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Politik | 17.08.2017

Aus IZ33/2017, S. 1

Von Monika Leykam und Monika Hillemacher

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Berlin, Dresden
  • Unternehmen:
    Feuertrutz, Cognos
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH), Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW)
  • Personen:
    Christian Bruch, Boris Palmer, Stefan Koch, Barbara Hendricks, Frank Müller, Raoul Schmidt-Lamontain, Reinhard Eberl-Pacan, Jürgen Weiler, Hans-Peter Rupp
  • Immobilienart:
    Wohnen

Brandschutz um jeden Preis

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Michael Stifter
Feuerwehrmänner mag jeder, denn sie retten Leben. Hunderte von Vorschriften beim Bau und Umbau angeblich auch, trotzdem sind sie deutlich unbeliebter.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Michael Stifter

Um Menschen vor dem Tod in brennenden Häusern zu retten, geben sich Behörden, Sachverständige und Bauherren viel Mühe. Und sie lassen es sich immer mehr Geld kosten. Die Zahl der Feuertoten bleibt derweil stabil - und niedrig. Der Unmut über dieses Missverhältnis wächst, doch auf eine grundsätzliche Kurskorrektur sollte keiner hoffen.

Es begann im Oktober vergangenen Jahres. "Von einem Tag auf den anderen wurden Bauanträge nicht mehr genehmigt", erinnert sich Frank Müller, Vorstandsvorsitzender des BFW Mitteldeutschland. Grund war eine neue Interpretation des Brandschutzes seitens der Stadt. Der zweite Rettungsweg sei nicht gewährleistet, hieß es zur offiziellen Begründung aus dem Dresdener Bauamt. Die Betroffenen - eine Handvoll Bauträger, die in der sächsischen Landeshauptstadt an mehreren Stellen neue Wohnungen planten - verstanden die Welt nicht mehr, hatten sie bei ihren bisherigen städtischen Projekten in Sachen Brandschutz wie üblich auf die Feuerwehr und deren Leitern gesetzt. Sollte das, was für die Altbauten in ihrer Stadt gilt, für neue Häuser plötzlich nicht mehr gelten? Irgendwann in der Zukunft vielleicht nicht mehr, lautet sinngemäß die Erklärung von Baubürgermeister Raoul Schmidt-Lamontain für die versagten Genehmigungen. Schließlich müsse sich die Stadt Optionen für spätere Veränderungen im öffentlichen Raum (Bäume, Straßenbahntrassen, Parkplätze) offenhalten. Die Bauträger sollten also bitte den zweiten Rettungsweg durch eine weitere Treppe sicherstellen.

Dresden ist nur eine von vielen Regionalpossen, die sich um das Thema Behörden und Brandschutz abspielen. Vom Bürgermeister der bayerischen 5.000-Seelen-Gemeinde Glonn bis zum Tübinger Oberbürgermeister Boris Palmer erklingt bundesweit das gleiche Klagelied über millionenteure und überzogene Brandschutzauflagen. Von Großprojekten wie dem Flughafen BER und Stuttgart 21 bis hin zur Flüchtlingsunterkunft in der Kommune - der Brandschutz ist zuverlässig mit dabei, wenn von mehr oder weniger überraschenden Kostentreibern einer Baumaßnahme die Rede ist. So auch in Dresden.

"Eine solche pauschale Auflage würde die Projekte deutlich verteuern und ist außerdem ungesetzlich", ärgert sich Müller. Bis zum Innenministerium ging der BFW im Kampf gegen die Vorgaben seines Baubürgermeisters - und bekam dort sogar Recht. Half aber nichts: Seine Überzeugung hat Schmidt-Lamontain bislang nicht geändert. "Diese Haltung schreckt Investoren ab, vor allem die, die sich für innerstädtische Nachverdichtung interessieren", sagt BFW-Landesgeschäftsführer Steffen Bieder. Betroffen seien nach BFW-Schätzung derzeit jedes Jahr zwischen 1.000 und 1.500 Dresdener Neubauwohnungen, die zur Genehmigung anstehen.

Quelle: BFW Landesverband Mitteldeutschland e.V.
Der Vorstandsvorsitzende des BFW Landesverbands Mitteldeutschland, Frank Müller (links), und Verbandsgeschäftsfüherer Steffen Bieder fürchten, dass die dauernden Brandschutzquerelen Investoren verschrecken.

Quelle: BFW Landesverband Mitteldeutschland e.V.

