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Politik | 29.06.2017

Aus IZ26/2017, S. 1

Von Gerda Gericke und Peter Dietz

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Frankfurt am Main
  • Projekte:
    Eurotower Frankfurt am Main
  • Unternehmen:
    Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft
  • Organisationen:
    Bundestag, Bündnis 90 / Die Grünen, SPD, FDP, Land Hessen, CDU/CSU, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Die Linke, Institut der deutschen Wirtschaft (IW), AfD, Finanzausschuss des Deutschen Bundestags
  • Personen:
    Andreas Mattner, Michael Voigtländer, Thomas Schäfer
  • Immobilienart:
    Wohnen, Gewerbe allgemein

Das planen die Parteien nach der Bundestagswahl

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ingo Heine
Bundeskanzlerin Angela Merkel hat ein Immobilienthema entdeckt. Beim Tag der Immobilienwirtschaft forderte sie eine Sonder-AfA für die energetische Gebäudesanierung.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ingo Heine

Am 24. September wird ein neuer Bundestag gewählt. Doch welche Partei steht Ihnen am nächsten? CDU/CSU planen eine Sonder-AfA für energetische Gebäudesanierung. Die SPD will die Mietpreisbremse verschärfen. Grüne und Linke würden Share-Deals unterbinden, die FDP fordert eine bundeseinheitliche Grunderwerbsteuer, und die AfD ist für das Bestellerprinzip auch beim Verkauf. Diese und weitere wesentliche Positionen haben wir mit dem "Immomat" von ZIA und Immobilien Zeitung abgefragt, der Ihnen dabei hilft, Ihre Wahlentscheidung zu treffen.

Genau 32 Aussagen haben ZIA und IZ formuliert und die Parteien gebeten, Stellung zu beziehen. Sie konnten zustimmen, ablehnen oder sich neutral erklären. Der Immomat ist an den Wahl-O-Mat der Bundeszentrale für politische Bildung angelehnt. Unter dem Link www.immomat.net können sich die Leser durch die Themen klicken und erhalten am Ende eine Übersicht, in welchem Maß sich die eigenen Prioritäten mit denen der jeweiligen Parteien decken.

Die SPD hat die Fragen zur Steuer- und Finanzpolitik unbeantwortet gelassen, da zum Zeitpunkt der Umfrage deren Steuerkonzept noch nicht stand. Die Union machte als einzige Partei keinen Gebrauch von der Möglichkeit, die eigenen Positionen zu kommentieren. Der Immomat zeigt, dass es auch parteiübergreifenden Konsens gibt. Etwa bei der Einschätzung, dass eine bundeseinheitliche Musterbauordnung durchaus sinnvoll wäre. CDU/CSU, SPD, FDP und AfD sind ausdrücklich dafür, Grüne und Linke zumindest nicht dagegen. Eine moderne Musterbauordnung könnte den Ländern klare Orientierung geben und für mehr Einheitlichkeit sorgen, meinen die Grünen. Sie wollen das Bauordnungsrecht aber weiter bei den Ländern verortet wissen. Die Liberalen sehen die Bautätigkeit durch die vielen unterschiedlichen Regulierungen gebremst; das erschwere es Handwerkern, Architekten und Ingenieuren, länderübergreifend tätig zu sein. Die AfD moniert, 16 unterschiedliche Landesbauordnungen seien "insbesondere für ausländische Architekten und Bauträger eine Zumutung".

Die wohl kontroverseste Debatte dreht sich um eine Verschärfung der Mietpreisbremse. Hier zeichnen sich auch klare Koalitionen ab: SPD, Grüne und Linke wollen fester auf die Bremse treten, CDU/CSU, FDP und AfD dagegen nicht. Die Union will den Status quo halten, wonach in angespannten Märkten die Neuvertragsmiete für Bestandswohnungen nur ein Zehntel über der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Damit bleibt die Union aber hinter der Forderung des potenziellen Koalitionspartners FDP zurück. Denn die Liberalen wollen die Bremse ganz lösen. Diese sei in Wirklichkeit "eine Wohnraumbremse", da sie Investitionen verhindere, schreiben sie zur Begründung ihrer Position. Wohin die Reise nach der Bundestagswahl jedoch gehen könnte, zeigt ein Blick nach Nordrhein-Westfalen; dort haben CDU und FDP nach ihrem Sieg bei der Landtagswahl im Koalitionsvertrag festgeschrieben, die Bremse zu kippen. Laut AfD sind die Mieten infolge der Bremse eher gestiegen, deshalb gehöre "der Unsinn sofort abgeschafft". Die SPD dagegen will Eigentümer künftig verpflichten, die Vormiete offenzulegen. Nur auf dieser Basis lasse sich beurteilen, ob die aufgerufenen Mieten auch zulässig seien. Und nur dann könnten Mieter gegen überhöhte Mietpreisforderungen vorgehen.

