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Märkte | 10.08.2017

Aus IZ32/2017, S. 1

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

Stau am Bau

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Jürgen Fälchle
Hinten anstellen! Engpässe bei den Kapazitäten lassen Baufirmen und Kunden über lange Wartezeiten klagen.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Jürgen Fälchle

Der Bauboom zeigt erste Bremserscheinungen. Die Auftragsbücher sind voll, die Kapazitäten werden knapp. Immer häufiger fehlt es an Personal und Material. Wer bauen will, muss sich Leistungen langfristig sichern oder Kunden vertrösten. Entlastung könnten Firmen aus dem Ausland bringen oder die stärkere Digitalisierung der Branche.

Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes meldet volle Auftragsbücher bei seinen Mitgliedern. Baufirmen und Generalübernehmer sind auf Monate hinaus ausgebucht. Die aktuelle ifo-Konjunkturumfrage zeigt, dass die Stimmung in der Bauwirtschaft so gut ist wie nie zuvor. Statistisch gesehen haben Unternehmen mit mehr als 20 Mitarbeitern aktuell einen Auftragsvorlauf von mehr als 14 Wochen. Manche Firmen müssen ihre Kunden allerdings schon ein halbes Jahr und länger vertrösten. Vor 2016 lag die Auftragsreserve bei unter drei Monaten. Der Bauboom hat mehrere Gründe. Die Infrastrukturinvestitionen des Bundes binden im Tief- und Straßenbau Kapazitäten. Bis 2030 will das Verkehrsministerium mehr als 260 Mrd. Euro in Straßen, Schienen und Wasserwege investieren. Im Wohnungsbau fordert die Bundesregierung 350.000 neue Wohnungen pro Jahr. Hinzu kommt der ebenfalls boomende Gewerbebau.

Es könnte noch mehr gehen, wenn die Kapazitäten vorhanden wären. Doch viele Unternehmen warten vergeblich darauf, Generalübernehmer (GÜ) oder Generalunternehmer (GU) zu finden, um ihre Projekte umzusetzen. Die Firmen wiederum suchen händeringend Bau- und Subunternehmen, um die Aufträge ausführen zu können.

Das Bäckereiunternehmen Harry Brot aus Schenefeld vor den Toren Hamburgs ist so ein Fall. Gerne würde das Unternehmen im Gewerbegebiet Schleswig-Schuby, kurz vor der dänischen Grenze, ein Logistikzentrum errichten. Das Gelände hat sich das Unternehmen bereits gesichert, die Baugenehmigung ist erteilt. Es fehlt an einem GU, der den Auftrag übernimmt. Nun wird es die Leistungen wohl selber vergeben. Allerdings ist dem Unternehmen der Rummel um den Bau mittlerweile zu groß geworden. Zum aktuellen Stand möchte man nichts mitteilen.

Das Beispiel zeigt, wie sehr die Branche am Limit ist. „Wir haben alle Kapazitäten hoch ausgelastet“, bekennt etwa der Bielefelder Gewerbebauer Goldbeck. Um der Flut an Aufträgen Herr zu werden, habe man in den Werken durch Schichtarbeit und zusätzliche Mitarbeiter die Leistungsfähigkeit erhöht. Trotzdem komme es zu Verzögerungen, da auch die Lieferanten teilweise hoch ausgelastet seien. Dementsprechend drehten sich die Gespräche mit den Kunden intensiv um Termine, sagt Geschäftsführer Lars Luderer. Von anderen Unternehmen der Branche ist ebenfalls zu hören, dass Termine nach hinten geschoben, Stammkunden mit großen Volumina bevorzugt behandelt und neue Auftraggeber vertröstet werden.

Andere beschwichtigen: „Auch jetzt in dieser Boom-Phase ist es uns wichtig, weiter für unseren hohen Anteil an Stammkunden zuverlässig Projekte abzuwickeln“, betont beispielsweise Dirk Rehaag, Vorstand der Nordhorner List-Gruppe. Um neue Kunden zu gewinnen, baue man behutsam Kapazitäten aus.

Mangelnde Kapazitäten bremsen nicht nur den Gewerbebau. Auch bei Wohnungen könnte deutlich mehr gehen, wenn sich genügend Baufirmen fänden. Im Juni warnte BFW-Präsident Andreas Ibel davor, dass der Anstieg der Baufertigstellungen nur kurz anhalten werde. Mittelfristig könnten die Fertigstellungszahlen sogar wieder auf 250.000 Wohneinheiten oder weniger zurückgehen, so Ibel. Die Zahl von 350.000 oder 400.000 Neubauwohnungen könne nicht über Nacht erreicht werden. Und so fordert Heiko Stiepelmann, stellvertretender Hauptgeschäftsführer des Bauhauptverbandes (HDB), mehr Zeit für Firmen, sich auf die Situation einzustellen. „Man kann die Branche auch nicht überfordern“, warnt er.