Der Fall Dresden wird in anderen BFW-Landesverbänden mit großer Aufmerksamkeit beobachtet. "Wenn in anderen Städten die Kollegen von Herrn Schmidt-Lamontain hier ebenfalls eine Regelungslücke sehen, könnte das überregionale Konsequenzen haben", fürchtet Müller. Denn die Sorge vor ständig steigenden Baukosten und immer weiter ausufernden Brandschutzvorschriften ist inzwischen zum, Achtung Wortspiel, Dauerbrenner unter Bauträgern, Architekten und Bauherren geworden. Reine Panikmache oder berechtigtes Ärgernis? Fest steht: Irgendwo muss das Geld ja herkommen, das die Geschäfte der Brandschutzindustrie befeuert.

Seit 2011 versammelt das Fachmagazin Feuertrutz jedes Jahr die Branche in Nürnberg zu einer Messe mit begleitendem Fachkongress. Nimmt man die Erfolgsgeschichte dieser Veranstaltung als Maßstab für die Umsatzentwicklung der vergangenen Jahre, könnte man meinen, der Brandschutz von Immobilien sei lukrativer als das Immobiliengeschäft selbst. 2016 besuchten zweieinhalb Mal so viele Aussteller die Messe wie im Premierenjahr, die Anzahl der Besucher hat sich im gleichen Zeitraum verdreifacht. Das sind Zahlen, von denen selbst die überaus erfolgreiche Inmobilienmesse Expo Real nur träumen kann - die steigerte im gleichen Zeitraum ihre Besucherzahl um 6%, die der Aussteller um 10%.

Brandschutz ist heute ein Milliardenmarkt. Seit Jahren wächst die Branche kontinuierlich um 200 Mio. Euro p.a. Voriges Jahr verkaufte und verbaute sie für rund 7,3 Mrd. Euro, 2017 sollen es 7,5 Mrd. Euro werden. Der Wohnungsbau investiert etwa konstant 2% der Baukosten in Brandschutz. Das Wohnungsbauvolumen von 180 Mrd. Euro zugrunde gelegt, kommen rund 3,6 Mrd. Euro zusammen. Bei Einkaufszentren oder Kliniken steigt der Kostenanteil für den Schutz vor Feuer auf bis zu 5%.

Dass all der Aufwand tatsächlich spürbar mehr Menschen vor dem Verbrennungstod rettet, ist aus der amtlichen Statistik nicht ablesbar. Die weist für das Jahr 2008 genau 153 Tote durch "Exposition gegenüber nicht unter Kontrolle stehendem Feuer in Gebäuden oder Bauwerken" aus; 2015 (jüngere Daten gibt es nicht) waren es 206 - also 35% mehr. Im gleichen Zeitraum gelang es übrigens, die Zahl der Verkehrstoten nicht zuletzt durch technische Verbesserungen der Fahrzeuge um 29% zu senken.

Fest steht zum anderen: Wer "ausufernde Brandschutzvorschriften" kritisiert, der kann sich genauso gut mit dem deutschen Föderalismus als Ganzem anlegen. Die bundesweite Musterbauordnung ist seit nunmehr fünf Jahren brandschutztechnisch überhaupt nicht verändert worden, sie hat allerdings auch keine Bindungswirkung für die Länder. Nach dem Brand von London forderte Bundesbauministerin Barbara Hendricks, die Vorschriften zu harmonisieren. Mehr als fordern konnte sie aber auch nicht, weil der Bund beim Brandschutz nichts zu melden hat. Immerhin will sich die Bauministerkonferenz im Herbst des Themas annehmen. Doch die Länder haben es offenbar nicht eilig mit mehr Einheit. Jüngst erst verschob die neue Regierung in Nordrhein-Westfalen die schon lange geplante Novelle der Bauordnung, die eine Angleichung der Gebäudeklassifizierungen mit den Standards der anderen Länder bringen sollte, mindestens bis 2018.

Für Investoren und Bauträger bedeutet das, sich weiterhin mit den unterschiedlichsten Länderregelungen herumschlagen zu müssen. So sind zwar anscheinend alle Bundesländer überzeugt, durch die Rauchmelderpflicht Menschenleben zu retten - ab wann das jedoch so sein muss, ist ziemlich unterschiedlich. In Schleswig-Holstein herrscht Rauchmelderpflicht seit Ende 2011, in Baden-Württemberg ließ man sich mit einer umfassenden Ausstattungspflicht bis 2015 Zeit, in Berlin und Brandenburg ist es sogar erst 2020 so weit. Andererseits definiert die Regierung Brandenburgs die Entrauchung von Räumen als besonders wichtiges Schutzziel - ein möglicher Grund für die besonderen Schwierigkeiten am Flughafen BER, mutmaßt der Brandschutzexperte und Architekt Reinhard Eberl-Pacan.

