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Märkte | 16.06.2017

Aus IZ24/2017, S. 20

Von Volker Thies

In diesem Artikel:

Die Brexit-Scouts sind in Frankfurt angekommen

Quelle: Immobilie Zeitung, Urheber: Volker Thies
Bank und Bank gesellt sich gern: Brexit-Flüchtlinge sind vor allem an Mietobjekten im Frankfurter Zentrum interessiert.

Quelle: Immobilie Zeitung, Urheber: Volker Thies

Immer häufiger verhandeln Frankfurter Makler mit Banken und Finanzdienstleistern aus London, die wegen des Brexits einen Umzug an den Main erwägen. Auch wenn noch viel in der Schwebe ist, werden erste Fakten zu Bedürfnissen und Planspielen möglicher Umzugskandidaten deutlich.

Die ersten Brexit-Bewegten aus Großbritannien und den USA sind in Frankfurter Büroobjekten angekommen. Allerdings handelt es sich noch nicht um Massen an Büromitarbeitern von Banken und Finanzdienstleistern, auf die Kommunalpolitiker und Wirtschaftsverbände hoffen. Vielmehr sind es die Corporate Real Estate Manager ebendieser Unternehmen. Sie lassen sich von Maklern Objekte zeigen, die für eine mögliche Verlagerung von Arbeitsplätzen im Zuge des EU-Austritts von Großbritannien infrage kommen. "Das dauert zwei bis drei Tage. Dann fliegen sie weiter nach Warschau oder Amsterdam und machen dort das Gleiche", beschreibt Markus Kullmann von JLL die Arbeitsweise der Büro-Kundschafter.

Von Grundsatzentscheidungen für Frankfurt, konkreten Mietzusagen oder gar Abschlüssen wegen des britischen EU-Austritts ist noch keine Rede. Das bestätigen auch alle anderen Makler, mit denen die Immobilien Zeitung über aktuelle Anfragen wegen des Brexits gesprochen hat. Aber immerhin: "Seit Jahresanfang hat sich die Situation deutlich geändert. Es kommen viele Anfragen mit eindeutigem Brexit-Hintergrund herein. Unser Bürovermietungsteam hat alle Hände voll zu tun", berichtet Stephan Bräuning von Colliers. Die Nachfrage komme überwiegend von Banken und ähnlichen Unternehmen, aber inzwischen registriert Colliers auch erste Mietinteressenten aus der Dienstleistungsbranche, die dem eigentlichen Finanzgewerbe zuarbeitet. Savills hat zum Jahresbeginn ebenfalls einen abrupten Anstieg des Interesses registriert.

Obgleich die örtliche Immobilienbranche Frankfurt in einer guten Wettbewerbsposition mit den übrigen Brexit-Ausweichstandorten wie Dublin oder Paris sieht, befindet sich noch vieles in der Schwebe. "Es herrscht nach wie vor eine gewisse Unsicherheit bei den Finanzunternehmen, wie sich der Brexit konkret darstellen wird", berichtet Carsten Ape von CBRE. Diese wird erst deutlich nach der Unterhauswahl in Großbritannien in der vergangenen Woche zurückgehen, wenn die britische Regierung und die EU festlegen, wie abrupt der Brexit wird, welche Bedingungen für Wirtschaftsbeziehungen zwischen den Partnern gelten und wohin EU-Behörden umziehen werden. Die mit der Wahl entstandenen schwierigen Mehrheitsverhältnisse im britischen Unterhaus tragen nicht dazu bei, Klarheit zu schaffen.

Wegen der momentanen Unsicherheit und der scharfen Konkurrenz durch andere starke Standorte scheuen sich die Frankfurter Makler auch, Zahlen für die Jobverlagerung an den Main zu nennen. Für den Gesamtmarkt kann Ape sich vorstellen, dass zehn bis 15 Institute mit durchschnittlich 300 bis 400 Mitarbeitern kommen. Metin Yildirim von Dr. Lübke & Kelber sieht Gesuche zwischen 1.000 m2 und mehr als 10.000 m2 Fläche mit erkennbarem Brexit-Bezug am Markt. Jan Stadelmann von Savills nennt Spannen zwischen 4.000 und 22.000 m2 und betrachtet neben den großen, internationalen Corporate-Investmentbanken auch lokale Banken als wichtige Akteure, die sich als Folge des Brexits neu positionieren wollen.