Er sieht ein Problem auch in der Erwartungshaltung vieler Auftraggeber. Die elfjährige Baukrise habe Spuren hinterlassen. In den schwierigen Jahren mussten viele Firmen Aufträge zu fast jedem Preis annehmen. Das hat sich gewandelt. Firmen könnten sich auf einmal ihre Aufträge aussuchen. Das sei ein Teil der Normalisierung des Verhältnisses zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern, so Stiepelmann. Viele Bauträger seien das nicht mehr gewohnt und würden die Verschiebungen als Kapazitätsengpass wahrnehmen.

Die Verzögerungen sind in vielen Fällen nicht nur gefühlt. Früher habe man acht bis zehn Firmen angeschrieben und sei mit vier oder fünf davon in konkrete Verhandlungen gegangen. Heute müsse man allein für den Rohbau um die 40 Firmen anschreiben, um überhaupt ein paar Angebote zu bekommen, fasst Patrick Herzog-Smethurst, Geschäftsführer des Berliner Projektentwicklers und Asset-Manager DKW, die Lage in der Branche zusammen. Schwierige Baugrundstücke oder anspruchsvolle Auftraggeber würden die Angebote weiter reduzieren. Andere Firmen berichten, dass auf Anfragen teilweise nicht mal mehr reagiert werde.

Quelle: CG-Gruppe, Urheber: Tom Züfle
Wenn es an Handwerkern mangelt, muss der Chef ran. Christoph Gröner, Vorstand des Berliner Entwicklers CG, legt Hand an, allerdings nur bei der Grundsteinlegung der Schumann Gärten in Leipzig.

Quelle: CG-Gruppe, Urheber: Tom Züfle

Olaf Demuth, seit Januar bei der Bremer Zech Bau zuständig für das Bauwesen der Gruppe, bestätigt das. Seiner Erfahrung nach hätten Kunden, die ohne eine Vorankündigung eine Ausschreibung auf den Weg brächten, kaum eine Chance, am Markt bedient zu werden.

Das größte Problem der Branche ist laut ifo-Umfrage der Mangel an Arbeitskräften. Seit Mitte der 1990er Jahre sank die Zahl der Beschäftigten bei Tief- und Hochbauunternehmen von einstmals über 1,4 Mio. auf 705.000 in den Krisenjahren 2008 und 2009. Seitdem wird wieder eingestellt. In diesem Jahr sind laut Hauptverband der Deutschen Bauindustrie fast 800.000 Menschen im Bauhauptgewerbe beschäftigt. Im kommenden Jahr rechnet der Verband mit rund 806.000 Menschen, die im Hoch- und Tiefbau beschäftigt sein werden.

Dieter Diener, Geschäftsführer der Landesvereinigung Bauwirtschaft des baden-württembergischen Bauhauptgewerbes, beobachtet, dass derzeit viele arbeitslose Baufacharbeiter und Arbeiter aus dem europäischen Ausland von den Firmen angeheuert werden. Dennoch könne der steigende Bedarf an Fachkräften nicht gedeckt werden. „Zwei Drittel der Bauunternehmen befürchten künftig aufgrund des Arbeitskräftemangels eine Beeinträchtigung ihrer wirtschaftlichen Entwicklung“, resümiert Diener für das Bundesland.

Besonders kritisch ist die Situation bei den Bauingenieuren. „Der Markt ist weitgehend leer“, bestätigt HDB-Vize Stiepelmann. Auf rund 3.000 unbesetzte Stellen kämen derzeit nur etwa 1.500 arbeitslos gemeldete Bauingenieure. Der tatsächliche Bedarf dürfte noch deutlich höher sein. Erfahrungsgemäß werde nur jede dritte offene Stelle gemeldet, so Stiepelmann.

Der Mangel an Fachkräften zieht sich durch die gesamte Branche. Alexander Knälmann von der Hamburger APOprojekt erklärt, dass „eine signifikante Anzahl an Aufträgen nicht mehr bedient werden kann“. Trotz rund 250 Mitarbeitern fehle es dem Unternehmen an Ingenieuren und Architekten. APOprojekt ist darauf spezialisiert, für institutionelle Eigentümer und Projektentwickler mieterspezifische Ausbauten vorzunehmen.