Zudem stöhnen die Praktiker über eine übereifrige Auslegung von Vorschriften durch Behörden und Sachverständige. Dass es um den Schutz von Menschenleben geht, das macht die Entscheidung über das Ausmaß von Schutzmaßnahmen für Verantwortliche und Entscheider heikel. Die Furcht vor dem persönlichen Haftungsrisiko befeuere eine Kultur der "Verantwortungsabschiebung", kritisierte der Tübinger Oberbürgermeister Boris Palmer vergangenes Jahr auf einem Feuertrutz-Kongress. "Dann nimmt man eben die Maximallösung, denn das Teuerste ist ja das Sicherste." Er habe auch beobachtet, dass oft die Verantwortlichen nicht genau wüssten, ob eine Norm nun verbindlich oder lediglich eine Empfehlung sei. "Am Ende greift dann die schärfste Einschätzung."

Die Brandberater könnten das Ihre dazu beitragen, Brandschutz effizienter zu machen, wenn sie nicht "den Hang zur Überregulierung hätten, um sich selbst auf die sichere Seite zu bringen", bestätigt ein Sachverständiger Palmers Einschätzung. Dabei sind auch Brandschutzplaner von Rechts wegen verpflichtet, wirtschaftliche Lösungen zu finden. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. "Ich muss das gesetzlich Geforderte erfüllen. Nicht mehr, nicht weniger", sagt der Kölner Anwalt Stefan Koch. An eben diesen Grundsatz sind auch Behörden gebunden. Dort herrsche aber die gleiche Furcht wie bei Planern und Sachverständigen, in Haftung genommen zu werden. Mit dem Ergebnis, dass Ämter lieber mehr fordern, was wiederum die Bauherren dann mehr kostet.

Gegen solche Auswüchse probte im Sommer vergangenen Jahres Jürgen Weiler den Aufstand. Der Inhaber eines mittelständischen Bauunternehmens und Stadtrat in Bitburg schrieb eine "Petition gegen überzogene Brandschutzforderungen". Damit wollte er bundesweit Bürgermeister, Landräte und Parlamentsabgeordnete als Unterstützer gewinnen, damit "alle in den letzten Jahren getroffenen Brandschutzbestimmungen nochmals auf den Prüfstand gestellt und Sicherheitsforderungen und tatsächlicher Nutzen überprüft werden".

Das ist eine gar nicht so revolutionäre Forderung - in der Schweiz ist genau das schon lange Usus. Dort werden die Vorgaben regelmäßig unter die Lupe genommen und angepasst. Zuletzt 2015. Im Ergebnis "wurden die Anforderungen nach unten korrigiert", sagt Andreas Plum vom Sachverständigenbüro BFT Cognos in Aachen. Die Schweizer unterziehen die Zahl der Schäden einschließlichgeschädigter Menschen und die Brandschutz-Investitionen einer Art Kosten-Nutzen-Analyse.

In einer Studie hat die ETH Zürich z.B. ausgerechnet, dass Ausgaben für Rauchwarnmelder volkswirtschaftlich betrachtet Unsinn sind. Sie sollten deshalb keine Pflicht werden. Stattdessen könnten die eingesparten Millionen CHF sinnvoller investiert werden - etwa in Ampeln, die könnten mehr Menschenleben retten als Rauchmelder, so die provozierende These.

Auch der Tübinger Bürgermeister Palmer outet sich als Freund dieser Form von nüchterner Risikobetrachtung und verweist auf die langjährig stabile Zahl von Feuertoten, allem Eifer der Brandschützer zum Trotz. Würde man konsequent alle Bereiche des öffentlichen Lebens nur dem Brandschutz und keinem anderen Ziel unterordnen, "dann müsste ich auch den Tübinger Marktplatz dichtmachen, weil der zu wenig Fluchtwege bereitstellt". Eine "Minimierungskultur" statt Eskalation bei Normen und Vorschriften müsse das Ziel sein, so Palmers Wunschtraum.

Der ein Wunschtraum bleiben wird. Ein Jahr nach dem Start der Initiative hofft der Bitburger Bauunternehmerr Weiler nicht mehr auf Unterstützung durch Länder oder Bürgermeister. Weiterhin rufen bei ihm Leute an, die über die Brandschutzauflagen des Bauamts verzweifeln, "und ab und zu schreiben mir noch Länderparlamente, dass mit ihren Vorschriften alles in Ordnung sei. Oder ein Bürgermeister fragt mich: Wollen Sie die Verantwortung übernehmen, wenn dann doch mal was passiert?" Die Palmersche Minimierungskultur hat bei der öffentlichen Hand offensichtlich wenig Freunde.

