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Unternehmen | 22.06.2017

Aus IZ25/2017, S. 25

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

Spekulationen um das Spaten-Gelände

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Das Spaten-Gelände in der Marsstraße ist seit Jahren für eine andere Nutzung im Gespräch.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Könnte in München bald ein weiteres Brauereigelände - zumindest teilweise - frei werden? Die Spekulationen um eine Teilverlagerung der Brauereigruppe Spaten/Franziskaner/Löwenbräu bekommen durch eine saftige Erhöhung der Mieten neue Nahrung. Der InBev-Konzern widerspricht vehement.

Das Gelände entlang der Marsstraße weckt seit langem Begehrlichkeiten. Dort braut der brasilianisch-amerikanisch-belgische Konzern InBev bekannte Biersorten wie Löwenbräu, Spaten und das Weißbier Franziskaner. Seit Jahren gibt es Spekulationen darüber, wie lange sich die Produktion in bester Innenstadtlage noch lohnt. Die steigenden Boden- und Immobilienpreise lassen andere Nutzungen, insbesondere Wohnungen, deutlich lohnender erscheinen.

Profitieren würde davon vor allem der Grundstückseigentümer, die Münchner Sedlmayr Grund und Immobilien. So machte Geschäftsführer Thomas Wagner auf einer Analystenkonferenz der Börse München zum Thema Immobilienaktien kein Geheimnis daraus, dass ein Wegzug oder eine Verkleinerung des Geländes den Weg für eine lukrative Wohnentwicklung freimachen würde.

Etwas über 50.000 m² ist das Areal zwischen dem Circus-Krone-Bau und der Seidlstraße groß. Und es ist ebenfalls kein Geheimnis, dass der Standort in der Innenstadt sehr beengt ist. Insbesondere zu Stoßzeiten macht sich das bemerkbar. Dann stehen die Lkw schon mal auf der Marsstraße und verursachen Staus bis in die Innenstadt.

Seit einiger Zeit halten sich die Spekulationen um den weiteren Verbleib der Traditionsmarken in München. Vor Jahren sollte die Brauerei an den Stadtrand verlegt werden. Der Stadtrat schuf dafür eigens das Gewerbegebiet Mühlangerstraße in Langwied. 2010 machte der Konzern allerdings einen überraschenden Rückzieher. Den Standort im Münchner Westen sicherte sich der lokale Konkurrent Paulaner.

Bei InBev gibt man nichts auf die Spekulationen. Ein Sprecher erklärte auf Anfrage, es gebe keine entsprechenden Pläne. Noch hat der Braukonzern einen Pachtvertrag für das Gelände bis 2035. Spätestens dann dürfte das Unternehmen darüber nachdenken, wie es am Standort München weitergeht. Dennoch könnte es sein, dass zumindest Teile des Areals deutlich früher frei werden. Denn die Pacht für das Gelände wird sich ab dem kommenden Jahr drastisch erhöhen. Bisher zahlt InBev mit rund 700.000 Euro im Jahr eher einen symbolischen Preis für das Grundstück in Bestlage. Ab 2018 belastet die Miete die Bilanz mit 6,5 Mio. Euro.

Möglicherweise könnte sich der Konzern irgendwann ganz aus München verabschieden. "InBev ist stark von der Kostenseite getrieben", weiß ein Unternehmenskenner auf der Analystenkonferenz. Die Pachterhöhung zwinge die Controller in der Zentrale, die Wirtschaftlichkeit bei einem anhaltend rückläufigen Bierabsatz zu überprüfen.

Einfach wird die Entscheidung nicht. Mit einem Wegzug aus dem Münchner Stadtgebiet wäre gleichzeitig der Verlust des werbeträchtigen Zeltes auf dem Münchner Oktoberfest verbunden. Dort dürfen nur Brauereien vertreten sein, die innerhalb der Stadtgrenzen ihr Bier brauen. Fraglich ist für den Analysten jedoch, wie sehr dem internationalen Konzern, der weltweite Marken wie Becks, Stella Artois, Corona und Budweiser vertreibt, die vergleichsweise kleinen Münchner Marken am Herzen liegen.

Die Aktie der Sedlmayr Grund, die im sogenannten Mittelstandssegment m:access der Börse München gelistet ist, würde eine Projektentwicklung an dem zentralen Standort weiter verteuern. Schon heute müssen Anleger für das Papier fast 4.000 Euro bezahlen, wenn sie denn an eine der selten gehandelten Aktien kommen. Die börsennotierte Kommanditgesellschaft auf Aktien entstammt aus der früheren Spatenbrauerei. 1807 kaufte der königliche Hofbräumeister Gabriel Sedlmayr d.Ä. eine seit 1397 bestehende Brauerei in der Neuhausergasse (heute Neuhauser Straße). 1851 wurde die Produktion an die Marsstraße verlegt, wo noch heute das Bier gebraut wird. 2004 gliederte die Gabriel Sedlmayr Spaten-Franziskaner-Bräu die Getränkeherstellung aus und verkaufte das Geschäft inklusive der ebenfalls zum Konzern gehörenden Löwenbräu an Interbrew, den heutigen brasilianisch-amerikanisch-belgischen InBev-Konzern. Die Grundstücke behielt die Sedlmayr Grund.

Insgesamt gehören dem Immobilienunternehmen rund 313 Objekte mit 439 einzelnen Gebäuden (Stand aktueller Geschäftsbericht 2015/16). Gut die Hälfte davon stehen in München. Stark vertreten ist Sedlmayr auch in Baden-Württemberg. Dort besitzt die Gruppe über ihre Beteiligung Dinkelacker Immobilien über 80 Immobilien vor allem in Stuttgart, aber auch in Esslingen, Heilbronn und Pforzheim.

Die gesamte vermietbare Wohn- und Nutzfläche beläuft sich auf rund 460.000 m², hauptsächlich in etwa 3.680 Wohnungen. Hinzu kommen rund 129.000 m² Brauerei- und Logistikflächen, die überwiegend an die Brauereigruppe Spaten-Löwenbräu verpachtet sind.

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