"Eine doppelte Hürde stellt die Regelung dar, dass Rückzahlungsansprüche für erhöhte Mietzinszahlungen nur für den Zeitraum ab Geltendmachung zulässig sind", moniert die SPD. Als Regierungspartei will sie dafür sorgen, dass der Rückzahlungsanspruch für erhöhte Mietzinszahlungen ab Vertragsschluss gilt. Die Grünen wollen Ausnahmeregelungen beschneiden und die Modernisierungsumlage deutlich senken. Die Linke will eine flächendeckende bundesweite und ausnahmslose Bremse. Außerdem soll die Umgehung des Gesetzes künftig als Betrug geahndet werden.

Beim Bestellerprinzip steht eine schwarz-gelbe einer rot-rot-grün-blauen Koalition gegenüber. SPD, Grüne, Linke und AfD wollen das Prinzip "Wer bestellt, bezahlt" auf den Verkauf von Wohnimmobilien ausweiten. Die Alternative für Deutschland führt die positiven Erfahrungen auf dem Mietsektor ins Feld. Die Sozialdemokraten wollen so die Erwerbsnebenkosten drücken, da diese den Kauf selbst genutzten Wohneigentums erschweren. Die Nebenkosten summierten sich inzwischen auf etwa ein Zehntel der Erwerbssumme, monieren die Sozialdemokraten. Einen großen Block bildeten da die Maklergebühren. CDU/CSU und FDP sehen hier keinen Handlungsbedarf. Seit Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnimmobilien; vor Einführung des Gesetzes musste in angespannten Märkten fast immer der Mieter den Makler entlohnen, auch wenn er ihn nicht beauftragt hatte.

Einig sind sich die etablierten Parteien darin, dass gerade Familien, die sich ein Häuschen oder eine Wohnung kaufen wollen, finanziell gefördert werden sollten. Weniger als die Hälfte der Deutschen wohnt im Eigentum. Um das zu ändern, kommen die Parteien mit einem Strauß von Vorschlägen daher. CDU und SPD plädieren für ein sogenanntes Baukindergeld; das ist ein Zuschuss zum Eigenkapital beim Kauf einer Immobilie zwischen 8.000 Euro und 20.000 Euro - je nach Kinderzahl. Daneben will die CDU die Grunderwerbsteuer durch einen Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro senken.

Die SPD hat sich darauf festgelegt, die KfW-Programme länger laufen zu lassen und tilgungsfreie Jahre einzuführen. Die Grünen wollen Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen beim Erwerb von Genossenschaftsanteilen mit Zuschüssen zum Eigenkapital unterstützen und sie so ins Eigenheim hieven. Die Linke hält sich zurück - Hauskäufer gehören offenbar weniger zu ihrer Klientel. "Wohneigentum ist für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen oft keine Alternative, weil sie einen Großteil ihres Einkommens für die Miete aufwenden", erklärt die Partei. Deswegen setzt die Linke auf den "Kampf für bezahlbare Mieten". Die AfD indes sieht keinen Bedarf zur direkten Förderung von Wohneigentum: Es reiche vollkommen aus, mehr Bauland zur Verfügung zu stellen, Baurecht schneller zu schaffen, Grund- und Grunderwerbsteuern sowie Baustandards zurückzunehmen, um damit die Kosten zu senken.

Bei der Wohnungsbauförderung stehen Grüne, Linke und AfD gegen die anderen Parteien. CDU/CSU, FDP und SPD würden einer Erhöhung der linearen Abschreibung für die Abnutzung von Gebäuden bei Wohnimmobilien von derzeit 2% auf mindestens 3% jährlich zustimmen. Strikt dagegen sind die Grünen. Sie argumentieren: "Nachhaltige Gebäude sollten für längere Zeiträume als 33 Jahre errichtet werden. Einen Anreiz für schnelleren Verschleiß und eine pauschale Erhöhung der Abschreibung lehnen wir zugunsten passgenauerer Instrumente ab." Die AfD meint, dass eine weitere Förderung keinen Sinn mache, sondern nur schon überhitzte Teilmärkte in manchen Ballungsräumen noch mehr anheize.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ingo Heine
SPD-Kanzlerkandidat Martin Schulz sagte auf dem Wohnungsbau-Tag in Berlin, er wolle das Thema Wohnen zur Chefsache machen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ingo Heine