75 neue Mitarbeiter habe man in diesem Jahr bereits eingestellt. Mittlerweile bediene man sich der Hilfe von Personalberatern, um neue Leute zu finden. „Das ist schon ein kleiner Kostenfaktor geworden“, gibt Knälmann zu. Zumal das vorhandene Personal gehalten werden muss. Beinahe wöchentlich würden die Mitarbeiter von Headhuntern angerufen, so Knälmann.

Das ifo-Institut bestätigt, dass zunehmend bei der Konkurrenz gewildert wird. Die Zahl der Bauunternehmen, denen in den vergangenen sechs Monaten Arbeitskräfte abgeworben wurden, hat sich deutlich erhöht. Im März beklagten in einer ifo-Umfrage ganze 17% der Unternehmen solche Abgänge. Das ist der höchste Wert, der je gemessen wurde. Selbst im Wiedervereinigungsboom und im Aufschwung 2005 bis 2008 wurden nicht so viele Angestellte von anderen Firmen weggelockt.

Noch könne die Branche mit dieser Entwicklung umgehen, so Stiepelmann. Die Frage ist, wie lange das noch funktioniert. Insbesondere im Handwerk reichen die Lehrlingszahlen bei weitem nicht aus, um die Zahl der Arbeitnehmer, die sich in den Ruhestand verabschieden, auszugleichen. Etwa 13.500 Rentnern stehen gerade einmal 10.800 Nachwuchskräfte gegenüber. Schon heute beklagen die Unternehmen, dass sie nicht alle Stellen besetzen können. Das Problem ist hausgemacht. Viele Betriebe haben sich in den vergangenen Jahren von der Ausbildung verabschiedet. Bildeten vor 20 Jahren noch fast 27.700 Firmen aus, waren es im vergangenen Jahr nur noch rund 14.700.

Bange wird Stiepelmann dennoch nicht. Der Bedarf werde zunehmend mit ausländischen Mitarbeitern gedeckt. Derzeit liege die Quote der ausländischen Beschäftigten auf dem Bau bei etwa 14%. Vor acht Jahren war sie noch etwa halb so hoch. Die meisten Fachkräfte kommen aus der Europäischen Union, etwa aus Polen, Portugal oder Spanien. Zudem würden viele frühere Scheinselbstständige, die etwa als Maurer und Fliesenleger tätig waren, von den Unternehmen fest angestellt. Darüber hinaus nähmen viele Unternehmen vermehrt ausländische Firmen unter Vertrag. Im Ausland gebe es ausreichend Kapazitäten, beobachtet Stiepelmann. Qualitätseinbußen befürchtet er nicht. Die Firmen seien technisch und qualitativ meist auf Augenhöhe mit den deutschen Partnern.

Ganz so einfach scheint es nicht zu sein. „Trupps aus dem Ausland sind in der Regel sehr ausgebucht“, weiß Thomas Meyer, Vorstand der Wertgrund Immobilien aus Starnberg. Außerdem habe man mit den Firmen nicht immer gute Erfahrungen gemacht.

Der Kapazitätsmangel ist selbst für Bestandshalter ein Problem. Wertgrund verwaltet rund 8.000 Wohnungen, die regelmäßig saniert werden müssen. Bei älteren Beständen sei das kein Problem, sagt Meyer. Bei diesen arbeite man seit langem mit Firmen zusammen, die sich auf die Sanierungszyklen eingestellt hätten und ihre Kapazitäten entsprechend planen würden.

Bei neu hinzugekommenen Beständen sehe das anders aus. Hier dauere es teilweise ein halbes Jahr bis neun Monate, bis Firmen überhaupt ein Angebot abgeben würden. „Von vielen Firmen bekommen wir nicht mal mehr ein Angebot“, sagt Meyer. Das hat Auswirkungen auf den Leerstand. Zieht ein Mieter aus, müssen Eigentümer mit Mietausfällen von mehreren Monaten kalkulieren, bis sich Handwerker für die Renovierung finden.

Das Unternehmen nutze Architekten vor Ort, die ein eigenes Netzwerk an Handwerksfirmen haben. Auch würden Firmen von anderen Standorten bei neuen Beständen eingesetzt. Nicht zuletzt stellt Wertgrund vermehrt eigene Serviceleute ein, die einfache Arbeiten in den Beständen übernehmen können.