Auch Colliers-Vertreter Bräuning betont die breite Aufstellung des Brexit-getriebenen Kundenkreises: "Neben den ganz großen Umfängen gibt es auch Kunden, die vielleicht 100 vorhandene Mitarbeiter in Frankfurt verdoppeln wollen." Marco Mallucci von Cushman & Wakefield spricht von Gesuchen zwischen 5.000 und 15.000 m2. Er rät jedoch dazu, bei den Erwartungen bescheiden zu bleiben: "Dass Tausende Mitarbeiter nach Frankfurt kommen sollen, lässt sich bislang nicht feststellen."

Nach Ansicht von JLL-Büroexperte Kullmann geht es weniger um die eigentliche Verschiebung von Mitarbeitern, auch weil vielen ein Umzug von London beispielsweise nach Frankfurt schwierig schmackhaft zu machen sei. Eher schon würden Londoner Mitarbeiter in dort verbleibende Unternehmenszweige wechseln und die Firmen Neueinstellungen am neuen Standort erwägen. "Die Unternehmen prüfen sehr genau, wie der Arbeitsmarkt an den jeweiligen Standorten aussieht", sagt Kullmann. Morten Hahn von Dr. Lübke & Kelber pflichtet bei: "Viele Mitarbeiter wollen nicht umziehen. Der Neuaufbau von Arbeitsplätzen ist ein wichtiges Thema."

Das Londoner Büro der internationalen Wirtschaftskanzlei Freshfields hat eine Studie veröffentlicht, die von einer wesentlich geringeren Jobverschiebung ausgeht als noch vor wenigen Monaten erwartet, ohne jedoch Zahlen zu nennen. Solche Beschwichtigungsversuche sieht Colliers-Researcherin Laura Müller jedoch skeptisch: "Ich gehe davon aus, dass sich in Großbritannien viele Beteiligte und Beobachter mit Blick auf die Unterhauswahl noch sehr vorsichtig geäußert haben."

Obwohl Bewegung im Markt ist, werden größere und eindeutig vom Brexit ausgelöste Mietabschlüsse wohl noch auf sich warten lassen. Colliers rechnet fest in der zweiten Jahreshälfte 2017 damit, Cushman & Wakefield frühestens im 3. Quartal. "Noch im Jahr 2017", lautet die Annahme bei JLL sowie bei Dr. Lübke & Kelber. Savills und CBRE können sich auch vorstellen, dass es noch bis Anfang 2018 dauert. Einig sind sich die Makler jedoch, dass für die Banken praktisch nur das Geschäftszentrum und dort auch nur hochwertige Flächen in Betracht kommen. "Das ist eine Frage der machbaren IT-Infrastruktur, aber auch der Mitarbeiterbindung mit ansprechenden Arbeitsplätzen, Fitness- und Kinderbetreuungsangeboten im Haus", sagt Benjamin Remy von Savills.

Was die Auswirkungen der Brexit-Nachfrage auf die Preise betrifft, geben sich die Marktbeobachter gelassen. Sie verweisen unisono auf den immer noch recht hohen Büroleerstand, der allerdings auch ohne Brexit gerade dabei ist, die Zehn-Prozent-Marke zu unterschreiten, und auf zahlreiche Projekte, die in den kommenden Jahren bezugsfertig werden. "Wir werden zunächst eine Reduzierung der Incentives feststellen", sagt der CBRE-Makler Ape voraus. Mittelfristig könnte es auch einen Effekt bei den Preisen geben. Savills-Vertreter Stadelmann registriert, dass Investoren die Angst vor kurzen Mietvertragslaufzeiten verlieren. Die Entwicklung führe zudem zur wachsenden Konkurrenz in Bieterverfahren. "Dort kommen zunehmend nur Investoren zum Zuge, die mit steigenden Mieten kalkulieren", sagt Stadelmann. Mallucci glaubt bereits leichte Mietsteigerungen bei Top-Neubauobjekten in zentraler Lage erkennen zu können.

"Wir werden am Gesamtmarkt keine sprunghaften Preisanstiege sehen", sagt Hahn. In den Premiumlagen des Geschäftszentrums könne der Ausschlag deutlicher ausfallen. JLL-Makler Kullmann lenkt dagegen die Aufmerksamkeit auf das mittlere Preissegment, das derzeit bei 15 bis 20 Euro/m2 liegt. Da werde nur wenig gebaut und diese Flächen seien vor allem für den lokalen Markt essenziell. Das sieht auch Remy so. Wer an guten B-Standorten Flächen wolle, müsse zugreifen und dürfe nicht auf ein Fortbestehen des Leerstands hoffen.

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