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Märkte | 13.07.2017

Aus IZ28/2017, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

Leerstand verzweifelt gesucht

München. Die Preise und die Mieten für gewerbliche Immobilien steigen weiter. Um Objekte zu finden, werfen Investoren lange übliche Kaufkriterien über den Haufen. Leerstand ist das neue Core.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Der sogenannte SZ-Turm im Stadtteil Berg am Laim bekommt neue Eigentümer. Die 27 Stockwerke hohe Immobilie beherbergt unter anderem die Zentrale der Süddeutschen Zeitung.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Auslaufende Mietverträge? Kein Problem! Leerstand? Her damit! Die Situation am Münchner Immobilieninvestmentmarkt setzt die bisherigen Spielregeln außer Kraft. Bestanden Investoren früher einmal auf langlaufende Mietverträge oder einer Vertragsverlängerung, bevor sie sich für ein Objekt interessierten, beobachten Maklerunternehmen heute genau das Gegenteil. Investoren würden gezielt in leer stehende Immobilien investieren. Auch auslaufende Mietverträge seien kein Problem mehr. Im Gegenteil. Investoren haben kein Interesse mehr daran, dass der Verkäufer noch Mietverträge verlängert oder neue Mieter akquiriert. Die Käufer wollen die Chancen selber realisieren. Es werde auf weiter steigende Mieten in der Zukunft spekuliert, so Stefan Bauer, Leiter der Niederlassung von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) in München. So ist die Spitzenmiete in den vergangenen zwölf Monaten bereits um 3% auf 36,50 Euro/m² gestiegen.

Die Nachfrage der Mieter ist ungebrochen. Einer der größten Abschlüsse dürfte der Umzug von Disney aus der Kronstadter Straße im Gewerbegebiet Zamdorferstraße ins Nove im Arnulfpark sein. Wie die Immobilien Zeitung erfahren hat, unterschrieb der Konzern bereits vor einigen Wochen. Das Nove dürfte damit vollständig vermietet sein.

Hohe Nachfrage kommt von Anbietern sogenannter Coworking-Spaces. Die Betreiber suchen große Flächen in der Innenstadt, im Westend und rund um das Werksviertel im Osten. Neue Anbieter wie der US-Konzern WeWork drängen zusätzlich auf den Markt. So belaufen sich die Anfragen von WeWork je nach Schätzung auf 30.000 m² bis 50.000 m². Darum rechnet Petra Bolthausen von JLL in München auch mit einem Flächenumsatz von 800.000 m² im Gesamtjahr.

Viele Unternehmen müssen ihren Expansionsdrang jedoch zurückstellen. Bei einem Leerstand von unter 1% in der Innenstadt sind selbst kleinere Flächen schwer zu finden. Bei größeren Mietwünschen ist es fast aussichtslos. Im gesamten Stadtgebiet ermittelt BNPPRE etwa 2,5% Leerstand, was deutlich unter der eigentlich benötigten Fluktuationsreserve liege. Da pro Jahr etwa 250.000 m² zusätzlich vermietet würden, könnten dem Münchner Markt 2020 die Büroflächen komplett ausgehen, rechnet Peter Bigelmaier, Geschäftsführer bei Colliers in München, vor. Nachschub ist nach wie vor kaum vorhanden. Von den 480.000 m² Bürofläche die im Bau sind, sind lediglich 224.000 m² noch verfügbar, und das auch erst ab 2018 oder später.

Mieter stünden daher vor der Entscheidung, ihre Verträge zu deutlich höheren Mieten zu verlängern oder das Geschäft ins Umland zu verlegen, mitunter als Zwei-Standort-Strategie", so Nico Jungnickel von Savills in München. Er beobachtet, dass ohnehin zunehmend im Umland gekauft werde. In den Randgemeinden wechselten Gewerbeimmobilien im Wert von 520 Mio. Euro die Eigentümer; dreimal so viel wie im ersten Halbjahr 2016.

Selbst lange vernachlässigte Standorte wie das Gewerbegebiet an der Zamdorferstraße könnten wieder interessant werden. Hier hat sich über Jahre sichtbarer Instandhaltungsstau angesammelt. Bisher punkteten die Eigentümer mit vergleichsweise niedrigen Mieten. Auf dem jetzigen Niveau dürfte sich die Revitalisierung oder auch der Abriss und Neubau rechnen, glaubt Bigelmaier.

Immerhin wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres auf dem gewerblichen Investmentmarkt rund 2,24 Mrd. Euro umgesetzt. Das ist ein Fünftel mehr als im Vorjahreszeitraum. Die großen Transaktionen haben dabei nicht mal den herausragenden Anteil. Mehr als 1 Mrd. Euro entfielen laut JLL auf mittelgroße Transaktionen zwischen 40 Mio. Euro und 60 Mio. Euro. Das entspricht 40% des Umsatzes. Die Renditen gehen entsprechend weiter zurück auf nun 3,25% für Top-Immobilien. Im Umland sinken die Renditen weiter auf jetzt deutlich unter 5%.

Insgesamt rechnen die Makler mit einem weiteren Spitzenjahr und einem Transaktionsvolumen weit über der Marke von 6 Mrd. Euro. Weitere große Büroimmobilien, teilweise mit auslaufenden Mietverträgen, würden noch auf den Markt kommen.

Zum Verkauf steht etwa der Turm der Süddeutschen Zeitung. Der Prime Office Reit hatte den Turm an der Hultschiner Straße 8 mit 62.200 m² Mietfläche 2013 an eine Investorengemeinschaft um den französischen Versicherungskonzern Axa und dem norwegischen Staatsfonds verkauft. Der Preis betrug damals 164,1 Mio. Euro. Nun dürften die Verkäufer einen deutlichen Gewinn für das Gebäude einstreichen.

Einen Käufer sucht auch die Münchner Grund Immobilien Bauträger, eine Tochter der UBM Development, für ihr Objekt am Leuchtenbergring 20. Das Ensemble mit 12.500 m² für Büroräume, 8.400 m² Einzelhandelsfläche und einem Vier-Sterne-Hotel mit 279 Zimmern, soll gut 200 Mio. Euro bringen, heißt es aus Immobilienkreisen.

Auch im Einzelhandel könnte sich wieder etwas tun. Gerüchteweise will der Projektentwickler Peter Pletschacher die Meile Moosach verkaufen. Die Gespräche seien schon weit gediehen, heißt es. Das Einkaufszentrum am Bahnhof Moosach umfasst inklusive eines Hotels rund 14.000 m².

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