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Märkte | 10.08.2017

Aus IZ32/2017, S. 8

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Platz für Pumps, Pakete und Plüschtiere

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Selfstorage-Anlage in Mainz-Hechtsheim. Die Lagerhalle hat rund 1.100 Einheiten auf 7.800 m2.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Rund 100 Selfstorage-Anlagen stehen in Deutschland. In ihnen können Privatleute und Unternehmer Dinge verstauen, die sie nicht immer brauchen, aber sicher gelagert wissen möchten. Die Nachfrage nach solchen Mieteinheiten ist hoch. Entwickler und Betreiber wollen die besondere Immobilienform als Assetklasse etablieren und expandieren. Sie versprechen sichere Einnahmen und attraktive Renditen.

Wer hat schon Platz für 30.000 Langspielplatten? Oder für 700 Paar Damenschuhe? Oder für die größte Playmobil-Sammlung Europas? Drei der Kunden von Prime Selfstorage haben diesen Raum zuhause offenbar nicht. Denn sie nutzen das Angebot des Wiesbadener Unternehmens und haben einen Abstellplatz außerhalb ihres Heimes gebucht. Damit sind sie in illustrer Gesellschaft. Und so stehen in der Lagerhalle im Gewerbegebiet des Mainzer Stadtteils Hechtsheim wichtige oder weniger wichtige Dinge wie Autoreifen und Rasenmäher, Gartenmöbel und Plüschtiere, Surfbretter und Moonboots.

Der Bedarf an Lagerfläche außerhalb des eigenen Hauses wachse stetig, sagt Martin Brunkhorst. Er muss es wissen. Der 61-Jährige gilt als der Papst der Selfstorage-Branche in Deutschland. Rund 100 Lagerhallen dieser Art gibt es hierzulande, etwa die Hälfte davon hat Brunkhorst in den vergangenen 17 Jahren selbst projektiert. Doch das Potenzial sei in Deutschland bei weitem noch nicht ausgeschöpft, sagt Brunkhorst. Er glaubt, dass in den kommenden fünf bis zehn Jahren die Zahl der Anlagen auf bis zu 400 steigen könnte, ohne eine Sättigung des Marktes zu erreichen.

"Wir gehen davon aus, dass überdurchschnittlich viele Menschen Bedarf haben, ihren Besitzstand jederzeit zugänglich und bequem sowie sicher aufzubewahren, ohne Garagen, Abstellkammern und Wohnräume vollzustopfen." Hinzu komme, dass es in Zeiten knappen Wohnraums kaum noch Dachböden gebe, die nicht zu Apartments umgewandelt wurden. Dazu kämen Menschen, die ihr Hab und Gut auch mal temporär zwischenlagern müssen - etwa im Zuge einer Trennung bzw. Scheidung oder eines Umzugs sowie eines Arbeitsplatzwechsels.

Mit einem elektronischen Code kann der Kunde das schwere Schiebetor öffnen und auf das Gelände fahren. Vor der Eingangstür und den Aufzügen stehen Sackkarren zum Transport von Kisten und unhandlichen Gütern. Der Ladebereich ist überdacht. Das Innere der Lagerhalle ist steril und nüchtern. Grauer Waschbeton am Boden, weiße Wände, metallene Türen. Manch einer hat sein Hab und Gut gleich mit zwei Vorhängeschlössern gesichert, den meisten reicht eines. Bewegungsmelder sorgen für Licht, sobald man einen der Flure betritt. Überwachungskameras an der Decke beobachten die Szene.

Die Lageranlagen werden vornehmlich von Privatleuten genutzt. Etwa ein Viertel der Fläche wird aber von Gewerbetreibenden gebucht. Rechtsanwälte und Notare, die Akten wegen ihrer Dokumentationspflicht sicher aufbewahren müssen, gehören zu den Kunden. Ebenso Handwerker, die teure Maschinen nicht in ihrer ungesicherten Werkstatt wissen wollen, und Online-Händler, die ihre Waren zwischenlagern müssen. Die Kosten sind laut Verbraucherschützern aber nicht eben gering. In Berlin etwa können je nach Angebot bis zu 40 Euro/m2 im Monat anfallen.

Inzwischen hat sich in Deutschland ein Standard entwickelt, erzählt Brunkhorst. Die Immobilien hätten im Schnitt rund 8.000 m2 Lagerfläche, verteilt auf etwa 1.000 Einheiten mit Größen zwischen einem und 50 m2. Da die verschließbaren Zellen bis zu 4 m hoch sind, lässt sich allerlei Plunder darin stapeln. Die Räume müssten hochwertig ausgestattet sein, sodass eine saubere und trockene Lagerung der Objekte garantiert sei. Dafür sei eine Zertifizierung nach DIN 15696 wichtig, betont Brunkhorst. So sollten auch die Flure hell und freundlich gestaltet sein, damit sich Kunden auch während der Dunkelheit in der Anlage sicher fühlen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Hell, sauber, schlicht. Schnickschnack gibt es keinen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Brunkhorst betont, dass Selfstorage mehr sei, als nur Lagerfläche zu vermieten. So gebe es ein Büro mit zwei, drei Mitarbeitern. Kunden könnten Kartons und Transporter nutzen. Zudem gebe es ein Sicherheitskonzept mit Wachleuten und Überwachungskameras. In der Nacht sei die Anlage hermetisch wie ein Tresor abgesichert, sagt Brunkhorst. Die Kunden können an 365 Tagen im Jahr ihre Mieteinheiten von 6 Uhr morgens bis 23 Uhr abends besuchen, ohne sich zuvor anmelden zu müssen.