Baufirmen und Generalunternehmer gäbe es genug. Der deutsche Markt ist mit 72.000 Firmen extrem fragmentiert. Was fehlt, sind Unternehmen, die Großprojekte übernehmen können. Unternehmen wie Walter Bau oder Holzmann sind in den letzten Jahren vom Markt verschwunden. Andere wurden von ausländischen Konzernen übernommen. Abhilfe aus dem Ausland ist kaum zu erwarten. Zwar sei Deutschland europaweit der größte und attraktivste Markt für Anbieter der Baubranche, stellte jüngst die Wirtschaftsberatung Deloitte in ihrem Report „European Powers of Construction 2016“ fest. Doch die großen internationalen Baukonzerne konzentrieren sich lieber auf ihre Heimatmärkte oder suchen ihr Glück auf dem amerikanischen Kontinent, in Asien oder im Nahen Osten wie Deloitte feststellt. Nur wenige Firmen, wie die französische Vinci, die spanische ACS, die 2011 Hochtief übernahmen, die österreichischen Strabag und Porr oder BAM aus den Niederlanden haben Deutschland verstärkt auf dem Schirm. In den nächsten Jahren könnte auch die französische Bouygues ihre Aktivitäten im Ausland ausdehnen. Noch aber können die Konzerne die Kapazitätslücken hierzulande nicht schließen.

Quelle: Accom
Angst vor der leeren Baustelle. Da das Verhältnis zu Generalunternehmern generell schwieriger wird, vergibt Stefan Kalmund, Geschäftsführer der Accom Immobilien, die Aufträge lieber einzeln.

Quelle: Accom

„Viele Generalunternehmer haben wegen Reichtum geschlossen“, meint Stefan Kalmund, Geschäftsführer beim Investor Accom Immobilien aus Gräfelfing bei München. Er hat aufgegeben, nach Angeboten zu fragen. Stattdessen habe Accom einen eigenen Pool an regionalen Partnern aufgebaut, um seine Projekte in deutschen Mittelstädten umzusetzen.

Das Verhältnis zu den GUs wird definitiv schwieriger. Teilweise würden Generalunternehmer die Marktsituation ausnutzen, um bestehende Verträge nachzuverhandeln. Das bestätigen Entwickler. Teilweise stößt die Vorgehensweise sogar auf Verständnis. In den vergangenen zwei Jahren sind die Preise in einigen Teilbereichen um bis zu 15% gestiegen. Bei vielen Angeboten ist diese Entwicklung nicht eingepreist gewesen. Betroffen davon sind auch die Investoren. Vor allem die immer beliebter werdenden Forward-Deals könnte die Entwicklung unter Druck setzen. Wenn die kalkulierten Preise bis zur Fertigstellung nicht gehalten werden können, drohen solche Deals zu platzen, da der Bauträger zum ursprünglich vereinbarten Preis nicht mehr bauen kann. Hinter vorgehaltener Hand bestätigen einzelne Bauträger, dass die zukünftigen Eigentümer zähneknirschend einen Nachschlag akzeptieren. Ganz vereinzelt soll es sogar zu Rückabwicklungen gekommen sein.

Vor allem Projektentwickler versuchen, die Engpässe über sogenannte Partnermodelle zu lösen. „Wir merken, dass es in der jetzigen Boomphase noch wichtiger wird, dass wir unsere Partner so früh wie möglich einbinden. Das gilt für die Planung genauso wie für die Ausführung“, so List-Vorstand Rehaag. „Die Engpässe erfordern eine frühzeitige Zusammenarbeit“, bestätigt Zech-Manager Demuth. Projektentwickler müssten sich ihre Kapazitäten frühzeitig und langfristig sichern. Außerdem würden alle Beteiligten möglichst schon in der Planungsphase eingebunden. Zech verspricht sich davon kürzere Projektzeiten, niedrigere Bau- und Betriebskosten sowie mehr Qualität bei der Umsetzung. Unternehmen, die dieses Modell mitgehen würden, kämen bei Zech auch zum Zuge.

Auf ähnliche Modelle setzen auch der Berliner Projektentwickler Kondor Wessels und sogar die öffentliche Hand. Die Stadt Offenbach etwa hat nicht nur zusätzliches Personal eingestellt, um die Flut an Bauanträgen abzuarbeiten. Die Mitarbeiter würden bereits im Vorfeld eines Antrags die Pläne und Überlegungen mit den Investoren besprechen und Ratschläge zur Abwicklung geben. Das soll die Genehmigungszeiten reduzieren.