Nicht mal im Saarland. Hier schafften es die Klagen von Architekten und Bauunternehmen über den angeblich so kostentreibenden und komplizierten Brandschutz immerhin, dass die Regierung eine Arbeitsgruppe "zwecks kritischer Auseinandersetzung mit den herrschenden Standards" aufsetzte, die im Februar ihre Arbeit aufnahm.

Doch wer hofft, von dort demnächst ein entrümpeltes, vereinfachtes und günstiges Brandschutzmodell präsentiert zu bekommen, dem nimmt Hans-Peter Rupp schnell die Illusion. "Wir sehen keinen grundlegenden Änderungsbedarf", sagt der Abteilungsleiter im saarländischen Innenministerium. Entscheidend dafür, dass ein Brandschutzkonzept reibungslos durchgehe, sei die Qualität des Bauplans. Habe der Bauunternehmer oder der Architekt dort frühzeitig alles Geforderte berücksichtigt, komme es erfahrungsgemäß auch zu keinen Problemen bei der Genehmigung und keinen Zusatzkosten, ist Rupps nüchternes Fazit.

So weit die Theorie. Der Architekt Eberl-Pacan erinnert sich aus seiner Praxis an "falsche oder übertriebene Auslegungen durch Bauaufsichten oder Prüfbehörden; durchaus oft willkürlich und von Aktionismus nach spektakulären Brandereignissen bestimmt". Dies trage zu steigenden Bau- oder Umbaukosten bei. Den "enormen Abstimmungsaufwand" in der Kommunikation mit den Behörden hält auch BFW-Bundesgeschäftsführer Christian Bruch für das "größte Hemmnis im Neubau".

Bauunternehmer Weiler beobachtet gleichermaßen das Kompetenzgerangel zwischen der öffentlichen Verwaltung und den Sachverständigen für Brandschutz. "Früher war es mit einem Brandschutzgutachten des Sachverständigen getan, um eine Genehmigung zu bekommen. Heute möchte die Verwaltung immer auch noch selber mitreden, auch wenn schon ein Gutachten vorliegt. Wir brauchen klare Zuständigkeiten - entweder das Brandschutzgutachten gilt, oder man kann es sich gleich sparen."

Dass es im täglichen Umgang mit den Behörden manchmal zu Übersprungshandlungen kommt, möchte Abteilungsleiter Rupp allenfalls indirekt einräumen. Die Arbeitsgruppe wolle hier Defizite angehen, sagt er. Die Rede ist von "Einzelbereichen, die etwas zu viel fordern oder versuchen, Dinge außerhalb ihres Aufgabenbereichs durchzusetzen". Man spreche im Arbeitskreis daher über die Aufgabenteilung im Baugenehmigungsprozess, praxisorientierte Entscheidungshandreichungen und Klarstellungen für konkrete Situationen.

Das klingt nicht nach dem sprichwörtlichen großen Wurf, scheint aber derzeit der einzige Weg hin zu einem pragmatischeren, Zeit und Nerven sparenden Umgang mit dem Thema zu sein. Christian Bruch nennt als Beispiel Berlin. Hier hat der Senat die Landesbauordnung geändert, nachdem sich herausstellte, dass die dort ursprünglich bestehende Formulierung für Sicherheitstreppenräume der Hochhausrichtlinie entnommen worden war - solche Installationen wären für Standard-Mehrfamilienhäuser viel zu teuer gekommen. Man änderte also die Legaldefinition von "Sicherheitstreppenhaus" und erließ kostengünstigere Ausführungsvorschriften für die Erstellung.

Was in Berlin für Erleichterung sorgen mag, hilft allerdings in Sachsen keinem weiter. Für die Dresdner Stadtgestalter zeichnet sich derzeit noch keine Lösung ab. Mittels individueller Kompromisse würden die schon beantragten Vorhaben Stück für Stück genehmigungsfähig gemacht, schildert Bieder den Status quo. "Man macht jetzt für jede geplante Maßnahme Einzelfallprüfungen, um die Altfälle vom Tisch zu bekommen." Von einer grundsätzlichen Rechtssicherheit für Investoren außerhalb von B-Plan-Gebieten sei dieses Vorgehen aber weit entfernt, ärgert sich Müller. Anfang September steht das nächste Treffen mit dem Baubürgermeister an: "Wir hoffen auf Vernunft."

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