Bau und Service kosten aber Geld. In die 2016 in Betrieb genommene Anlage in Mainz-Hechtsheim hat das Unternehmen rund 8 Mio. Euro investiert. Ab einer Auslastung von 60% schreibe die Immobilie schwarze Zahlen, erläutert Brunkhorst. Dabei müssen aber auch Durststrecken eingeplant werden; drei bis vier Jahre dauere es in der Regel, bis man eine optimale Belegung vorweisen kann. Dennoch seien Selfstorage-Anlagen für Investoren attraktiv. "Das Risiko ist sehr überschaubar", betont Brunkhorst. Neu gebaute Immobilien stünden meist in sehr gesuchten stadtnahen Lagen, deren Restnutzungsdauer könne leicht 50 oder gar 100 Jahre betragen. Bedingt durch die hohe Zahl von Einzelvermietungen der sogenannten Units sei das Ausfallrisiko erfahrungsgemäß sehr gering. "Wenn da mal drei, vier Mieter vorübergehend ausziehen, können sie in der Regel schnell ersetzt werden, sodass kaum Lücken im Ertrag entstehen."

Zwar sei Selfstorage in Deutschland immer noch ein Nischengeschäft, verglichen mit der Marktabdeckung in anderen Ländern. "Aber gerade aus der Nische heraus bilden sich erhebliche Chancen und Potenzial", meint Brunkhorst. So böten Selfstorage-Objekte eine Bruttoanfangsrendite, die zwei Prozentpunkte über der von Logistikimmobilien liege. Teilweise sei sogar noch mehr drin, sagt Brunkhorst, ohne eine Hausnummer zu nennen.

Seine Wurzeln hat das Selfstorage in den USA. Als dort vor rund 50 Jahren immer neue Wohnsiedlungen mit langen Garagenzeilen gebaut wurden, nutzten schon bald immer mehr Menschen den Abstellplatz nicht oder nicht nur für ihre Limousinen. Fahrräder und Motorräder, Gartenmöbel und Hausrat aller Art wurden in den Garagen gelagert. Auch in Deutschland werden vor allem in Großstädten Garagen für teuer Geld vermietet - und als Lager zweckentfremdet. Doch während in den USA die Branche des professionellen Selfstorage aus den Garagenzeilen rasch zum Milliardengeschäft wuchs, kam der Trend hierzulande erst in den 90er Jahren an.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Kartons und Golfschläger. Da geht noch mehr.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Große Betreiber sind MyPlace, Lagerbox und Shurgard. Das österreichische Unternehmen MyPlace bietet nach eigenen Angaben mehr als 300.000 m2 Lagerfläche an 41 Standorten in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Daneben tummeln sich zahlreiche kleine und mittelgroße Spieler. Alle zusammen sorgen für ein rasantes Expansionstempo. Laut Brunkhorst wächst die Branche hierzulande um bis zu 25% jährlich, was die Fläche angeht. Inzwischen sind nicht mehr nur die großen Metropolen wie Hamburg und Berlin interessant. Auch Städte wie Reutlingen und Osnabrück geraten in den Blick der Entwickler und Betreiber.

Doch auch ihnen macht der Mangel an Grundstücken zu schaffen. Bei der Suche nach Flächen mit guter Infrastruktur in Stadtnähe sehen sich die Entwickler von Selfstorage-Anlagen in Konkurrenz zu anderen Branchen. Viele Eigentümer würden zudem "land banking" betreiben, klagt Brunkhorst. Das erschwere die Expansion. Dennoch will Prime Selfstorage ein paar weitere Fähnchen auf die Landkarte stecken. In Darmstadt, Mannheim und Mainz ist das Unternehmen schon präsent. In Stuttgart, Karlsruhe, Pforzheim und Heidelberg hat sich Brunkhorst weitere Flächen gesichert. An diesen Standorten erkennt er positives Wirtschaftswachstum, hohe Beschäftigung und sichere Nachfrage. Auch einige Städte in Nordrhein-Westfalen hat der Entwickler auf dem Radar. Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen liege bei mehr als 100 Mio. Euro. Hinter dem Wiesbadener Unternehmen steht der börsennotierte Augsburger Investment-Manager Patrizia.

Weil Deutschland derzeit die höchste Wachstumsrate hat, darf der nationale Verband in diesem Jahr die Europa-Konferenz veranstalten. Vom 16. bis zum 18. Oktober trifft sich die Branche in Berlin. Das Treffen sei das größte Selfstorage-Ereignis außerhalb der USA, heißt es. Der Verband rechnet mit mehr als 500 Teilnehmern. Sie sollen den Immobilientyp Selfstorage als Assetklasse in Szene setzen. Der deutsche Verband vergibt ein Gütesiegel an seine Mitglieder, das garantieren soll, dass deren Anlagen sicher, sauber und trocken sind.

Im Fahrstuhl des Mainzer Hauses hängt ein Schild mit der roten Überschrift "Verbotenes Material". Darunter wird aufgelistet, was nicht in die Boxen darf: Lebewesen und Pflanzen, Waffen jeglicher Art, Munition und Sprengstoff, radioaktive Stoffe und biologische Kampfstoffe, Sondermüll und alles, was Rauch oder Geruch absondert. Harzer Käse dürfte wohl darunterfallen. Damenschuhe, Langspielplatten und Playmobil-Figuren aber dürfen gelagert werden - gerne auch in Massen. Platz genug ist da.

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