Eine Voraussetzung, um mit den begrenzten Kapazitäten in der Zukunft auszukommen, ist die Digitalisierung. Building Information Modeling (BIM) sei ein Weg, meint HDB-Vize Stiepelmann. Mit Rationalisierungen wie BIM oder auch durch Lean-Construction-Methoden könne man dem Fachkräftemangel entgegenwirken. Die Digitalisierung von Bauprozessen führe am Ende dazu, dass weniger Personal benötigt werde. Ein Teil des Fachkräftemangels ließe sich dadurch ausgleichen, glaubt Stiepelmann. So würde sich der Bedarf an Arbeitskräften auch in der aktuellen Boomphase nicht einfach linear fortschreiben.

Damit stößt er bei Christoph Gröner, dem Vorstandsvorsitzenden des Berliner Projektentwicklers CG, auf offene Ohren. „Die Baubranche ist technologisch rückständig“, bemängelt Gröner. Man baue immer noch so ähnlich wie vor 2.000 Jahren. Diesen Rückstand müsse man durch mehr Vorfertigung und serielle Bauweise endlich aufholen. Die Immobilienwirtschaft müsse sich der Autoindustrie annähern. In diesen Tagen meint er damit nicht die Schummeleien und vermeintlichen Absprachen, sondern die Fertigungsweise. „Der Hersteller sucht sich nicht Kabel und Räder am Markt zusammen, sondern entwirft und bestellt genau das, was er haben will, und der Zulieferer liefert“, erklärt Gröner. Die Kabelbäume werden dann in möglichst vielen Modellen genutzt. Eine solche Arbeitsweise wünscht er sich auch in der Bauindustrie. Ziel müsse es sein, die Vorfertigung auf das Niveau der Automobilindustrie zu heben. Viele Gewerke ließen sich mittlerweile industriell erledigen. „Wir müssen von der Immobilienwirtschaft in die Immobilienindustrie gehen. Dann haben wir kein Kapazitätsproblem mehr“, prophezeit er.

Darum wird nicht mehr gebaut

Seit Jahren hinken die Baufertigstellungen den Genehmigungen hinterher. Die Kluft zwischen genehmigten, aber nicht fertiggestellten Wohnungen beträgt mittlerweile über 600.000 Einheiten, rechnet der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vor.

Die Gründe sind vielfältig. Die Unternehmen berichten über eine nie dagewesene Nachfrage. Gleichzeitig fehlen Bauingenieure und Architekten.

Engpässe gibt es mittlerweile nicht nur beim Personal, sondern auch bei den Zulieferern von Baustoffen. Fehlende Rohstoffe behindern etwa die Produktion von PIR- und PUR-Dämmplatten. "Eine laufende Fertigung ist auch weiterhin nicht uneingeschränkt möglich", lässt etwa das Stuttgarter Dachunternehmen Paul Bauder seine Kunden wissen. Unternehmen können Bestellungen nicht mehr annehmen oder berufen sich bei bestehenden Lieferverträgen auf höhere Gewalt. Selbst beim Beton reichen die Kapazitäten derzeit nicht aus, um alle Lieferwünsche zu erfüllen. In der Folge sind die Preise teilweise um bis zu 20% gestiegen, klagen Baufirmen.

Auch beim Baustahl gibt es Engpässe. Die Kapazitätsauslastung in der deutschen Stahlindustrie betrug in den ersten sechs Monaten 90% und lag damit so hoch wie seit 2008 nicht mehr.

Der GdW sieht die Grundstückspolitik vieler Gemeinden als zusätzlichen Hemmschuh. Kommunale Grundstücke für den Wohnungsbau würden häufig gegen Höchstgebot verkauft. "Hohe Baukosten, fehlende Grundstücke, unzureichende Planungskapazitäten, steigende Grunderwerbsteuern und hohe energetische Anforderungen in Kombination mit Diskussionen vor allem um die Verbreiterung des Mietspiegels führen dazu, dass der bezahlbare Wohnungsneubau nicht ausreichend an Fahrt aufnimmt", bemängelte GdW-Chef Axel Gedaschko auf der Jahrespressekonferenz des GdW. Auch Streitigkeiten bei der Planung würden den Bau immer häufiger verzögern. Gerade bei Nachverdichtungen herrscht vielerorts das St.-Florians-Prinzip: Mehr Wohnungen ja, aber bitte nicht in meiner Nachbarschaft. Nach dem Motto würden Bürger versuchen, Bauprojekte zu verhindern, so Gedaschko. ah

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