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Märkte | 13.07.2017

Aus IZ28/2017, S. 9

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Es fehlt an nichts außer am Angebot

Quelle: Pixabay, Urheber: MichaelGaida
Büros bleiben beliebteste Assetklasse, und jetzt gibt's auch noch Mietsteigerungsperspektiven.

Quelle: Pixabay, Urheber: MichaelGaida

Interessenten für Büro-Investments gibt es ja schon länger jede Menge, aber jetzt kommen auch noch Mietinteressenten hinzu. An den Umsätzen ist das noch nicht erkennbar - dafür steht nicht mehr genügend leer.

Bundesweit wurden in den ersten sechs Monaten 2017 knapp 26 Mrd. Euro in Büros, Handelsimmobilien, Logistik, Hotels und andere Gewerbeobjekte investiert. Der Halbjahresumsatz liegt um satte 40% über dem von 2016. Nur im ersten Halbjahr 2007 lief es noch besser, damals waren es rund 28 Mrd. Euro gewesen. "Von außergewöhnlicher Dynamik", schreibt das Maklerhaus BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), für die Wettbewerber von Savills ist "kein Ende des Superzyklus in Sicht" und JLL sieht bei den Investoren weiterhin "wenig Platz für Risikoszenarien".

In ihrem Jubel sind sich die Makler einig, in den Zahlen für die einzelnen Märkte nicht. Mit mehr oder weniger als 3 Mrd. Euro wurde Berlin zum Umsatzsieger gekürt, dahinter wird es unübersichtlicher. So ist bei CBRE und BNPPRE Frankfurt der Hauptstadt mit verkauften Gewerbeimmobilien im Wert von 2,8 Mrd. Euro dicht auf den Fersen - JLL und Colliers zählten hier deutlich weniger Deals und verbuchen den zweitstärksten Umsatz in München (JLL: 2,7 Mrd. Euro, Colliers: 2,2 Mrd. Euro).

Klar ist immerhin, dass Köln dank mehrerer Großdeals ein historisches Hoch erlebte (ca. 1 Mrd. Euro) und auch Düsseldorf sich ganz ohne Großdeals ebenfalls deutlich steigerte (ca. 1 Mrd. Euro). Die einzigen Städte, die vom Wachstum nicht viel abbekamen, waren Stuttgart und Hamburg mit Umsätzen unter Vorjahresniveau.

In diesen sieben Großstädten lag das Umsatzplus nach Rechnung von JLL zwar bei beachtlichen 30%, jedoch unter dem Bundesdurchschnitt. Das dürfte am großen Anteil der Logistikimmobilien an den insgesamt bilanzierten 26 Mrd. Euro liegen - mit ca. 20% Umsatzanteil waren sie diesmal die zweitstärkste Assetklasse. Die deutschen Objekte des Logicor-Bestands von Blackstone (1,9 Mrd. Euro) waren die größte Transaktion im Berichtszeitraum überhaupt, gefolgt vom Hansteen-Portfoliodeal (1 Mrd. Euro) und dem Pradera-Kauf der Ikea-Fachmarktzentren.

Das Tempo bei Paketkäufen hat im Vergleich zum Vorjahr deutlich zugenommen: 40% der Gesamtsumme entfiel auf solche Transaktionen, das ist mehr als doppelt so viel wie im Vorjahr. Wo viele Pakete gehandelt werden, sind häufig internationale Investoren mit dabei; so auch im ersten Halbjahr 2017. Auf ca. 47% schätzen die Makler den Marktanteil ausländischen Geldes, hier hat sich dessen Engagement in Deutschland mehr als verdoppelt.

Wie schon seit vielen Quartalen melden die Makler einen weiteren Rückgang der Top-Renditen, doch kein abnehmendes Investoreninteresse. Das überdurchschnittliche Umsatzwachstum jenseits der sieben Bürozentren zeigt nach Ansicht der Experten, wohin die Reise geht: in Richtung höhere Risikoneigung. Fabian Klein, Investmentchef bei CBRE, erwartet "gerade bei Büroimmobilien eine Ausdehnung des Anlageuniversums in Richtung wertsteigerungsorientierter Anlagen" (vulgo: value-add) und "einen noch stärkeren Fokus auf gute Produkte außerhalb der CBD-Lagen der Topstädte" (damit meint er B-Lagen).

