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Märkte | 10.08.2017

Aus IZ32/2017, S. 2

Von Michael Schneider

In diesem Artikel:

"Sowohl als auch" funktioniert nicht

Immobilien-Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGs) müssen sich entscheiden: Entweder sie managen eigene Fonds oder sie administrieren als Service-KVG für Dritte, fordert IntReal-Chef Michael Schneider.

 Quelle: IntReal
Michael Schneider.

Quelle: IntReal

Bietet ein Unternehmen sowohl eigene Immobilienfonds als auch Service-KVG-Leistungen für Dritte an, drohen Interessenkonflikte. Denn die Aufgaben zwischen einem Immobilien-Asset-Manager und einer Service-KVG sind klar getrennt. Der Asset-Manager arbeitet an der Immobilie, er kümmert sich um die Vermietung, die laufende Verwaltung und wickelt An- und Verkäufe ab. Oft initiiert er auch die Immobilienfonds und akquiriert die Anleger.

Die Service-KVG hingegen legt juristisch gesehen den Fonds auf. Sie stellt die regulative Hülle zur Verfügung und trägt gegenüber der Aufsichtsbehörde die volle Verantwortung und Haftung. Sie muss laufend kontrollieren, ob der Asset-Manager die regulatorischen Vorgaben einhält. Zudem ist sie den Anlegern gegenüber zu Transparenz und Information verpflichtet.

Diese Aufgabenteilung funktioniert allerdings nicht mehr, wenn ein Unternehmen, das Service-KVG-Leistungen für Dritte anbietet, daneben eigene Fonds initiiert und managt. Dennoch beobachten wir das derzeit bei vielen Unternehmen. Das Problem dabei: Die Objekte dieser Mischunternehmen teilen sich dann in zwei Klassen - in "eigene" Immobilien und in solche, die "nur" verwaltet werden. Der Anbieter von Service-KVG-Leistungen wird damit zum Wettbewerber des reinen Asset-Managers, der eigentlich sein Kunde ist.

Es ist offensichtlich, dass es in der Praxis sehr schwierig ist, sowohl fremde als auch eigene Objekte im Sinne der Anleger genau gleich zu behandeln. Das Problem wird noch dadurch verschärft, dass sich mit Asset-Management mehr Geld verdienen lässt als mit der reinen KVG-Dienstleistung für Dritte. Dies legt nahe, dass ein Anbieter mehr Anreize hat, sich um Immobilien im "Eigenbestand" zu kümmern. Man kann sich vorstellen, dass es dann Unterschiede in der Priorisierung von Eigen- und Fremdbeständen geben kann. Dies kann sich an so einfachen Dingen wie der Personalausstattung und der -qualifikation zeigen, aber auch bei Transaktionen, wenn eine Service-KVG dem Ankauf einer attraktiven Immobilie für das Fremdportfolio zustimmen muss, die sie auch gerne für das eigene ankaufen würde.

Der Interessenkonflikt wird insbesondere sichtbar, wenn es darum geht, neue Anleger zu gewinnen. Investoren der fremden Immobilienbestände anzusprechen, ist einfach, da ja bereits eine Geschäftsbeziehung besteht. Solche Interessenkonflikte sind vielfältig und kaum so zu managen, dass alle Seiten nachhaltig auf die Objektivität des Anbieters vertrauen können.

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