnte zwar Zusatzrendite versprechen, allerdings droht hier auch am schnellsten Überfüllung. Daher bieten Nischenstrategien nur dann eine Alternative, wenn hier tatsächlich besondere Expertise erarbeitet oder erlernt wurde."

Die beste Strategie, sich auf künftige Abkühlungsphasen vorzubereiten, ist nach den Worten von Stefan Mitropoulos, Immobilienmarktexperte bei der Helaba, auf Altbewährtes zurückzugreifen: "solide finanzieren, auf Qualität setzen, nicht zu stark spekulativ bauen, diversifizieren, nicht zu massiv in überteuerte Märkte einsteigen und im Zweifelsfall auch mal nein sagen".

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