Mit einem bundesweiten Umsatzanteil von 40% waren Büros die begehrteste Assetklasse des Halbjahrs, von den insgesamt 11,7 Mrd. Euro wurden 70% in den sieben Metropolen investiert. Die Käufer können hier mittlerweile wieder auf "spürbare Mietsteigerungspotenziale" hoffen, meint BNPPRE-Deutschlandchef Piotr Bienkowski. Ein schrumpfendes Angebot an modernen Büroflächen trifft auf eine lebhafte Nachfrage. "Die Zeichen bei den meisten Unternehmen stehen nach wie vor auf Expansion und der Verbesserung der aktuellen Büroausstattung", weiß JLL-Deutschlandchef Timo Tschammler.

Trotzdem legte der Vermietungsumsatz im ersten Halbjahr 2017 kaum zu - für einen Boom mangelt es an einem üppig verfügbaren Angebot an den nachgefragten zentral gelegenen, modernen und großen Flächen. "Längst nicht alle Umzugspläne können realisiert werden", so Tschammler. Der Büroleerstand nähert sich währenddessen der 5%-Marke.

Zwischen +0,8% (JLL) und +10% (Colliers) beziffern die Makler die Umsatzentwicklung bei Büroflächen in den wichtigsten deutschen Metropolen gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Übereinstimmend wird von weiter sinkenden Leerstandsquoten und einem positiven Ausblick auf das zweite Halbjahr 2017 gesprochen.

Ob in den sechs Monaten in Berlin oder München die meisten Quadratmeter vermietet wurden, ist unklar. Für beide Städte finden sich bei manchen Maklern Umsatzzahlen zwischen 400.000 m² und 420.000 m2, beide Städte stellen damit weiterhin die größten Bürovermietungsmärkte der Republik. Besonders gut entwickelt hat sich Hamburg, hier wurde mit ca. 300.000 m2 ein Viertel mehr vermietet als im Vorjahr. CBRE spricht sogar vom höchsten jemals erzielten Halbjahresumsatz in der Hansestadt.

Frankfurt reiht sich solide dahinter ein; auch hier gab es zweistellige Wachstumsraten, obwohl die ganz großen Abschlüsse ausblieben. In Stuttgart stieg der Umsatz nur moderat, was aber vor allem dem "Mangel an nachfragegerechten modernen Büroflächen" (Colliers) geschuldet war. Düsseldorf und Köln blieben hinter den Vorjahresergebnissen zurück. BNPPRE begründet das mit den exorbitant guten Zahlen von 2016, die das diesjährige ebenfalls positive Ergebnis schwächer aussehen ließen.

Die Entwickler haben auf die gute Stimmung unter den Nutzern reagiert und ihre Pipeline aufgestockt. Savills-Researcher Matthias Pink zufolge summiert sich das Volumen von Neubaubüroflächen in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf und Köln 2018 auf 965.700 m2 - das sind ca. 180.000 m2 mehr als im laufenden Jahr, das Savills als "das schwächste Neubaujahr seit 2012" bezeichnet.

Den großen Schub gibt es dann aber erst 2019 mit 1,73 Mio. m2 geplanten bzw. in Bau befindlichen Flächen. Pink rechnet wegen der aktuellen Knappheit in Verbindung mit der dynamischen Flächennachfrage daher mit weiter steigenden Mieten für moderne Büros "in diesem und dem kommenden Jahr"; sein JLL-Kollege Helge Scheunemann beobachtet wegen fehlender verfügbarer Neubauten Projektvorvermietungen "bis ins Jahr 2020 hinein".

Das dämpft die Prognose der Vermietungsmakler fürs Gesamtjahr. CBRE rechnet mit einem Jahresumsatz "auf dem Niveau des langfristigen Durchschnitts", Tschammler mit einem Wert von 3,5 Mio. bis 3,7 Mio. m2 - 2016 wurden 3,9 Mio. Euro bilanziert. "Die gute Konjunktur und die auslaufenden Zehnjahresverträge aus dem Boomjahr 2007 hätten mehr zugelassen."

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