Eine Maßnahme zur Entlastung der angespannten Immobilienmärkte liegt für SPD, Grüne und Linke auch in der Wohnungsgemeinnützigkeit. Sie stimmen der Aussage zu, man sollte das Konzept einer gemeinnützigen Wohnungswirtschaft wiederbeleben. "Dabei geht es uns darum, den nicht-profitorientierten Sektor auf dem Wohnungsmarkt zu stärken", erläutert die SPD. Die Linke fordert den Neustart des sozialen Wohnungsbaus. Durch die Aufstockung der Wohnraumförderung sowie den privilegierten Zugang zu Steuererleichterungen, Fördermitteln und Grundstücken für öffentliche und gemeinnützige Wohnungsunternehmen sollen rund 250.000 bezahlbare Wohnungen pro Jahr mit dauerhafter Sozialbindung geschaffen werden. Die CDU will den Schwerpunkt dagegen auf die Subjektförderung, also aufs Wohngeld, legen. Die FDP liegt auch hier auf Linie der Union: "Die Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit löst die Probleme des Wohnungsmangels nicht. Besser ist ein sachgerecht ausgestaltetes Wohngeld", meinen die Freidemokraten. Die AfD stellt fest: "Die Gemeinnützigkeit machte nach den beiden Weltkriegen Sinn. Heutzuage ist sie überflüssig. Sie führt nur zu Marktverzerrungen."

Die Grunderwerbsteuer ist ein weiteres Reizthema im Bundestagswahlkampf. Zu fordern, sie abzusenken, ist billig, da die Steuergestaltung Sache der Länder ist. Darauf verweisen die Grünen, die wie die Linke die Forderung nach einem bundeseinheitlichen Hebesatz unter dem derzeitigen Spitzenniveau ablehnen. Die AfD ist nicht zwingend für eine Vereinheitlichung. Die Grunderwerbsteuer müsse aber auf ein erträgliches Niveau von 2% bis 3% reduziert oder ganz abgeschafft werden, da sie "zu lmmobilität führt und damit ganz maßgeblich für das Pendeln und überquellende Straßen verantwortlich ist". CDU/CSU und FDP indes können sich mit dieser Aussage anfreunden. "Gerade die gestiegenen Grunderwerbsteuersätze behindern den Erwerb von Wohneigentum", argumentieren die Liberalen. "Die Länder sollten auf weitere Erhöhungen der Grunderwerbsteuer verzichten und in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Grunderwerbsteuer senken. Für natürliche Personen soll es einen Freibetrag von bis zu 500.000 Euro geben."

Bei privaten Verkäufen wird Grunderwerbsteuer gezahlt, bei gewerblichen Transaktionen indes gibt es die Möglichkeit, sie zu umgehen. Vergangene Woche erst ist der Versuch der Grünen im Bundestag gescheitert, sogenannte Share-Deals bei gewerblichen Immobilienverkäufen zu unterbinden. Der Finanzausschuss hat einen entsprechenden Antrag der Fraktion mit der Mehrheit von CDU/CSU und SPD abgelehnt. Nur die Linke stimmte mit den Grünen.

Bei Share-Deals werden nicht die Immobilien an sich veräußert, sondern lediglich Anteile der Eigentümergesellschaft. Erwirbt der Käufer weniger als 95% an einer solchen Objektgesellschaft, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Beim Verkauf des Frankfurter Eurotowers, dem ehemaligen Sitz der Europäischen Zentralbank und dem jetzigen Sitz der Europäischen Bankenaufsicht, sind dem Land Hessen so rund 29 Mio. Euro Grunderwerbsteuer entgangen. Eine Familie, die in Frankfurt ein Haus für 300.000 Euro kauft, muss dagegen 18.000 Euro Grunderwerbsteuer zahlen.

Eigentlich ein super Wahlkampfthema. Die CDU positioniert sich beim Immomat jedoch neutral, obwohl zum Beispiel Hessens Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) immer wieder gerne gegen Share-Deals, Steuerschlupflöcher und Steuertrickser wettert. Die FDP dagegen will an der Möglichkeit festhalten, Gesellschaften von der Grunderwerbsteuer zu befreien: "Wir brauchen dringend Investitionen in den Mietwohnungsneubau. Hier darf es zu keiner Wettbewerbsverzerrung zwischen öffentlichen und privaten Anbietern kommen." Linke, Grüne und AfD sind ausdrücklich dagegen. "Bei der Grunderwerbsteuer wollen wir die Steuerausfälle verringern, die dadurch entstehen, dass Share-Deals bisher nicht im ausreichenden Maße gesetzlich berücksichtigt werden", stellen die Grünen fest. Gerade über Share-Deals werde eine Vielzahl von Wohnungsbeständen transferiert. Heute seien anteilige Verkäufe großer Immobilienportfolios von der Grunderwerbsteuer befreit. "Dieses ungerechte Schlupfloch wollen wir schließen und diese sogenannten Share-Deals abschaffen, wenn die Hälfte der Anteile oder mehr verkauft werden." Auch aus Reihen der SPD gab es in der Vergangenheit immer wieder Stimmen, die Umgehungsoptionen bei der Grunderwerbsteuer verhindern wollen.

Die aktuellen baulichen Auflagen zum Klimaschutz gehen Grünen und Linken nicht weit genug, CDU/CSU und SPD geben sich neutral. Die FDP und AfD halten eine weitere Verschärfung für nicht sinnvoll. Die SPD sieht den Klimaschutz als Prozess, bei dem kostengünstiges und umweltfreundliches Bauen in Einklang zu bringen sind. Die Grünen wollen etwa die Fördermittel des Bundes in einem Aktionsprogramm "Faire Wärme" verdoppeln, um Klimaschutz im Gebäudebereich zu erreichen und sozial verträglich zu machen. Die FDP verweist darauf, dass für Neubauten bereits hohe Standards gelten würden. Die Auflagen müssten überprüft und entbürokratisiert werden. Noch radikaler formuliert das die AfD: "Die baulichen Auflagen zum Klimaschutz sind schon seit Jahren der Kostentreiber am Bau. Sie gehören komplett abgeschafft."

Außer SPD und AfD können sich alle Parteien mit einer steuerlichen Sonderabschreibung (Sonder-AfA) für die energetische Gebäudesanierung erwärmen. Die FDP plant befristete steuerliche Anreize zur energetischen Sanierung im Wohnungsbestand schaffen. Die Grünen möchten selbstnutzende Wohnungseigentümer mit einem Steuerbonus fördern, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus energetisch modernisieren. "Insgesamt wollen wir die Umstellungen auf klimafreundlichen Gebäudebestand und Faire Wärme mit 7Mrd. Euro im Jahr unterstützen", versprechen die Grünen. Die SPD will flankierend für den Klimaschutz mit sogenannten Mieterstrommodellen den Einzelnen von der Einspeisung regenerativer Energien und einer eigenen Stromerzeugung finanziell profitieren lassen.

Was dem IW gefällt und was nicht

  • Das als wirtschaftsliberal geltende Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln hat sich die Partei-Programme im Auftrag des ZIA genauer angesehen. Mit Blick auf die Mietpreisbremse kommt IW-Forscher Michael Voigtländer zu dem Schluss: Das Mietwohnungsangebot sinke, weil das Gesetz den Neubau und die Modernisierung behindere. Die Nachfrage steige, und in deren Folge könnten sich Vermieter immer stärker "genehme" Mieter wählen. Außerdem werde dadurch der Mietspiegel verzerrt. "Hier wurde ein Bürokratiemonster für die Vermieter geschaffen, das die Neubautätigkeit in keiner Weise anregt", legt ZIA-Präsident Andreas Mattner nach. Dem Gedanken der Gemeinnützigkeit erteilt IW-Fachmann Voigtländer ebenfalls eine harsche Absage. "Die Folge wären neue Problemviertel, weil als Folge zu geringer Mieten unterfinanzierte Unternehmen ihre Bestände nicht mehr ausreichend bewirtschaften könnten." Der soziale Wohnungsbau unterstütze durch zu hohe Fehlbelegungen die Falschen und behindere angesichts von knappem Bauland den frei finanzierten Wohnungsbau. Voigtländer plädiert für eine Senkung der Grunderwerbsteuer. "Die monatliche Belastung ist für Käufer meist nicht das Problem", sagt der IW-Experte. Schwierigkeiten bereitet der hohe Kapitalbedarf. "20% der Mieter haben nur 50.000 Euro auf dem Sparkonto", weiß Voigtländer. "Das reicht für die 30% Eigenkapital, die Banken fordern, nicht aus." Außerdem monieren die Experten den einseitigen Blick auf Wohnimmobilien in den Programmen. Gewerbeimmobilien kämen kaum vor. gg

Der Immomat zur Bundestagswahl

  • Der Immomat bildet die Ideen der Parteien im Wahlkampf zu den Themenfeldern Stadtentwicklungs-, Wohnungs- und Bau-, Steuer-, Finanz-, Umwelt- und allgemeinwirtschaftliche Politik sowie zur Digitalisierung ab. Nutzer des Immomats erfahren, welche Partei ihren eigenen immobilienwirtschaftlichen Positionen am nächsten steht. Dafür haben Immobilien Zeitung und ZIA gemeinsam 32 Aussagen formuliert, zu denen die Parteien Stellung bezogen haben. Die Tabelle rechts zeigt nur eine Auswahl der Positionen. Leser können das Instrument ab sofort als Entscheidungshilfe nutzen. Die Seite steht im Internet unter: www.immomat.net. pdi

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